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SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL USMP Facultad de Derecho Décimo Ciclo 2014-1 Parte 2 Dra. Elizabeth Amado Ramírez.

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1 SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL USMP Facultad de Derecho Décimo Ciclo Parte 2 Dra. Elizabeth Amado Ramírez

2 Novena Unidad Temática Primera Inscripción, Catastro, Prescripción Adquisitiva de Dominio

3 INMATRICULACIÓN Primera herramienta que nos permite sanear un inmueble. Acto mediante el cual, un predio ingresa por primera vez al registro. También se le denomina primera de dominio. Este acto es exclusivo y excluyente porque por cada inmueble se abre una partida. Carece de sustento causal, pues su inscripción no emanará de otro derecho previamente inscrito, constituye una excepción al principio de tracto sucesivo, pues el título suficiente para su inscripción, se encuentra previsto en el art del C.C.- títulos por un período ininterrumpido de 5 años, o en su defecto títulos supletorios. Es el punto de partida del historial jurídico del predio en el registro. Atendiendo al principio de especialidad, cuando se inmatricula un predio se abre una partida registral en la que se inscribirán todos los actos y derechos relativos al bien – folio real. Art. IV RGRP y el art. 4 del RIRP

4 USUCAPIÓN Usucapión o prescripción adquisitiva es un modo originario de adquisición de la propiedad, por efecto del transcurso del tiempo en la posesión de un bien. Usucapión cumple las siguientes funciones: a. Función social: otorgar la propiedad de un bien a quien lo explota en perjuicio de quien lo ha tenido abandonado por varios años y que no se opuso a la posesión ejercida por el ocupante. b. Otorga seguridad jurídica: al poseedor pues es un modo de adquirir la propiedad del bien que se explota, cumpliendo de esta forma con su función social. c. Medio de prueba de propiedad: permite sanear la propiedad., el derecho del usucapiente será oponible a cualquier persona que alegue tener un mejor derecho que él.

5 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL… Puede declararse judicial y notarialmente. Base Legal: Ley y Ley Para que el notario declare propietario a una persona por prescripción no tiene que haber oposición. Ley y su reglamento: procedía solo sobre inmuebles urbano e inmuebles con edificación materia de regularización. Ley art. 5 inc. k, extendió el trámite notarial de prescripción adquisitiva tanto a los predios ubicados en zonas urbanas como a los terrenos que no cuenten con edificaciones.

6 …PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA NOTARIAL Res SUNARP-TR-L XIX Pleno, precedente: Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidado, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere de resolución del alcandía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano por la municipalidad correspondiente En consecuencia al no exigir el literal k) del art. 5 de la ley una edificación para la procedencia del trámite de prescripción adquisitiva de dominio, no resulta necesario que el inmueble a inmatricular sea objeto de un procedimiento de regularización. Res SUNARP-TR-L XI Pleno: Resulta procedente la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificación no haya sido materia de un procedimiento de regularización.

7 INMATRICULACIÓN: TÍTULO SUPLETORIO Otorgados judicialmente a favor de quien se considera propietario pero que no cuenta con título, porque ese se le perdió o porque nunca lo tuvo, por lo que el sustento de su pretensión es la posesión del bien. TÍTULO SUPLETORIO: Mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble no inscrito que no cuenta con títulos comprobatorios de su domicilio.

8 TÍTULOS SUPLETORIOS EN SEDE NOTARIAL Formación en sede notarial: Ley y su reglamento. Art. 37 del reglamento. La corte suprema CASACION CAÑETE se ha pronunciado respecto al otorgamiento de título supletorio regulado por la ley 27333: El principio jurídico recogido por la ley (relativo a bienes urbanos)… debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le confiere el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 permite la declaración notarial de formación de títulos supletorios, para solicitar la primera inscripción de dominio, lo que significa que el legislador ha pensado que la formación de los anotados títulos supletorios sirva también para facilitar la primera inscripción registral del predio.

9 TÍTULOS SUPLETORIOS EN SEDE JUDICIAL Pretensión procede solo sobre predios no registrados Mecanismo de inmatriculación que lo ejerce quien desea adquirir la propiedad o el propietario que carece de documentos que acrediten su derecho. Cas Juliaca, reafirma que el títulos supletorio procede solo cuando el inmueble no está inscrito. Gunther Gonzales opina que no se entiende la causa por la cual se flexibiliza el término de la posesión a favor de alguien que no exige ningún título a favor. Más contradictoria resulta esta situación, si tenemos en cuenta que, a falta de norma expresa, en el ámbito judicial se erigiría el términos de 10 años para que el demandante pueda pretender la formación de títulos supletorios, salvo que se interprete que en este ámbito también se aplica el plazo de 5 años

10 CATASTRO Angélica Portillo: sistema público de información sobre la realidad física de un determinado ámbito territorial, constituido por información grafica georeferenciada, desarrollado a través de procedimientos técnicos, que permite identificar y localizar a los predios, describiendo sus principales características físicas y demás atributos relevantes, ejerciendo algunas o múltiples funciones.

11 FUNCIONES DEL CATASTRO Función Técnica ó Primaria Función Jurídica Función Fiscal

12 DÉCIMA Y UNDÉCIMA UNIDAD TEMÁTICA Transferencias de Propiedad de Bienes Muebles e Inmuebles

13 COMPRAVENTA Base Legal: art. 949 y 1529 del C.C. Oponibilidad de los derechos reales: art C.C. RGRP y RIRP. Principio de titulación auténtica: escritura pública o formulario registral (no mayor de 20 UIT) art del C.C. Deberá constar el pago total o parcial del precio, extendiéndose la hipoteca legal de ser el caso. Acreditar el pago del impuesto predial alcabala. Directiva SUNARP/SN. Transferencia de bienes ciertos. Fecha del acto, aunque no tenga fecha cierta. Transferencia de bienes futuros: existencia del bien. Formas de pago: pago en efectivo, pago con títulos valores (art C.C. y Res SUNARP. Se indicará su efecto cancelatorio. Precedentes: Res Sunarp-TR-L, Res Sunarp-TR-L, Res Sunarp-TR del 07/05/2008.

14 TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES DE UN PREDIO Base Legal: art. 977 C.C., art. 62 RIRP. Deberá precisarse en la escritura pública la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio. Precedente: Res Sunarp-TR-T del 27/06/2007 y Res Sunarp-TR-L del 23/04/2008. Cuando se transfiere la totalidad de la alícuota no se requiere consignar expresamente el porcentaje transferido.

15 ADJUDICACIÓN POR FENECIMIENTO DE SOCIEDAD DE GANANCIALES Debe verificarse la inscripción previa en el registro de personal. Documento que contiene la liquidación, adjudicación o de ser el caso división y partición. Inafecta al impuesto de alcabala, pero debe acreditarse el impuesto predial. Art. 72 del RIRP

16 DONACIÓN Se inscribirá en mérito a la escritura pública, indicando la valorización del bien inmueble. Art del C.C. Tratándose de anticipo de legítima, deberá acreditarse la condición de heredero forzoso con copia certificada de la partida de nacimiento o insertándola en la escritura pública. Art. 74 del RIRP.

17 SUCESIÓN INTESTADA Se organiza por la persona o sujeto titular de los actos inscribibles, por el causante de la sucesión: Folio Personal. Función: evitar la duplicidad de inscripciones. Cas Ayacucho marzo Dos fases: a) Anotaciones preventivas: inicio del procedimiento de la sucesión intestada, ya sea en vía notarial o judicial. La falta de la anotación preventiva no impide que se extienda la inscripción definitiva. b) Una vez concluido el procedimiento se inscribe la declaratoria jurídica de los herederos del causante.

18 SUCESIÓN TESTAMENTARIA Se organiza por la persona o sujeto titular de los actos inscribibles, de los distintos testamentos que celebre durante su vida: Folio personal. Dos fases: a) Testamento por escritura pública y cerrado ya que constan en título público, no se aplica al ológrafo. b) Ampliación del asiento. Función del Registro: publicar u ofrecer publicar el contenido de las expresiones de última voluntad, así como el de otorgar seguridad a quien contrate con herederos, legatarios o albaceas, adquiriendo derechos. No hay aplicación práctica del tracto sucesivo. Se deberá inscribir previamente el testamento en el Registro de Personas Naturales, para luego transferir los bienes. No se requiere acreditar el pago del impuesto predial.

19 ADJUDICACIÓN JUDICIAL Se basa en los artículos 739 y 740 del Código Procesal Civil. Las copias debidamente expedidas por secretario cursor o especialista de legal, de la resolución que contiene el mandato de adjudicación del bien inmueble o mueble, y el auto que lo declare consentido. Seguido del oficio dirigido al registro. El mandato debe ser claro y expreso, y debe guardar relación con los principios registrales. Primordialmente el de tracto sucesivo y el principio de prioridad excluyente o impenetrabilidad. Descripción del bien. Orden que deja sin efecto todo gravamen, salvo anotación de demanda.

20 TRANSFERENCIA POR REDUCCIÓN DE CAPITAL En la escritura pública deberá intervenir el representante de la sociedad con facultades suficientes y debidamente acreditadas conforme al art. 156 del C.C. y el adquirente del predio o bien inmueble. Esta disposición también se aplica para las EIRL.

21 TRANSFERENCIA POR LIQUIDADOR La transferencia de cualquier bien concursado por parte de su liquidador origina la cancelación de todos los gravámenes, medidas cautelares y cargas que aseguren créditos, inclusive a favor de terceros. Pleno del Tribunal Registral 46avo. Ley General del Sistema Concursal, artículo 85.

22 DÉCIMO SEGUNDA UNIDAD TEMÁTICA Transferencia de Bienes de Propiedad Estatal, Gobierno Local y Regional

23 BASE LEGAL Ley del 14/12/2007. Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales. Decreto Supremo Vivienda del 15/03/2008 Aprueba el Reglamento de la Ley Res SBN del 22/03/2008 se aprobó la Directiva SBN Procedimiento para el Registro de Información.

24 REQUISITOS… Los bienes materia de transferencia, deben haber sido dados de baja del margesí de bienes del Estado. La entidad estatal transferente deberá emitir su pronunciamiento por Resolución, mediante la cual, se indique bajo que modalidad se efectuará la transferencia del bien del Estado. La comisión encargada de la transferencia de bienes del Estado, previo nombramiento, emitirá un acta de entrega del bien. Actualmente no se requiere la póliza de adjudicación. La documentación que se presente al registro público respectivo, deberá ser emitida por funcionario competente que tenga en su poder la matriz del documento. Los documentos fedateados carecen de validez para efectos registrales.

25 …REQUISITOS Para el caso de transferencia de bienes por donación, bastará que se emita una Resolución Administrativa por parte de la entidad beneficiaria, la cual, se insertará en la escritura pública con arreglo al art del C.C. La compra venta puede efectuarse por subasta pública, por compraventa directa a terceros e incluso a miembros de la institución del Estado, todo ello deberá ser indicado en la Resolución de baja y adjudicación del bien, previa designación de la Comisión encargada de llevar a cabo la transferencia de bienes del Estado.

26 PAUTAS PARA TENERLAS EN CUENTA : Existes diversas modalidades de personas jurídicas o sociedades en donde el Estado tiene accionario, y dependiendo de éste se le aplican las leyes de propiedad estatal o el C.C. y la Ley General de Sociedades. Cuando se dispone bienes de las Municipalidades o de los Gobiernos Regionales, se requiere el acuerdo del consejo o del gobierno regional, mediante el cual se apruebe la transferencia del bien, salvo que acredite estar del monto de menor cuantía.

27 DÉCIMO TERCERA Y DÉCIMO CUARTA UNIDAD TEMÁTICA Derechos Reales y los Registros: Hipoteca, Garantía Mobiliaria, Arrendamiento, y Usufructo

28 LOS DERECHOS REALES Los derechos reales son naturalmente actos inscribibles en el registro público respectivo. Art CC. Fundamento: el contrato y la propiedad (por extensión, todos los otros derechos reales) son aquellos instrumentos que aseguran la libertad económica de los particulares. El hombre se sirve de las cosas y de los objetos de la naturaleza para satisfacer sus necesidades y lograr el desarrollo de su personalidad.

29 CLASES DE DERECHOS REALES Derechos reales limitados: a) Derechos reales de goce: usufructo, uso y habitación, servidumbre, la superficie. Permiten a su titular la utilización, disfrute o explotación de un bien de acuerdo a los poderes más o menos amplios referidos al derecho de que se trate. b) Derechos reales de garantía: hipoteca, garantía mobiliaria. Otorgan a su titular la facultad de enajenar el bien afectado para obtener el valor del mismo.

30 ARRENDAMIENTO Y USUFRUCTO La diferencia entre ambas figuras jurídicas, depende de la necesidad a satisfacer por los particulares. Usufructo: eficacia real de uno que afecta a los terceros adquirentes. Arrendamiento: eficacia personal que no afecta a los terceros adquirentes. Si las partes desean satisfacer un interés absoluto de goce y disfrute del bien, probablemente elijan el usufructo. Si las partes desean satisfacer un interés relativo de goce sobre un inmueble, elijan el arrendamiento. Se permite la inscripción de cualquier contrato de arrendamiento.

31 HIPOTECA Es una garantía real que facilita el crédito, siendo un derecho accesorio. Se aplica para los bienes inmuebles. No hay desposesión del bien, es indivisible. Garantiza obligaciones existentes, y/o futuras o eventuales. Afecta un bien específico y no futuro. Otorga al acreedor el derecho de persecución y preferencia.

32 REQUISITOS DE LA HIPOTECA Debe ser constituida por propietario o persona autorizada por ley. Debe asegurar el cumplimiento de una obligación determinada o determinable. Gravamen de cantidad determinada o determinable. Formalidad: Escritura pública bajo sanción de nulidad. Inscripción: constitutivo de derecho.

33 CLASES DE HIPOTECAS Legales. Convencionales.

34 EXTINCIÓN DE LAS HIPOTECAS Extinción de la obligación garantizada. Anulación, rescisión o resolución de la obligación garantizada. Renuncia del acreedor. Destrucción total del bien. Consolidación. Caducidad.

35 CADUCIDAD DE LAS HIPOTECAS Distinción entre gravámenes que garantizan créditos o no. Art. 3 Ley 26639, art. 87 RIRP. Si garantizan créditos: 10 años desde vencimiento del plazo del crédito. Si no garantizan créditos o no tienen plazo de vencimiento: 10 años de su inscripción. Formalidad: declaración jurada con firma legalizada por ante notario de acreedor. No caducan por caducidad: hipotecas a favor de empresas o instituciones del sistema financiero, ni las hipotecas unilaterales. NO PROCEDE CANCELAR POR LEY cuando: No puede establecerse el plazo de 10 años. No hayan transcurrido 10 años conforme lo establece dicha ley. Constituida a favor de empresas del sistema financiero. Constituida mediante TCHN. Se verifique la existencia de un proceso judicial. Si ha sido renovada.

36 ASPECTOS REGISTRALES DE LA LEY DE GARANTÍA MOBILIARIA Creación del Registro Mobiliario de Contratos en el que se inscribirán las garantías que recaigan sobre bienes muebles no registrados. Se unifican los Registros de contratos existentes (P.Industrial, P.Agrícola, P.Global y flotante). Se mantienen los Registros Jurídicos de Bienes existentes: (R.B.Muebles, R.de Prop.Vehicular, a los que se incorporaron los Registros de Naves y Aeronaves, de Embarcaciones Pesqueras y Buques). Se crea el Sistema Integrado de Garantías y Contratos sobre Bienes Muebles, que vinculará la información contenida en el Registro Mobiliario de Contratos con los Registros Jurídicos de Bienes existentes, que permitirá su acceso remoto en función al constituyente, etc. Se aprueba el uso de Formularios de Inscripción como documento inscribible. Se establece una calificación registral atenuada de los formularios.

37 PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA LEY DE GARANTÍA MOBILIARIA Naturaleza jurídica del procedimiento registral. Naturaleza especial y no contenciosa; no admisible apersonamiento, ni la oposición a la inscripción o al acceso del público. Instancias registrales, calificación, plazos y conclusión del procedimiento. Calificación atenuada (15-3) / Calificación plena (15). Prórrogas y suspensión. Inscripción / anotación/ tacha / (liquidación). Título inscribible: el Formulario Registral. Documento aprobado por la SUNARP. Tiene carácter de declaración jurada y debe estar certificado por Notario en duplicado (uno para el notario - quien lo guardará y custodiará, pudiendo expedir traslados del mismo con valor legal -, y el otro, para el archivo registral). DS JUS. Asiento electrónico y partida registral.

38 DÉCIMO QUINTA UNIDAD TEMÁTICA Regularización de Edificaciones y el Derecho de Propiedad en las Playas

39 MARCO LEGAL DEL PROCEDIMIENTO DE EDIFICACIONES Ley Ley de regularización de edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común. D.S Vivienda. Reglamento de la ley Ley Asuntos no Contenciosos Res SUNARP-SN Reg. Indice de verificadores. Ley Ley que dispone medidas de protección que debe de aplicar el Inst. Nac. De Cultura para la ejecución de obras en bienes culturales inmuebles.

40 LEY Es la ley marco del procedimiento de regularización de edificaciones y regula el saneamiento o regularización de: Propiedad: saneamiento de titulación. Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (reglamento interno). Declaratoria de fábrica ( hoy declaratoria de edificación).

41 REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Es el procedimiento a través del cual, se reconoce la existencia de una edificación construida sin licencia de construcción, sin conformidad de obra o que no cuente con declaratoria de fábrica. Con la regularización se reconoce legalmente la existencia de las edificaciones construidas sin haber seguido el procedimiento regular ante la Municipalidad competente.

42 EDIFICACIÓN Resultado de construir una obra cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella. Art. 3.2 Ley Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones.

43 TIPOS DE OBRA QUE PUEDEN SER MATERIA DE REGULARIZACIÓN Edificación nueva Ampliación Remodelación Refacción Acondicionamiento Cercado Demolición Puesta en valor histórico monumental

44 ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION QUE ES MATERIA DE REGULARIZACION: Debe de haberse levantado sobre predios urbanos. Deben de haberse construido o demolido antes del 21/07/1999. Debe tenerse en cuenta respecto de la calidad de urbano del predio: Sobre terrenos que cuenten con Proyecto aprobado de Habilitación Urbana con construcción simultánea. Predios ubicados en Zonas Urbanas Consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios. La edificación fue construida: Sin contar con la licencia de edificación. Sin haber obtenido la conformidad de obra. No contar con la declaratoria de fábrica.

45 PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN Interesado Verificador: ingeniero civil o arquitecto colegiado. Notario.

46 DÉCIMO SEXTA UNIDAD TEMÁTICA El Contrato de Opción COFOPRI Formalización de la propiedad informal

47 EL CONTRATO DE OPCIÓN La opción como derecho de adquisición preferente otorga un status de sujeción a favor del optante, de tal manera que éste goza de un poder inmediato y directo sobre la cosa. El contrato de opción, cuyo objetivo mediato es la constitución de un derecho real, adquiere el mismo carácter del acto proyectado, ya que el (actual) derecho potestativo es una proyección del negocio que se encuentra en formación (futuro). El derecho de opción de compra, se sustenta en la función económico social del contrato que lo origina, cuál es, sujetar un inmueble al poder del optante. Y por otro lado, se tiene el compromiso de contratar, ya que en éste el propósito práctico de las partes no es lograr una sujeción del inmueble.

48 Formalización de Derechos de Propiedad Inmueble COFOPRI

49 HERNANDO DE SOTO (El Misterio del Capital) Un paseo por las calles del Medio Oriente, de la ex Unión Soviética o de América Latina le mostrará muchas cosas … : -En los países en vías de desarrollo y en los que salen del comunismo los activos sirven sobre todo para propósitos físicos inmediatos. -En cambio en occidente, esos mismos activos llevan además una vida paralela, como capital externo al mundo físico.

50 REGISTRO Seguridad Preventiva Transaccional Garantiza Circulación y Transmisibilidad

51 Necesidad del Saneamiento de Inmuebles La propiedad es el principal derecho económico del hombre. Este derecho se caracteriza por otorgar a su titular el goce y la explotación económica de manera exclusiva de un bien. Todo ordenamiento jurídico siempre tiene mecanismos de protección a efectos de garantizar la publicidad y oponibilidad del derecho de propiedad.

52 COFOPRI El Organismo de Formalización de la Propiedad Informal, COFOPRI, es una institución pública descentralizada del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que formaliza la propiedad urbana y rural a nivel nacional, con el objetivo de entregar títulos de propiedad jurídicamente seguros, promover el acceso al crédito y mejorar la calidad de vida de las familias de escasos recursos.

53 ¿Qué hace COFOPRI? Realiza la formalización de asentamientos humanos, centros poblados, pueblos tradicionales, centros urbanos informales, mercados ubicados en asentamientos humanos, predios rurales y entrega títulos o certificados de propiedad inscritos en los Registros Públicos. Participa en el proceso de adjudicación de tierras eriazas. Brinda asesoría legal y técnica gratuita a los propietarios de programas de vivienda del Estado y a los socios de las urbanizaciones populares para que puedan obtener su título individual. Realiza el diagnóstico y saneamiento legal y técnico de los inmuebles que forman parte del Patrimonio Cultural de la Nación, de entidades públicas, proyectos de inversión, obras de infraestructura y servicios públicos del Estado, previa suscripción de convenio o contrato. Adjudica lotes y/o edificaciones de propiedad del Estado ocupados por mercados fuera de asentamientos humanos. Promueve el procedimiento de conciliación entre ocupantes y propietarios, en caso de ocupación de terrenos de propiedad privada. Realiza procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio y tracto sucesivo por encargo de las municipalidades provinciales, previa suscripción de convenio. Efectúa el levantamiento, conservación y actualización del catastro.

54 ¿Cuáles son los beneficios de la formalización? Seguridad jurídica: Los títulos de propiedad de COFOPRI están respaldados por el Código Civil y los Registros Públicos. El poblador está seguro de que la propiedad es suya y nadie se la puede quitar, sin su consentimiento. Acceso al crédito: Un título de propiedad aumenta el valor de una vivienda y puede ser utilizado como garantía para obtener un crédito en un banco o financiera. Incentivo a la inversión: Al ser propietario del terreno, el poblador se preocupa por mejorar las condiciones de su vivienda, de los servicios públicos y de su vecindario en general. Eliminación de conflictos: La formalización resuelve los problemas de límites entre los lotes de los pobladores y también soluciona los conflictos con otros asentamientos humanos. Herencia para la familia: El poblador tiene la seguridad de que su familia heredará la propiedad. Por ello, puede incluso dividirla en partes para beneficiar a todos sus herederos.


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