Determinación del valor de las tierras afectadas por la construcción de la presa “Presidente Plutarco Elías Calles”, en el Estado de Aguascalientes   José.

Presentación del tema: "Determinación del valor de las tierras afectadas por la construcción de la presa “Presidente Plutarco Elías Calles”, en el Estado de Aguascalientes   José."— Transcripción de la presentación:

1 Determinación del valor de las tierras afectadas por la construcción de la presa “Presidente Plutarco Elías Calles”, en el Estado de Aguascalientes   José de Jesús Orenday Carrillo Universidad Autónoma de Aguascalientes Colegio de Valuadores de Aguascalientes A. C.

2 ANTECEDENTES El trabajo se refiere al avalúo de las tierras que fueron afectadas por la construcción de la presa “Presidente Plutarco Elías Calles”, ubicada en el Municipio de San José de Gracia, en Aguascalientes, que se terminó de construir en Después de varios litigios desarrollados de entonces a la fecha, el Tribunal Agrario ordenó la indemnización a los comuneros; correspondió al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) hacer el avalúo para que la autoridad Federal hiciera el pago correspondiente. A raíz de la inconformidad presentada por los afectados por el avalúo realizado, el grupo de comuneros decidió solicitar un nuevo trabajo en los términos establecidos por el Tribunal Agrario. Este último avalúo es el que aquí se presenta.

3 General Plutarco Elías Calles
Decreto Presidencial Realización del primer distrito de riego del país (1926) Cortina Presa “Plutarco Elías Calles” AFECTACIÓN Bienes Comunales del poblado San José de Gracia, en Aguascalientes Terrenos Comunales del poblado

4 Figura 1: Imagen satelital de la presa “Plutarco Elías Calles” y el poblado de San José de Gracia, municipio del Estado de Aguascalientes en el 2010.

5 Como se observa en la figura anterior, de la imagen satelital, en la actualidad el poblado de San José de Gracia se localiza al Oriente del vaso de la presa “Plutarco Elías Calles”; antes de la construcción de esta obra hidráulica, el poblado, las tierras de cultivo y de agostadero se encontraban en la zona que hoy ocupan las aguas de la mencionada presa. SUPERFICIE AFECTADA Has. TIERRA DE RIEGO Has. TIERRA DE CULTIVO DE TEMPORAL Has. TIERRA DE AGOSTADERO

6 OBJETIVO Dar a conocer la metodología utilizada para establecer el valor de la tierras afectadas a los comuneros del poblado San José de Gracia, Aguascalientes, por la construcción de la presa “Presidente Plutarco Elías Calles”, cuando se creó el primer distrito de riego del país.

7 MATERIALES Y MÉTODOS INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL
VISITAS DE INSPECCIÓN OCULAR A LA ZONA EN ESTUDIO INVESTIGACIONES DE MERCADO ENTREVISTAS CON INFORMANTES CLAVE

8 INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL
Resoluciones Presidenciales de confirmación y titulación de bienes comunales. Resolución emitida por el Tribunal Agrario de fecha 18 de Octubre de 2007. Planos de los bienes comunales así como de la afectación. Dictámenes periciales Cuestionario pericial Etc.

9 VISITAS DE INSPECCIÓN OCULAR A LA ZONA EN ESTUDIO
- Ubicación del inmueble - Inspecciones oculares - Toma de fotografías -Investigación de terrenos para usarlos como comparables que estuvieran en venta o se hubieran comercializado. -Investigaciones sobre la calidad de las tierras -Etc.

10 OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO
- INMOBILIARIAS - PERIÓDICO - INTERNET - ENTREVISTAS CON OTROS VALUADORES - ETC.

11 ENTREVISTAS A INFORMANTES CLAVE
CON EL OBJETO DE CONOCER LA SITUACIÓN QUE GUARDABAN LAS TIERRAS EN EL AÑO 1926, ANTES DE LA CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA, EN CUANTO A LA CALIDAD, VEGETACIÓN, TOPOGRAFÍA, FUENTES DE APROVECHAMIENTO HIDRÁULICO, OCUPACIÓN DE LA POBLACIÓN, CARACTERÍSTICAS DEL POBLADO, ETC., SE ENTREVISTÓ A VARIAS PERSONAS QUE POR SU EDAD CONOCIERON LA SITUACIÓN REAL DE LAS TIERRAS AFECTADAS Y SU ENTORNO. FUE IMPORTANTE ESTA INFORMACIÓN EN LA ELABORACIÓN DEL AVALÚO.

12 EVOLUCIÓN DE LOS VALORES A TRAVÉS DEL TIEMPO

13 ANTECEDENTES HISTÓRICOS
ÍNDICES NACIONALES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR ÍNDICES DE PRECIOS AL MAYOREO ANTECEDENTES HISTÓRICOS ARCHIVOS DE LA PRESIDENCIA DE LOS BIENES COMUNALES DE SAN JOSÉ DE GRACIA EXPERTOS EN VALUACIÓN DE INMUEBLES AGROPECUARIOS

14 Características del terreno
Elementos históricos Controversia legal Características del terreno

15 ELEMENTOS HISTÓRICOS

16 UBICACIÓN

17 UBICACIÓN

18 Zona 13, de Mercator COORDENADAS GEOGRÁFICAS: Latitud 22°09’ 25’’ N Longitud 102° 25’ 20’’ W de G. Altura 2,020 m. s. n. m. Localizada a 50 Km. aproximadamente al noroeste de la ciudad de Aguascalientes Población: 8,443 habitantes (INEGI, 2010)

19

20 CONTROVERSIA LEGAL

21 TOTAL DE TIERRAS Has PAGO

22 VALOR AL DÍA DE HOY

23 VALOR DE TIERRAS 1926 VALOR DE TIERRAS 2010
EL TRIBUNAL AGRARIO ORDENÓ ESTABLECER EL VALOR DE LAS TIERRAS, PARA EL AÑO 1926 Y DESPÚES A VALOR PRESENTE VALOR DE TIERRAS 1926 VALOR DE TIERRAS 2010 Artículo 7° fracción II de la Ley del Impuesto sobre la Renta.

24 PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926
El Tribunal Agrario ordenó determinar el valor de las tierras primeramente para el año 1926, fecha en que se produjo la afectación, y posteriormente transportar ese valor al presente para actualizar el valor, aplicando los Índices Nacionales de Precios al Consumidor Para llevar a cabo lo anterior, se utilizó el método o enfoque de mercado, y para ello era necesario seleccionar los comparables que se utilizarían para una vez hecha la homologación respectiva, obtener el valor comercial de las tierras afectadas para el año 1926.

25 PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926
Por el tiempo transcurrido tan grande desde el año 1926 a la fecha, no fue posible encontrar información respecto de operaciones de compraventa de terrenos con características semejantes, no obstante haber acudido a Notarías Públicas, Catastro, instituciones de gobierno, etc. Con relación a lo anterior, considero que aunque se hubieran encontrado datos de operaciones de compraventa, por ejemplo de escritura, esta información normalmente no refleja valores comerciales, por lo tanto el tomar estos datos como válidos, nos llevarían a resultados irreales.

26 SELECCIÓN DEL MÉTODO UTILIZADO PARA REALIZAR EL AVALÚO DE LAS TIERRAS
Por la problemática encontrada, se optó por seguir la forma tradicional que consiste en buscar comprables de terrenos que en este momento se están comercializando, de los tres tipos de calidad, como son riego, temporal y agostadero, llevar a cabo la homologación respectiva y proceder a transportar el valor hasta el año 1926, año en que se produce la afectación, a través de los Índices Nacionales de Precios al Consumidor. Como los índices aparecen a partir de 1950, se optó por manejar los Índices Nacionales de Precios al Mayoreo, hasta llegar año 1926, como se ordenó en la Resolución del Tribunal Agrario.

27 LA PRESENTE FOTOGRAFÍA MUESTRA PARTE DE LOS TERRENOS Y LINDEROS DE LAS TIERRAS; UNA PORCIÓN OCUPADA POR EL AGUA Y DE LA OTRA PORCIÓN SE OBSERVA LA TOPOGRAFÍA DEL TERRENO.

28 SE OBSERVA PARTE DE LOS TERRENOS AFECTADOS; LA CERCA DE PIEDRA ES UNO DE LOS LINDEROS DE LAS TIERRAS AFECTADAS.

29 CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

30 Latitud : N 2´450,114 metros. Longitud : E 765,993 metros. Altitud : Z 2,020 m s n m El terreno afectado se compone de tres tipos de calidad: De riego De temporal De agostadero.

31 TERRENOS DE RIEGO Son aquellos en los que el abastecimiento de agua se da por medios artificiales ya sea por fuentes de agua permanentes o intermitentes; de depósitos, presas o vasos y su aplicación puede ser por gravedad o por bombeo cuando se requiera de fuerza motriz para su movilización, según provenga de fuentes superficiales o profundas. por el sistema de aplicación el riego podrá ser por aspersión, goteo, compuertas, etcétera.

32 TERRENOS DE TEMPORAL Son aquellos en los que su fuente de abastecimiento de agua es la precipitación pluvial directa, pudiendo contar con pequeños volúmenes de agua como auxilio; se demeritará su categoría al considerar otras características agrologicas y/o climáticas, como la topografía, pedregosidad, presencia frecuente de heladas, etcétera.

33 TERRENOS DE AGOSTADERO
Son aquellas áreas que por sus limitantes como la disponibilidad de agua, topografía, pendiente y composición, no son aptas para la agricultura y sus posibilidades de aprovechamiento son limitadas. En algunos casos se dan explotaciones de tipo pecuario con ganado mayor o menor.

34 Tipo de terreno: Superficie (Has): COMPARABLES
La calidad y superficies que comprende el terreno en cuestión, son las que se presentan en la siguiente tabla. Tipo de terreno: Superficie (Has): Riego: Temporal: Agostadero: Área total del terreno: 1, Área de construcción: 0.0000 COMPARABLES (HOMOLOGACIÓN)

35 INVESTIGACIÓN DE MERCADO

36 OFERTA DE TERRENOS EN VENTA
UBICACIÓN AREA T (Has) VALOR TOTAL VALOR UNITARIO OBSERVACIONES FUENTE TELEFONOS 1 San Rafael de Ocampo, Municipio de Asientos, Ags. 156.00 $12,480,000.00 $80,000.00 60 cultivo riego de pozo, resto temporal Inmobiliaria 2 Por la carretera a Villa Hidalgo, Jal. 208.00 $25,000,000.00 $120,192.31 Rancho, de riego, buena ubicación. Accesorios. 3 Carretera Zacatecas-Saltillo, Villa de Cos. 785.00 $35,717,500.00 $45,500.00 3 pozos de agua; para cultivo y ganado Buscador Inmobiliario Mexicano 4 Las Crucitas, Michoacán. 81.00 $8,000,000.00 $98,765.43 Todo de cultivo con dos bombas de agua. 5 San Martín Chalchicuautla, San Luis Potosí. 63.00 $3,151,200.00 $50,019.05 Pasa por río San Pedro. 6 Cercano a Puerta Cochera, Municipio de Jesús María. 222.00 $7,000,000.00 $31,531.53 Terreo de cultivo y agostadero Propietario 7 Camino Aguascalientes a Tepezalá. 100.00 $2,000,000.00 $20,000.00 Terreno de agostadero, plano. 8 Manuel Doblado, Guanajuato. 210.00 $6,000,000.00 $28,571.43 90% agostadero, susceptible cultivo. 9 En el Estado de Zacatecas, Zac. 950.00 $12,000,000.00 $12,631.58 150 Has. cultivo y 800 agostadero. 2 pozos. 10 Sobre la carretera La Labor-La Congoja. 206.00 $3,350,000.00 $16,262.14 Terreno de agostadero 11 a 4 Km. del poblado Tapias Viejas, Jesús María 87.00 $3,220,000.00 $37,011.49 12 Atrás de la Posta Zootécnica, Jesús María. 110.00 $8,800,000.00 Terreno de agostadero, con poco de cultivo No dio nombre 13 Ejido Asientos, Mpio. mismo nombre, Ags 763.00 $32,099,997.50 $42,070.77 Terreno de agostadero y algo de cerril Comisariado Ejidal 14 Camino antiguo Pastora a Muralla, San Luis Potosí. $16,000,000.00 $16,842.11 Tanque de concreto de 50x20 m. 15 A 10 Km. Al Poniente de Rincón de Romos. 200.00 $2,800,000.00 $14,000.00 Terreno de agostadero-cerril, accidentado. 16 Rancho El Maíz, San Luis Potosí. 1,162.00 $13,130,600.00 $11,300.00 Rancho maderero, agostadero.

37 APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

38 FACTORES APLICADOS POR
NÚMERO VALOR UNITARIO FACTORES APLICADOS POR FACTOR RESULTA NTE VALOR HOMOLOG. SUP. ZONA UBICAC. FORMA TOPOGR. CALID. COMERC. 1 $80,000.00 0.76 0.98 1.00 0.83 0.96 $47,251.39 2 $120,192.31 0.78 0.89 0.87 $51,747.79 3 $45,500.00 0.93 1.08 1.05 1.07 0.90 $44,155.96 4 $98,765.43 0.70 0.97 0.75 $46,940.82 5 $50,019.05 0.68 1.14 1.15 1.09 0.95 $47,545.50 6 $31,531.53 0.79 1.12 $31,066.72 7 $20,000.00 0.72 1.22 1.13 1.18 1.16 $30,589.34 8 $28,571.43 1.06 $32,025.42 9 $12,631.58 1.27 1.72 $30,185.89 10 $16,262.14 1.04 1.10 $16,084.76 11 $37,011.49 0.91 $18,478.29 12 0.85 0.81 0.80 $17,229.01 13 $42,070.77 0.92 $18,830.65 14 $16,842.11 $17,274.90 15 $14,000.00 $17,547.28 16 $11,300.00 1.23 $18,959.94

39 VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE RIEGO $47,528.29
VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE RIEGO RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA $42,775.46 VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE TEMPORAL $30,966.84 VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE TEMPORAL RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA $27,870.16 VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE AGOSTADERO $17,772.12 VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE AGOSTADERO RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA $15,994.91 VALOR RESULTANTE PONDERADO POR HECTÁREA PARA APLICAR EN CÁLCULO $32,381.55

40 Por tanto, si la superficie del terreno valuado es de 1,455.8982 Has.
RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: $32,381.55 VALOR DEL INMUEBLE REDONDEADO: $47,144,000.00

41 APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

42 VALOR MEDIO DEL TERRENO POR HECTÁREA:
FRACC. AREA HAS. VALOR UNITARIO COEFICIENTE MOTIVO VALOR UNIT VALOR A APLICAR PARCIAL I $42,775.46 1.00 Ninguno $25,665,277.33 II $27,870.16 $18,279,988.03 III $15,994.91 $3,198,981.70 AREA TOTAL 1, $47,144,247.07 VALOR MEDIO DEL TERRENO POR HECTÁREA: $32,381.55

43 CONSTRUCCIONES: NO TIENE CONSTRUCCIONES TIPO AREA M2
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO FACTOR VALOR NETO DE REPOSICIÓN UNITARIO TOTAL NO TIENE CONSTRUCCIONES 0.00 $0.00 VALOR NETO DE REPOS. DE LAS CONSTRUCCIONES POR M2:

44 INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS:
DESCRIPCIÓN CANTIDAD VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO FACTOR VALOR NETO DE REPOSICIÓN UNITARIO TOTAL NO TIENE INSTALACIONES ESPECIALES $0.00

45 TERRENO: CONSTRUCCIONES:
INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS: RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO) $47,144,247.07

46 PRECIOS DEL CONSUMIDOR
$47'144,000.00 (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.) $562,920.00 (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.) VALOR DE 1926 VALOR EN 2010

47 FÓRMULA PARA CALCULAR EL VALOR DE LAS TIERRAS (1950)
Índice correspondiente a Junio de 1950 VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1950 = X VALOR AL AÑO 2010 Índice correspondiente a Junio de 2010 VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1950 = X 47'144,000.00 140.47 VALOR DE LOS TERRENOS REFERIDOS AL AÑO 1950, AUMENTANDO LOS TRES CEROS QUE SE LE QUITARON A LA MONEDA POR DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL FEDERACIÓN 22 DE JUNIO DE 1992: $3'295, (TRES MILLONES, DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA UN PESOS 00/100 M. N.)

48 FÓRMULA PARA CALCULAR EL VALOR DE LAS TIERRAS (1926)
Índice correspondiente a Junio de 1926 VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1926 = X VALOR AL AÑO 1950 Índice correspondiente a Junio de 1950 1.93 VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1926 = X 3'295,851.00 11.3 VALOR DE LOS TERRENOS REFERIDOS AL AÑO 1926, COMO SE ORDENA EN LA RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL: $562, (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.)

49 CONCLUSIONES A).- Para el año 1926, $562, (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.); B).- Para el año 2010, $47’144, (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.)

50 COMENTARIOS FINALES EL PRESENTE TRABAJO FUE UNA APLICACIÓN IMPORTANTE EN EL RAMO DE LA VALUACIÓN AGROPECUARIA QUE REQUIRIÓ PONER EN PRÁCTICA CONOCIMIENTOS, TÉCNICAS Y EXPERIENCIAS DE DIFERENTES ÁMBITOS QUE VAN MAS HAYÁ DE LOS ASPECTOS COTIDIANOS, PORQUE FUE NECESARIO REALIZAR INVESTIGACIONES DOCUMENTALES, HISTÓRICAS, TRABAJOS DE CAMPO, Y OTROS. EL TRABAJO EN SÍ, FUE MUY ENRIQUECEDOR, YA QUE SE RECIBIÓ RETROALIMENTACIÓN DE PERSONAS QUE TIENEN RELACIÓN CON LA VALUACIÓN, PERO TAMBIÉN DE HISTORIADORES Y ABOGADOS .

51 COMENTARIOS FINALES ATENDIENDO A ASPECTOS TÉCNICOS, EL PRINCIPAL PROBLEMA QUE SE TUVO, FUE NO ENCONTRAR LOS COMPARABLES PARA LA FECHA EN QUE SE PRODUJO LA AFECTACIÓN (1926), Y HACER EL AVALÚO COMO SE ORDENÓ POR PARTE DEL TRIBUNAL AGRARIO. ESPERANDO QUE EL PRESENTE CASO HAYA SIDO DE INTERÉS PARA USTEDES, LES AGRADEZCO SU ATENCIÓN. MUCHAS GRACIAS