La Fiducia de Inmuebles en Brasil ASOCIACIÓN DE BANCOS COMERCIALES DE LA REPUBLICA DOMINICANA, ABA La Fiducia de Inmuebles en Brasil Por José Ml. López Valdés 3 de Diciembre, 2009

FORTALECIENDO EL DERECHO DEL ACREEDOR BANCARIO De acuerdo a datos de FEBRABAN, en Brasil se presentaban: Procesos legales nuevos: 2 millones anuales. Casos resueltos por la Suprema Corte Brasileña: 100 mil por año. La cobranza de una deuda en Brasil podía llevar 20 años.

FORTALECIENDO EL DERECHO DEL ACREEDOR BANCARIO Como acciones para modernizar y agilizar los procesos judiciales en Brasil y por lo tanto fortalecer el derecho del acreedor bancario, se adoptaron varias legislaciones, entre ellas, la Ley que creó el Sistema de Financiamiento Inmobiliario (SFI). El 20 de noviembre de 1997 se promulga esta Ley con el no. 9514, con la finalidad de promover el financiamiento de inmuebles en general y fortalecer la seguridad jurídica.

LEY SOBRE EL SISTEMA DE FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO (SFI) Esta ley contempla como aspectos relevantes: Las instituciones que pueden operar bajo la misma. De las Operaciones de Financiamiento Inmobiliario De la Titularización de los Créditos Inmobiliarios. Del Régimen Fiduciario. De la Enajenación Fiduciaria de Inmuebles.

LA FIDUCIA DE INMUEBLES En virtud de esta figura jurídica, el deudor de un préstamo hipotecario (fiduciante) contrata la transferencia al acreedor (fiduciario) de la propiedad inmueble que sirve de garantía al préstamo en caso de incumplimiento en su pago.

LA ENAJENACION DE LA FIDUCIA DE INMUEBLES La Enajenación de la Fiducia de Inmuebles en Brasil está relacionada con la transferencia de las garantías reales en la ejecución de los financiamientos hipotecarios de inmuebles. El contrato se registra en el Registro de Inmuebles, y en caso de incumplimiento del deudor, la ejecución de las garantías se realiza directamente en dicho Registro sin la necesidad de intervención del poder judicial.

Cobranza de la Deuda y Ejecución de la Garantía Al vencer la deuda, el acreedor (fiduciario) hace una intimación de pago al deudor (fiduciante), quien tiene 15 días para responder a la misma. Si no paga transcurrido este plazo, se consolida la propiedad a nombre del acreedor (fiduciario) en el Registro de Inmuebles. La venta en pública subasta para la enajenación del inmueble se realiza 30 días a partir de la fecha del registro anterior. - Si en la primera subasta, el valor ofrecido es inferior al valor del inmueble, se realizará una segunda subasta 15 días después. En la segunda subasta se aceptará la mayor oferta ofrecida. Si se vende la propiedad, se salda el préstamo. En caso de que el valor de venta sea superior a la deuda, el acreedor (fiduciario) entrega al deudor (fiduciante) el importe excedente. Si no se vende, se adjudica al acreedor (fiduciario) finiquitándose la operación.

CONCLUSIONES Con la entrada en vigencia de la Ley sobre el Sistema de Financiamiento Inmobiliario en Brasil, a partir de 1997 los derechos de los acreedores bancarios se fortalecieron al haber una mayor seguridad jurídica y el financiamiento hipotecario para los inmuebles experimentó un crecimiento importante en dicho país.

CONCUSIONES Por otra parte, entendemos que sería muy apropiado adoptar una figura similar a la Fiducia de Inmuebles en Brasil, pues fortalecerá los derechos de los acreedores bancarios y contribuirá positivamente a incrementar y dinamizar el financiamiento de la vivienda en el país. JMLV/MG Diciembre, 2009