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José de Jesús Orenday Carrillo Universidad Autónoma de Aguascalientes Colegio de Valuadores de Aguascalientes A. C.

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1 José de Jesús Orenday Carrillo Universidad Autónoma de Aguascalientes Colegio de Valuadores de Aguascalientes A. C.

2 ANTECEDENTES

3 General Plutarco Elías Calles Decreto Presidencial Realización del primer distrito de riego del país (1926) Bienes Comunales del poblado San José de Gracia, en Aguascalientes Cortina Presa Plutarco Elías Calles AFECTACIÓN Terrenos Comunales del poblado

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5 Como se observa en la figura anterior, de la imagen satelital, en la actualidad el poblado de San José de Gracia se localiza al Oriente del vaso de la presa Plutarco Elías Calles; antes de la construcción de esta obra hidráulica, el poblado, las tierras de cultivo y de agostadero se encontraban en la zona que hoy ocupan las aguas de la mencionada presa. SUPERFICIE AFECTADA Has. TIERRA DE RIEGO Has. TIERRA DE CULTIVO DE TEMPORAL Has. TIERRA DE AGOSTADERO

6 OBJETIVO Dar a conocer la metodología utilizada para establecer el valor de la tierras afectadas a los comuneros del poblado San José de Gracia, Aguascalientes, por la construcción de la presa Presidente Plutarco Elías Calles, cuando se creó el primer distrito de riego del país.

7 MATERIALES Y MÉTODOS INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL VISITAS DE INSPECCIÓN OCULAR A LA ZONA EN ESTUDIO INVESTIGACIONES DE MERCADO ENTREVISTAS CON INFORMANTES CLAVE

8 INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL -Resoluciones Presidenciales de confirmación y titulación de bienes comunales. -Resolución emitida por el Tribunal Agrario de fecha 18 de Octubre de Planos de los bienes comunales así como de la afectación. -Dictámenes periciales -Cuestionario pericial -Etc.

9 VISITAS DE INSPECCIÓN OCULAR A LA ZONA EN ESTUDIO - Ubicación del inmueble - Inspecciones oculares - Toma de fotografías -Investigación de terrenos para usarlos como comparables que estuvieran en venta o se hubieran comercializado. -Investigaciones sobre la calidad de las tierras -Etc.

10 - INMOBILIARIAS - PERIÓDICO - INTERNET - ENTREVISTAS CON OTROS VALUADORES - ETC. OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO

11 CON EL OBJETO DE CONOCER LA SITUACIÓN QUE GUARDABAN LAS TIERRAS EN EL AÑO 1926, ANTES DE LA CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA, EN CUANTO A LA CALIDAD, VEGETACIÓN, TOPOGRAFÍA, FUENTES DE APROVECHAMIENTO HIDRÁULICO, OCUPACIÓN DE LA POBLACIÓN, CARACTERÍSTICAS DEL POBLADO, ETC., SE ENTREVISTÓ A VARIAS PERSONAS QUE POR SU EDAD CONOCIERON LA SITUACIÓN REAL DE LAS TIERRAS AFECTADAS Y SU ENTORNO. FUE IMPORTANTE ESTA INFORMACIÓN EN LA ELABORACIÓN DEL AVALÚO.

12 EVOLUCIÓN DE LOS VALORES A TRAVÉS DEL TIEMPO

13 ÍNDICES NACIONALES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR ÍNDICES DE PRECIOS AL MAYOREO ARCHIVOS DE LA PRESIDENCIA DE LOS BIENES COMUNALES DE SAN JOSÉ DE GRACIA ANTECEDENTES HISTÓRICOS EXPERTOS EN VALUACIÓN DE INMUEBLES AGROPECUARIOS

14 Elementos históricos Controversia legal Características del terreno

15 ELEMENTOS HISTÓRICOS

16 UBICACIÓN

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18 Localizada a 50 Km. aproximadamente al noroeste de la ciudad de Aguascalientes Población: 8,443 habitantes (INEGI, 2010) Zona 13, de Mercator

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20 CONTROVERSIA LEGAL

21 TOTAL DE TIERRAS Has PAGO

22 VALOR AL DÍA DE HOY

23 VALOR DE TIERRAS 1926 VALOR DE TIERRAS 2010 Artículo 7° fracción II de la Ley del Impuesto sobre la Renta. EL TRIBUNAL AGRARIO ORDENÓ ESTABLECER EL VALOR DE LAS TIERRAS, PARA EL AÑO 1926 Y DESPÚES A VALOR PRESENTE

24 PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926 El Tribunal Agrario ordenó determinar el valor de las tierras primeramente para el año 1926, fecha en que se produjo la afectación, y posteriormente transportar ese valor al presente para actualizar el valor, aplicando los Índices Nacionales de Precios al Consumidor Para llevar a cabo lo anterior, se utilizó el método o enfoque de mercado, y para ello era necesario seleccionar los comparables que se utilizarían para una vez hecha la homologación respectiva, obtener el valor comercial de las tierras afectadas para el año 1926.

25 PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926 Por el tiempo transcurrido tan grande desde el año 1926 a la fecha, no fue posible encontrar información respecto de operaciones de compraventa de terrenos con características semejantes, no obstante haber acudido a Notarías Públicas, Catastro, instituciones de gobierno, etc. Con relación a lo anterior, considero que aunque se hubieran encontrado datos de operaciones de compraventa, por ejemplo de escritura, esta información normalmente no refleja valores comerciales, por lo tanto el tomar estos datos como válidos, nos llevarían a resultados irreales.

26 SELECCIÓN DEL MÉTODO UTILIZADO PARA REALIZAR EL AVALÚO DE LAS TIERRAS Por la problemática encontrada, se optó por seguir la forma tradicional que consiste en buscar comprables de terrenos que en este momento se están comercializando, de los tres tipos de calidad, como son riego, temporal y agostadero, llevar a cabo la homologación respectiva y proceder a transportar el valor hasta el año 1926, año en que se produce la afectación, a través de los Índices Nacionales de Precios al Consumidor. Como los índices aparecen a partir de 1950, se optó por manejar los Índices Nacionales de Precios al Mayoreo, hasta llegar año 1926, como se ordenó en la Resolución del Tribunal Agrario.

27 LA PRESENTE FOTOGRAFÍA MUESTRA PARTE DE LOS TERRENOS Y LINDEROS DE LAS TIERRAS; UNA PORCIÓN OCUPADA POR EL AGUA Y DE LA OTRA PORCIÓN SE OBSERVA LA TOPOGRAFÍA DEL TERRENO.

28 SE OBSERVA PARTE DE LOS TERRENOS AFECTADOS; LA CERCA DE PIEDRA ES UNO DE LOS LINDEROS DE LAS TIERRAS AFECTADAS.

29 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

30 El terreno afectado se compone de tres tipos de calidad: De riego De temporal De agostadero. Latitud : N 2´450,114 metros. Longitud : E 765,993 metros. Altitud : Z 2,020 m s n m

31 TERRENOS DE RIEGO Son aquellos en los que el abastecimiento de agua se da por medios artificiales ya sea por fuentes de agua permanentes o intermitentes; de depósitos, presas o vasos y su aplicación puede ser por gravedad o por bombeo cuando se requiera de fuerza motriz para su movilización, según provenga de fuentes superficiales o profundas. por el sistema de aplicación el riego podrá ser por aspersión, goteo, compuertas, etcétera.

32 TERRENOS DE TEMPORAL Son aquellos en los que su fuente de abastecimiento de agua es la precipitación pluvial directa, pudiendo contar con pequeños volúmenes de agua como auxilio; se demeritará su categoría al considerar otras características agrologicas y/o climáticas, como la topografía, pedregosidad, presencia frecuente de heladas, etcétera.

33 TERRENOS DE AGOSTADERO Son aquellas áreas que por sus limitantes como la disponibilidad de agua, topografía, pendiente y composición, no son aptas para la agricultura y sus posibilidades de aprovechamiento son limitadas. En algunos casos se dan explotaciones de tipo pecuario con ganado mayor o menor.

34 Tipo de terreno: Superficie (Has): Riego: Temporal: Agostadero: Área total del terreno: 1, Área de construcción: La calidad y superficies que comprende el terreno en cuestión, son las que se presentan en la siguiente tabla. COMPARABLES (HOMOLOGACIÓN)

35 INVESTIGACIÓN DE MERCADO

36 No.UBICACIÓN AREA T (Has) VALOR TOTAL VALOR UNITARIO OBSERVACIONESFUENTETELEFONOS 1 San Rafael de Ocampo, Municipio de Asientos, Ags $12,480,000.00$80, cultivo riego de pozo, resto temporal Inmobiliaria Por la carretera a Villa Hidalgo, Jal $25,000,000.00$120, Rancho, de riego, buena ubicación. Accesorios. Inmobiliaria Carretera Zacatecas- Saltillo, Villa de Cos $35,717,500.00$45, pozos de agua; para cultivo y ganado Buscador Inmobiliario Mexicano om 4Las Crucitas, Michoacán.81.00$8,000,000.00$98, Todo de cultivo con dos bombas de agua. Buscador Inmobiliario Mexicano om 5 San Martín Chalchicuautla, San Luis Potosí $3,151,200.00$50,019.05Pasa por río San Pedro. Buscador Inmobiliario Mexicano om 6 Cercano a Puerta Cochera, Municipio de Jesús María $7,000,000.00$31, Terreo de cultivo y agostadero Propietario Camino Aguascalientes a Tepezalá $2,000,000.00$20, Terreno de agostadero, plano. Inmobiliaria Manuel Doblado, Guanajuato $6,000,000.00$28, % agostadero, susceptible cultivo. Buscador Inmobiliario Mexicano om 9 En el Estado de Zacatecas, Zac $12,000,000.00$12, Has. cultivo y 800 agostadero. 2 pozos. Buscador Inmobiliario Mexicano om 10 Sobre la carretera La Labor-La Congoja $3,350,000.00$16,262.14Terreno de agostaderoInmobiliaria a 4 Km. del poblado Tapias Viejas, Jesús María 87.00$3,220,000.00$37,011.49Terreno de agostaderoPropietario Atrás de la Posta Zootécnica, Jesús María $8,800,000.00$80, Terreno de agostadero, con poco de cultivo No dio nombre Ejido Asientos, Mpio. mismo nombre, Ags $32,099,997.50$42, Terreno de agostadero y algo de cerril Comisariado Ejidal Camino antiguo Pastora a Muralla, San Luis Potosí $16,000,000.00$16, Tanque de concreto de 50x20 m. Buscador Inmobiliario Mexicano om 15 A 10 Km. Al Poniente de Rincón de Romos $2,800,000.00$14, Terreno de agostadero- cerril, accidentado. Inmobiliaria Rancho El Maíz, San Luis Potosí. 1,162.00$13,130,600.00$11, Rancho maderero, agostadero. Buscador Inmobiliario Mexicano om OFERTA DE TERRENOS EN VENTA

37 APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

38 NÚMERO VALOR UNITARIO FACTORES APLICADOS POR FACTOR RESULTA NTE VALOR HOMOLOG. SUP.ZONAUBICAC.FORMATOPOGR.CALID.COMERC. 1$80, $47, $120, $51, $45, $44, $98, $46, $50, $47, $31, $31, $20, $30, $28, $32, $12, $30, $16, $16, $37, $18, $80, $17, $42, $18, $16, $17, $14, $17, $11, $18,959.94

39 VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE RIEGO$47, VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE RIEGO RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA$42, VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE TEMPORAL$30, VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE TEMPORAL RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA$27, VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE AGOSTADERO$17, VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE AGOSTADERO RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA$15,994.91

40 Por tanto, si la superficie del terreno valuado es de 1, Has. RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: $32, VALOR DEL INMUEBLE REDONDEADO: $47,144,000.00

41 APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO )

42 FRACC. AREA HAS. VALOR UNITARIO COEFICIEN TE MOTIVO VALOR UNITVALOR A APLICARPARCIAL I $42, Ninguno$42,775.46$25,665, II $27, Ninguno$27,870.16$18,279, III $15, Ninguno$15,994.91$3,198, AREA TOTAL 1, $47,144, VALOR MEDIO DEL TERRENO POR HECTÁREA:$32, TERRENO:

43 TIPO AREA M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO FACTOR VALOR NETO DE REPOSICIÓN UNITARIOTOTALUNITARIOTOTAL NO TIENE CONSTRUCCIONES 0.00 $0.00 VALOR NETO DE REPOS. DE LAS CONSTRUCCIONES POR M2:$0.00 CONSTRUCCIONES:

44 INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS: DESCRIPCIÓN CANTIDAD VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO FACTOR VALOR NETO DE REPOSICIÓN UNITARIOTOTALUNITARIOTOTAL NO TIENE INSTALACIONES E SPECIALES $0.00

45 RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO) $47,144, TERRENO: CONSTRUCCIONES: INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS:

46 $47'144, (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.) PRECIOS DEL CONSUMIDOR VALOR EN 2010 $562, (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.) VALOR DE 1926

47 FÓRMULA PARA CALCULAR EL VALOR DE LAS TIERRAS (1950) Índice correspondiente a Junio de 1950 VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1950 = X VALOR AL AÑO 2010 Índice correspondiente a Junio de VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1950 = X 47'144, VALOR DE LOS TERRENOS REFERIDOS AL AÑO 1950, AUMENTANDO LOS TRES CEROS QUE SE LE QUITARON A LA MONEDA POR DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL FEDERACIÓN 22 DE JUNIO DE 1992: $3'295, (TRES MILLONES, DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA UN PESOS 00/100 M. N.)

48 FÓRMULA PARA CALCULAR EL VALOR DE LAS TIERRAS (1926) Índice correspondiente a Junio de 1926 VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1926 = X VALOR AL AÑO 1950 Índice correspondiente a Junio de VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1926 = X 3'295, VALOR DE LOS TERRENOS REFERIDOS AL AÑO 1926, COMO SE ORDENA EN LA RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL: $562, (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.)

49 A).- Para el año 1926, $562, (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.); B).- Para el año 2010, $47144, (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.) CONCLUSIONES

50 COMENTARIOS FINALES EL PRESENTE TRABAJO FUE UNA APLICACIÓN IMPORTANTE EN EL RAMO DE LA VALUACIÓN AGROPECUARIA QUE REQUIRIÓ PONER EN PRÁCTICA CONOCIMIENTOS, TÉCNICAS Y EXPERIENCIAS DE DIFERENTES ÁMBITOS QUE VAN MAS HAYÁ DE LOS ASPECTOS COTIDIANOS, PORQUE FUE NECESARIO REALIZAR INVESTIGACIONES DOCUMENTALES, HISTÓRICAS, TRABAJOS DE CAMPO, Y OTROS. EL TRABAJO EN SÍ, FUE MUY ENRIQUECEDOR, YA QUE SE RECIBIÓ RETROALIMENTACIÓN DE PERSONAS QUE TIENEN RELACIÓN CON LA VALUACIÓN, PERO TAMBIÉN DE HISTORIADORES Y ABOGADOS.

51 COMENTARIOS FINALES ATENDIENDO A ASPECTOS TÉCNICOS, EL PRINCIPAL PROBLEMA QUE SE TUVO, FUE NO ENCONTRAR LOS COMPARABLES PARA LA FECHA EN QUE SE PRODUJO LA AFECTACIÓN (1926), Y HACER EL AVALÚO COMO SE ORDENÓ POR PARTE DEL TRIBUNAL AGRARIO. ESPERANDO QUE EL PRESENTE CASO HAYA SIDO DE INTERÉS PARA USTEDES, LES AGRADEZCO SU ATENCIÓN. MUCHAS GRACIAS


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