LONJA DE PROPIEDAD RAIZ AVALUADORES Y CONSTRUCTORES DE COLOMBIA

LONJA DE PROPIEDAD RAIZ AVALUADORES Y CONSTRUCTORES DE COLOMBIA
AVALÚOS DE RECONSTRUCCIÓN Y ZONAS COMUNES

VICTOR HUGO CASTRO GOMEZ
CONFERENCISTA VICTOR HUGO CASTRO GOMEZ ADMINISTRADOR DE EMPRESAS AVALUADOR PROFESIONAL ASESOR PROPIEDAD HORIZONTAL MIEMBRO DE JUNTAS DIRECTIVAS DEL GREMIO GERENTE DE AVALUADORES E INMOBILIARIOS VHC & CIA LTDA DOCENTE CATEDRÁTICO CURSO DE AVALÚOS LONJA DE PROPIEDAD RAIZ AVALUADORES Y CONSTRUCTORES DE COLOMBIA

SEMINARIO BASICO DE AVALUOS
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ Y AVALUADORES DE COLOMBIA TEMA: LOS AVALUOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL – NUEVO REGIMEN DE P.H LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001.

APLICACIÓN DE LOS AVALUOS NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO I APLICACIÓN DE LOS AVALUOS NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001

NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001
TEMAS A DESARROLLAR CAPITULO I NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001 Contenido de la ley y su aplicación a los avalúos individuales y de bienes comunes. Conceptos básicos - Cambios fundamen-tales Aplicación practica.

CAPITULO II AVALUO BIENES COMUNES

CAPITULO II. AVALUO DE BIENES COMUNES
QUE SON BIENES COMUNES QUE SE DEBE AVALUAR COMO BIENES COMUNES EN CONJUNTOS Y EDIFICIOS AVALUO TECNICO DE BIENES COMUNES.

CAPITULO III SEGURO BIENES COMUNES

CAPITULO III. SEGURO DE LAS BIENES COMUNES
CONTENIDO DE LA LEY QUE DEBEN ASEGURAR LOS EDIFICIOS Y CONJUNTOS SOPORTE DE UN SEGURO DE BIENES COMUNES ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE LAS BIENES COMUNES LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR SOBRE SEGURO DE BIENES COMUNES

AVALUOS NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
AVALUO BIENES COMUNES SEGURO AREAS COMUNES

APLICACIÓN DE LOS AVALUOS AL NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO I APLICACIÓN DE LOS AVALUOS AL NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001

NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001
DEROGO La ley 182 de 1.948 La ley 16 de 1.985 La ley 428 de 1998 Así como todos los decretos que se expidieron para reglamentarlas

ADMINISTRACION PROPIEDAD HORIZONTAL
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud a la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y además comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero.

¿QUE SON BIENES PRIVADOS?
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y derecho exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal

¿QUE SON BIENES COMUNES?
Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de P.H. Pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funciona-miento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY
Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Bienes comunes esenciales: El terreno cimientos, estructuras, las circulaciones, instalaciones de servicios públicos, las fachadas, las cubiertas etc.

¿QUE SON BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO?
Los no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros que son asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

DIFERENCIAS ENTRE UN BIEN PRIVADO Y OTRO DE USO EXCLUSIVO
Tiene folio de matricula inmobiliaria, cedula catastral Paga impuesto predial Tiene la libre disponibilidad por parte de su propietario, lo puede enajenar, arrendar. Tiene coeficiente de copropiedad Paga cuota de administración o expensa común. COMUN DE USO EXCLUSIVO No tiene folio de matricula inmobiliaria, ni cédula catastral No paga impuesto predial El propietario que tiene este derecho no puede enajenarlo en forma independiente del bien privado. No tiene coeficiente de copropiedad No paga cuota de administración

DIFERENCIAS ENTRE UN BIEN PRIVADO Y OTRO DE USO EXCLUSIVO
Lo puede asegurar el propietario En un avalúo comercial al garaje se le asigna un valor en forma independiente del valor del apartamento. COMUN DE USO EXCLUSIVO Puede tener cobro de compensación económica El seguro debe ir incluido dentro de la póliza de incendio y terremoto de las áreas comunes. En un avalúo comercial al garaje no se le puede asignar un valor en forma independiente del valor del apartamento, debido a que no es un bien privado. En el valor del apartamento debe ir incluido un valor agregado que corresponde al derecho que tiene sobre el garaje de uso exclusivo y cuyo valor no puede ser igual si fuera privado.

CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS
La escritura deberá indicar esta circunstancia Los coeficientes de copropiedad de la etapa que se conforma con carácter provisional Siguientes etapas escrituras adicionales En cada etapa nuevo calculo de coeficientes. Ultima etapa coeficientes carácter definitivo

BIENES QUE PUEDEN SER SOMETIDOS A R.P.H.
LOS PISOS DE UN EDIFICIO LOS DEPARTAMENTOS EN QUE SE DIVIDE UN PISO. LOS DEPARTAMENTOS DE UNA CASA CUANDO SEAN INDEPENDIENTES. CENTROS COMERCIALES. LOCALES. CONDOMINOS.

COEFICIENTE DE COPROPIEDAD
DETERMINAN LA PROPORCION DE LOS DERECHOS DE CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES PRIVADOS SOBRE LOS BIENES COMUNES EL PORCENTAJE DE PARTICIPACION EN LA ASAMBLEA INDICE DE PARTICIPACION EN EXPENSAS

IMPUESTO PREDIAL, BIEN PRIVADO / BIENES COMUNES.
De conformidad con lo establecido en el enciso 2° del articulo 16 de la ley 675/2001, el impuesto predial sobre cada bien privado, incorporado el correspondiente a los bienes comunes del edificio o del conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.

EL PREDIAL INCLUYE PARTE DEL TERRENO TOTAL
El impuesto predial de cada apartamento o unidad privada incluye la parte del lote que le corresponde en común y Proindiviso Aumento del valor catastral En el valor de la construcción incluye las áreas comunes

GENERALIDADES DE LA LEY
A LA LEY LE ASISTEN TRES FINALIDADES: Unifica el régimen que existe en el momento Crea un nuevo régimen de carácter que no se erija como obstáculo para la convivencia de los propietarios sujetos a un régimen de propiedad horizontal. Crea un nuevo régimen actualizado, de acuerdo con las actuales tendencias urbanísticas, y consecuentes con las futuras evoluciones que tales tendencias presenten.

CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY
Unifica los regimenes de propiedad horizontal Persona jurídica sui generis para efectos de presentación judicial y extrajudicial se propone el nacimiento de una persona jurídica especial con capacidad limitada por su objeto Conjuntos integrados por etapas. Sometido provisionalmente al régimen de propiedad horizontal, a las etapas que se conforman.

Inscripción de la persona jurídica que nace por ministerio de ley. Certificación sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica Existen copropiedad sobre los bienes comunes por parte de los propietarios Posibilidad de cambiar su destino, cuando no sean considerados como esenciales.

Solución de conflictos - comité de convivencia. Sanción por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias podrán ser impuestas por la asamblea general de conformidad con el procedimiento que determine el reglamento de propiedad horizontal, con sujeción al debido proceso, proporcionalidad y graduación de la sanción

PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS.
Solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor o cualquier titulo de bienes de dominio privado. En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometidos a P.H., el notario exigirá paz y salvo expedido por el representante legal de la copropiedad.

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURIDICA
La propiedad horizontal una vez construida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes. Privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

ORGANOS DE LA ADMINISTRACION
ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS CONSEJO DE ADMINISTRACION EL ADMINISTRADOR

PARTICIPACION DE LOS PROPIETARIOS - VOTO
TODOS LOS PROPIETARIOS TIENEN DERECHO A PARTICIPAR EN LAS DELIBERACIONES Y A VOTAR EN ELLA EL VOTO EQUIVALE AL PORCENTAJE DEL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD DE CADA BIEN PRIVADO SENTENCIA C-522 DEL , EL VOTO EN VIVIENDA EQUIVALDRA AL COEFICIENTE SOLO PARA DECISIONES DE TIPO ECONOMICO.

Como consecuencia del ausentismo en las reuniones de la asamblea general, se han establecido diversos mecanismos y modalidades de reunión No presenciales Decisiones por comunicación escrita Reuniones de segunda convocatoria

TALLER DE ORDEN DEL DIA ASAMBLEA
DESARROLAR EL TRABAJO DE CONVOCATORIA Y ORDEN DEL DIA QUE DEBE CONTENER EL ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA ANALISIS Y JUSTIFICACION

ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA
Verificación del quórum. Aprobación del orden de día. Elección de Presidente y Secretario de la Asamblea. Informe de la comisión de verificación acta anterior. Elección de comisión de verificación del acta de la presente asamblea. Presentación de informe de gestión. Dictamen del Revisor Fiscal. Presentación y aprobación de los estados financieros del ejercicio 2006. Presentación y aprobación del presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para el periodo 2007.

ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA
10. Proyecto para aprobación de la Asamblea de cómo utilizar los recursos de recuperación de cartera. 11. Elección del Consejo de Administración. 12. Elección del Revisor Fiscal principal y suplente. 13. Proposiciones y Recomendaciones

CONVOCATORIA ASAMBLEA ORDINARIA
NO OLVIDAR INCLUIR: En caso de no poder asistir se puede hacer representar a través de un poder, el cual se acompaña. Si en la fecha de esta primera convocatoria esta no puede sesionar por falta de quórum, se informa a los propietarios que en cumplimiento del reglamento y la Ley, se convoca a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, martes 28 de Marzo a las ocho pasado meridiano (8:00 P.M)., la cual sesionará y decidirá validamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes presentes o representados. Los libros de contabilidad, actas, correspondencia y demás documentos, están a disposición de los propietarios en la oficina de Administración.

IMPUGNACION DE DECISIONES
EL ADMINISTRADOR, EL REVISOR FISCAL Y LOS PROPIETARIOS, PODRAN IMPUGNAR LAS DECISIONES DENTRO DE LOS 2 MESES SIGUIENTES A LA PUBLICACION DEL ACTA

DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION
OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos o edificios de uso comercial o mixto, integrados por más de 30 bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración integrado por un número impar de 3 ó más propietarios de las unidades privadas En vivienda es potestativo.

PRINCIPALES Y SUPLENTES CONSEJOS
Los suplentes de los consejos únicamente participan en ausencia de los principales Si asisten principales y suplentes únicamente votan quien tengan la calidad de principales

OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA COPROPIEDAD
IMPUESTO DE TIMBRE: La protocolización del reglamento de propiedad horizontal que consiste en elevarlo a escritura publica ante notario, no causa impuesto de timbre. OBLIGATORIEDAD DEL NIT: Las juntas de copropietarios organizadas en propiedad horizontal no son contribuyentes pero si pueden ser agentes retenedores por lo cual están obligadas a solicitar Nit para cumplir con sus obligaciones fiscales.

OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA COPROPIEDAD
REGISTRO UNICO TRIBUTARIO- Las unidades o juntas de copropiedad y propiedad horizontal para obtener el nit, deben diligenciar el Rut con la presentación de los documentos que comprueben la existencia legal del ente. IMPUESTO SOBRE LA RENTA. No son contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios ni están obligadas a presentar declaración de ingresos y patrimonio.

FONDO DE IMPREVISTOS. 1% (no INFERIOR) SOBRE EL PRESUPUESTO ANUAL DE GASTOS COMUNES Y DEMÁS, APROBADOS POR LA ASAMBLEA. Se suspende cuando el monto alcance el 50% del presupuesto ordinario del respectivo año Si es insuficiente se recurre a expensa extraordinaria El administrador dispone previa autorización de la asamblea.

DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA EN LA NUEVA LEY.
MAYORIA CALIFICADA 70% COEFICIENTES. Cambio destino, bienes comunes Imposición de expensas, supere (4) veces el valor. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo

DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA EN LA NUEVA LEY.
MAYORIA CALIFICADA 70% COEFICIENTES. Reforma los estatutos y reglamentos Desafectación bienes comunes no esenciales Cambio de destino de los bienes privados ajuste, normatividad urbanística vigente. Reconstrucción

DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS
El comité de convivencia interviene en la solución de las controversias que pueden surgir con motivo de la vida en conjuntos o edificios, así como un procedimiento ágil para la solución, que incluye la posibilidad de acudir a conciliación, amigable composición o arbitraje. Generar conciencia entre los copropietarios, de la necesidad de fortalecer las relaciones de vecindad, tan deterioradas en las grandes ciudades. Periodo de (1) un año y esta integrado por un número impar de 3 (tres) o más personas. VIVIENDA

DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO.
OBLIGATORIEDAD Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con un revisor fiscal, contador publico titulado, con matrícula profesional vigente e inscrita a la junta central de contadores. En los conjuntos o edificios residenciales, podrán contar con el revisor fiscal, si así lo decide la asamblea general.MEJOR AUDITOR

DIFERENCIAS BASICAS CON LAS LEYES ANTERIORES
1- LA PROPIEDAD ES PERSONA JURIDICA 2- LOS BIENES COMUNES SON BIENES INALIENABLES E INDIVISIBLES DE TODOS LOS COPROPIETARIOS A PRORRATA DE LOS COHEFICIENTES DE LA PROPIEDAD. 3- LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD SE CALCULAN CON BASE EN EL AREA PRIVADA CONSTRUIDA DE CADA BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, CON RESPECTO AL AREA TOTAL PRIVADA

DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)
4- SE ESTABLECIERON LOS MODULOS DE CONTRIBUCION PARA EL CASO DE QUE EXISTAN ZONAS O BIENES COMUNES CUYO DISFRUTE NO CORRESPONDA A TODOS LOS COPROPIETARIOS, EJEMPLO: LOCALES, ALMACENES, CONSULTORIOS SE ESTABLECEN TABLAS PARA EL COEFICIENTE Y OTROS MODULOS DE CONTRIBUCION

5- HACE OBLIGATORIO EL CONSEJO DE ADMINISTRACION PARA LOS INMUEBLES DE USO COMERCIAL O MIXTO QUE SUPEREN LAS 30 UNIDADES PRIVADAS DESCONTANDO GARAJES Y DEPOSITOS , LO MISMO QUE HACE OBLIGATORIO REVISOR FISCAL QUE DEBE SER CONTADOR PUBLICO INSCRITO EN LA JUNTA CENTRAL DE CONTADORES Y QUE NO PERTENEZCAN AL CONSEJO DE ADMINISTRACION NI QUE SEA PROPIETARIO DE INMUEBLES CON INHABILIDADES EN CUANTO A CONSANGUINIDAD Y AFINIDAD...

LA ASAMBLEA ESTA CONFORMADO POR TODOS LOS PROPIETARIOS SIN EXCEPCION DE VOZ Y VOTO 6. LOS INTERESES POR MORA SON DEL 1.5 VECES DEL INTERES BANCARIO

8- ESTABLECIO EN UN 70% LAS DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA. 9- LOS BIENES COMUNES NO-ESCENCIALES PUEDEN SER DESAFECTADOS Y PASAN A SER DOMINIO DE LA PERSONA JURIDICA LA CUAL PASA A ARRENDARLOS, VENDERLOS ETC. 10. HACE OBLIGATORIO EL ITEM PARA LOS IMPREVISTOS A NIVEL DE PRESUPUESTO EL CUAL NO PUEDE SER INFERIOR AL 1% Y CONTROLA EL COBRO DE LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS

DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
POSEER ENAJENAR SERVIRSE DE LOS BIENES INTERVENIR EN LAS ASAMBLEAS PEDIR IMPOSICION DE MULTAS SOLICITAR CONVOCATORIA DE ASAMBLEAS

PROCESOS EJECUTIVOS: SOLO PODRA EXIGIRSE Demanda Certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica Certificado expedido por el administrador. Libros Poder debidamente otorgado Certificado de intereses (Superbancaria)

ASAMBLEA. Convocatoria antelación no inferior a 15 días calendario Morosos : la convocatoria contendrá relación de los morosos Segunda. Si convocada la asamblea general y no puede sesionar por falta de quórum se convocaria a una nueva reunión que se realizará el 3er día hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las 8.00 p.m. Y sesionará con cualquier número plural de copropietarios.

PERSONERIA JURIDICA Con el fin de obtener la personería jurídica de los edificios y conjuntos ya constituidos, exige modificar los reglamentos para adaptarlos al nuevo régimen – se obtendrá cuando se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos.

En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero no exista el uso de ascensor. Será aplicable a otros edificios cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal.

Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros en la proporción que le corresponda.

Importante el uso de “Propiedad Horizontal” a continuacion del nombre del edificio o conjunto

Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Bienes comunes especiales: El terreno cimientos, estructuras, las circulaciones, instalaciones de servicios públicos, las fachadas, las cubiertas etc.

Incluir en la reforma del reglamento los números de los folios de matriculas de cada uno de las unidades privadas.

PERIODO PRESUPUESTAL Recomendable abril–marzo año siguiente
Acorde con fechas de los nombramiento de los administradores y consejos de administración Diferente de aprobación estados financieros

INDICE DESCRIPCIÓN GENERAL ANTECEDENTES CAPITULO 1 GENERALIDADES
CONT … DESCRIPCIÓN GENERAL ANTECEDENTES CAPITULO 1 GENERALIDADES Aspectos de la reforma por adaptación a la ley 675 de 2001 Objeto y efectos Definiciones Responsabilidad por incumplimiento Contenido y normatividad Planos y reformas

DEL EDIFICIO O CONJUNTO P.H
INDICE CONT … CAPITULO 2. DEL EDIFICIO O CONJUNTO P.H Denominación y ubicación Localidad Propiedad Determinación y descripción general del inmueble

CAPITULO 3. DE LOS BIENES PRIVADOS
INDICE CONT … CAPITULO 3. DE LOS BIENES PRIVADOS Definición e identificación de las unidades privadas. Destinación y determinación de las unidades privadas Obligaciones Modificación de las unidades privadas Impuestos y tasas Hipotecas Protocolización de escrituras de enajenación

DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.
INDICE CONT … CAPITULO 4. DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. Coeficientes de copropiedad y módulos de gastos Modificación de coeficientes

CAPITULO 5 DE LOS BIENES COMUNES
INDICE CONT … CAPITULO 5 DE LOS BIENES COMUNES Alcance y naturaleza Clasificación general de los bienes comunes Destino Áreas comunes del edificio Modificación y mejoras en los bienes comunes Modificaciones en el goce de (áreas comunes) bienes comunes. Reparaciones en los bienes comunes Limites de dominio sobre bienes comunes

CAPITULO 5 DE LOS BIENES COMUNES
INDICE CONT … CAPITULO 5 DE LOS BIENES COMUNES División de los bienes comunes Desafectación de bienes comunes no esenciales Procedimiento para la desafectación de bienes comunes Bienes comunes de usos exclusivo Régimen especial de los bienes comunes de usos exclusivo Instalaciones especiales Avisos Fachadas

DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES
INDICE CONT … CAPITULO 6. DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES Participación en las expensas comunes necesarias Incumplimiento en el pago de expensas

CAPITULO 7. DE LOS COPROPIETARIOS
INDICE CONT … CAPITULO 7. DE LOS COPROPIETARIOS Derechos de los copropietarios Deberes de los copropietarios Provisiones especiales sobre arrendatarios y otros tenedores a cualquier titulo

DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA
INDICE CONT … CAPITULO 8. DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA Objeto de la persona jurídica Naturaleza Constitución Recursos patrimoniales Órganos de dirección y administración

CAPITULO 9. DE LA ASAMBLEA GENERAL
Integración y alcance de sus decisiones Naturaleza y funciones de la asamblea Reuniones Reuniones por derecho propio Reuniones de segunda convocatoria Asambleas no presenciales Decisiones por comunicación escrita Decisiones en reuniones no presenciales Quórum y mayorías Actas Merito ejecutivo Impugnación de decisiones INDICE CONT …

DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO
INDICE CONT … CAPITULO 11. DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO Administrador Funciones Atribuciones especiales del administrador CAPITULO 12. DEL REVISOR FISCAL. Revisor fiscal funciones

SOLUCION DE CONFLICTOS
INDICE CONT … CAPITULO 13. SOLUCION DE CONFLICTOS Solución de conflictos CAPITULO 14. DE LAS SANCIONES Sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Ejecución de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias Impugnación de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias.

CAPITULO 15. ASPECTOS ECONOMICOS
INDICE CONT … CAPITULO 15. ASPECTOS ECONOMICOS Elaboración y aprobación del presupuesto Presupuesto provisional Déficit presupuestal Cuotas extraordinarias Fondo de imprevistos, creación y finalidad Formación e incremento Manejo e inversión Inventarios y balances

CAPITULO 16. SEGUROS Seguro contra incendio y terremoto
INDICE CONT … CAPITULO 16. SEGUROS Seguro contra incendio y terremoto Insuficiencia de la indemnización Seguro de bienes de dominio privado

DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
INDICE CONT … CAPITULO 17. DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO Destrucción del inmueble Reconstrucción obligatoria Reconstrucción parcial del edificio

DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DISPOSICIONES ESPECIALES
INDICE CONT … CAPITULO 18 DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Causales de extinción de la propiedad horizontal Procedimiento Liquidación de la persona jurídica CAPITULO 19 DISPOSICIONES ESPECIALES Disposiciones especiales Cumplimiento de la ley 675 de agosto 3 del 2001.

PROCEDIMIENTOS DE UN AJUSTE DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
COTIZACION DOCUMENTOS NECESARIOS CONTENIDO DE UN REGLAMENTO AJUSTADO APROBACION DEL PROYECTO CONVOCATORIA A ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA, PUNTOS DEL ORDEN DEL DIA. PROTOCOLIZACION POR ESCRITURA PUBLICA TRAMITES ANTE BENEFICENCIA, NOTARIADO Y REGISTRO SOLICITUD DE LA PERSONERIA JURIDICA

TARIFAS DE MODIFICACION Y ELABORACION DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA AJUSTARLOS A LA NUEVA LEY 675 DE AGOSTO 3 DEL 2001. VALORES + IVA

PRESUPUESTO DE LA REFORMA
ASESORÍA ELABORACIÓN Y AJUSTE REGLAMENTO GASTOS A CARGO DE LA COPROIEDAD Fotocopias del reglamento para entregar a miembros del consejo y posteriormente a propietarios Gastos notariales Derechos notariales Dos copias de la escritura ($ c/hoja) I.V.A Total gastos notariales Pago beneficencia Pago registro de reglamento y anotación por cada folio de matricula

INTERES DE MORA EL ARTICULO 50 DE LA LEY 675 ESTABLECE CLARAMENTE:
“INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS: El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, sin perjuicio que la asamblea general establezca un interés inferior.

INTERES DE MORA MES DE JUNIO DE 2005 = 28.28% EFECTIVO ANUAL
FORMULA PARA CONVERTIR INTERES EFECTIVO ANUAL A NOMINAL ANUAL [ (1 + i ) ] x 12 1/12 EJEMPLO: CONVERTIR 28.28% EFECTIVO ANUAL A NOMINAL ANUAL 1/12 [ ( ) ] x 12 = =25.16% NOMINAL ANUAL Para convertir una tasa nominal anual a una tasa nominal mensual únicamente se divide por 12 (25.16%) / 12 = 2.09% NOMINAL MENSUAL

COMO LIQUIDAR LOS INTERESES DE MORA
EJEMPLO PRACTICO En este ejemplo la cuota de administración mensual es de $ y a partir del mes de Junio del 2006 no se están pagando cuotas de administración. En la columna de total a pagar esta detallado el valor que se debe presentar como cuenta de cobro al comienzo de mes.

CAPITULO II AVALUO AREAS COMUNES

QUE SON BIENES COMUNES PARTES DEL EDIFICIO SOMETIDO AL REGIMEN DE P.H. PERTENECIENTES EN PROINDIVISO A TODOS LOS PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS, QUE POR SU NATURALEZA O DESTINACION PERMITEN O FACILITAN LA EXISTENCIA, ESTABILIDAD, FUNCIONAMIENTO, CONSERVACION, SEGURIDAD, USO, GOCE O EXPLOTACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.

QUE SON BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO
SON LOS NO NECESARIOS PARA EL DISFRUTE Y GOCE DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y EN GENERAL, AQUELLOS CUYO USO COMUNAL LIMITARIA EL LIBRE GOCE Y DISFRUTE DE UN BIEN PRIVADO, TALES COMO TERRAZAS, PATIOS INTERIORES Y RETIROS, PODRAN SER ASIGNADOS DE MANERA EXCLUSIVA A LOS PROPIETARIOS QUE POR SU LOCALIZACION PUEDAN DISFRUTARLOS

PARA QUE SOLICITAN AVALUO DE AREAS COMUNES ?
PARA ASEGURAR LAS AREAS COMUNES, EN CUMPLIMIENTO DE LA LEY PARA DETERMINAR EL VALOR DE AREAS DE DESAFECTACION DE BIENES COMUNES. PARA ESTABLECER EL VALOR DE LOS MODULOS DE CONTRIBUCION.

QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS COMUNES
PARA EFECTOS DEL SEGURO DE AREAS COMUNES, NORMALMENTE NO SE DEBE INCLUIR EL TERRENO. AREAS COMUNES AREAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO LAS AREAS INCLUIDAS EN EL PROYECTO DE DIVISION. LO QUE APARECE EN REGLAMENTOS DE P.H. EN CUADRO DE AREAS

QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS COMUNES
LO ANTERIOR INCLUYE, PORTERIAS, SALON SOCIAL, ESCALERAS, PASILLOS, ETC. ADICIONALMENTE SE DEBE INCLUIR: Placas de todos los pisos Cubiertas Fachadas

BIENES COMUNES ESENCIALES :
SON LOS INDIPENSABLES PARA LA EXISTENCIA , ESTABILIDAD CONSERVACION Y SEGURIDAD DEL EDIFICIO. NO ESENCIALES : SON LOS NO INDISPENSABLES

BIENES COMUNES EL TERRENO LOS CIMIENTOS LOS MUROS LOS TECHOS
LA PORTERIA LAS INSTALACIONES DE SERVICIOS LA PORTERIA-LOS PATIOS-PUERTAS DE ENTRADA

DOCUMENTOS QUE SE REQUIEREN
Escritura del predio, reglamento de propiedad horizontal, original y de ajuste a la nueva Ley 675 de Agosto 3 de 2001. Certificado de libertad y tradición (matriz). Planos de sótano, primera planta y última planta, Cubierta.

INDICE DE CONTENIDO AVALUO DE AREAS COMUNES
Carta Remisoria Indice Estudio de Avalúo de reconstrucción Información Básica Indicadores Económicos Información sobre titulación Características Generales del Sector Predio avaluado

Reglamentación Urbanística Características Generales del Terreno Características Generales de la Construcción Servicios públicos Consideraciones Finales Etapas y metodología utilizadas elaboración del avalúo

Certificado de Avalúo de reconstrucción Memoria Fotográfica Plano topográfico, plancheta Certificado de tradición y libertad Anexos

METODOLOGIA UTILIZADA
METODO DE COSTO INVERTIDO Determinación del costo de reposición, que es el costo de repetirlo o reproducirlo y para ello es necesario conocer el valor a nuevo para partir de allí para poder evaluar la construcción usada.

Costos Administrativos y de ventas Costos financieros
Los presupuestos de construcción en Colombia se divide en los siguientes costos: Costos directos Costos Indirectos Costos Administrativos y de ventas Costos financieros

COSTOS DIRECTOS. Preliminares Carpintería madera Desagües
Muros Pañetes Estructura Cubiertas Pisos Enchapes y accesorios Hidráulicas y sanitaria Eléctrica Carpintería madera Carpintería metálica Equipos especiales Cerrajería Vidrios Pintura Remates Equipos y herramientas Administración de obra

COSTOS INDIRECTOS. Se denominan indirectos porque se aplica un porcentaje o relación indirecta con los costos de materiales, mano de obra y equipos Honorarios: todo tipo de honorarios y estudios requeridos para la construcción Conexión de servicio Impuesto seguros y garantías Imprevistos

COSTOS ADMINISTRATIVOS
Son los costos de la oficina o gerencia de obra e incluye gastos menores, costos legales generales, contabilidad, auditoria. NO SE DEBEN INCLUIR LOS SIGUIENTES COSTOS: Gastos de ventas, tales como Comisiones de ventas, publicidad, notaria y legales de venta y costos financieros.

COMPOSICION GENERAL DE LOS COSTOS DE LA EDIFICACION
PONDERACION % Sobre precio de venta Costos directos 45.0 Costos indirectos 8.0 Costos generales administrativos 2.5 TOTAL PORCENTAJE DEL TRABAJO 55.5 OTROS INDICES QUE NO DEBEN SER TENIDOS EN CUENTA Costos de venta 5.0 Costos financieros 10.0 Lote urbanizado 14.0 Utilidad 15.0 TOTAL SOBRE PRECIO DE VENTA 100.0

INFORMACION DEL MERCADO
FUENTES: Información de Construdata, Camacol y datos del mercado de los costos directos. Costos a todos los aptos, cruzar con áreas comunes Precios inmuebles a nuevo, precios inmuebles a usado Homogenización de información

CAPITULO DE TITULACION ACLARACION
PROPIETARIO? ? TITULO DE ADQUISICION ? FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA MATRIZ

CAPITULO III SEGURO AREAS COMUNES

DEFINICIONES Tomador del Seguro: persona que traslada los riesgos por cuenta propia o ajena, quien suscribe este contrato, y por tanto a quien corresponden las obligaciones que se derivan del mismo, salvo aquellas que expresamente corresponden al Asegurado. Asegurado: Persona titular del interés expuesto al riesgo y a quien corresponden, en su caso, los derechos derivados del contrato Copropiedad Asegurada: Será el inmueble registrado bajo la dirección y ciudad plenamente identificado en la Póliza como “Dirección del Riesgo Asegurado”

SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H. CONTENIDO DE LA LEY
Articulo 15. Seguros todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la construcción total de los mismos. Par. 1° en todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles a ser asegurados.

SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H. CONTENIDO DE LA LEY
Par 2° las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer termino a la reconstrucción del edificio o conjuntos en los casos en que esta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

RIESGOS DE COPROPIEDADES
DAÑOS FISICOS Edificios – Maquinas - Enseres ACCION A TERCEROS Infidelidad empleados – Personas ajenas PERDIDAS POR TRANSPORTE Dinero - Valores PERDIDA CONSECUENCIAL Cuotas de administración – Rentas por alquileres – Gastos adicionales Daños a propiedades – lesiones o muerte – Responsabilidad patronal – Incumplimiento contratos RECLAMACION TERCEROS DAÑOS A PERSONAS Enfermedad – Accidente - Muerte Terremoto - Avalanchas – Inundaciones – motín – asonada – conmoción civil – Huracán o vendaval CATASTROFICOS

SUMA ASEGURADA Monto máximo de responsabilidad para la compañía estipulado para cada uno de los bienes, secciones y artículos especificados en la carátula de la póliza. La responsabilidad de la compañía no excederá en ningún caso de los limites y sublimites fijados para determinadas coberturas.

INDICE VARIABLE Si así se pacta en la carátula de la Póliza, la suma asegurada se considera básica y se reajustara automáticamente a partir del día de iniciación de su vigencia, en forma lineal y en proporción al tiempo corrido, hasta alcanzar al final de la vigencia de la póliza el porcentaje adicional indicado en la carátula.

SEGURO INSUFICIENTE O INFRASEGURO
Si al momento de ocurrir cualquier perdida o daño cubierto por la póliza, los bienes asegurados tienen un valor superior a la cantidad por la cual están amparados, el Asegurado será considerado como su propio asegurador por la diferencia entre estas dos sumas, y por lo tanto , soportara la parte proporcional que le corresponde de dicha perdida o daño.

DEDUCIBLE Es la suma que invariablemente se descuenta del monto de la perdida indemnizable y que siempre queda a cargo del Asegurado o del Beneficiario y será indicado en la carátula de la Póliza. Como deducible se toma el mayor valor que resulte entre: Aplicar la perdida indemnizable el porcentaje indicado La suma equivalente a la cantidad de S.M.L.M.V. indicada Si el valor de la perdida indemnizable es igual o inferior al monto deducible, no habrá lugar a la indemnización.

QUE DEBE ASEGURARSE Estructura de concreto reforzado columnas, vigas, placas, las fachadas, las cubiertas, las terrazas, rampa de acceso a los garajes, el ingreso general, los halls o corredores de todos los pisos, los patios del primer piso, las escaleras, el salón comunal, el espacio para portería, shut de basuras, los buitrones o ductos, las bajantes de aguas lluvias y aguas negras, las zonas de circulación vehicular y peatonal, los garajes para visitantes, los espacios para aseo, espacios para bicicletas, todos aquellos elementos que no han sido de determinados como privados.

QUE DEBE ASEGURARSE LOS ACCESORIOS Y ACABADOS DE LOS BIENES COMUNES Y LAS INSTALACIONES EN GENERAL, TALES COMO, ASCENSORES, PLANTAS ELÉCTRICAS, VENTILACIÓN, TANQUES DE AGUA, MOTOBOMBAS. ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA DOTACION BASICA PARA EL FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LAS UNIDADES PRIVADAS.

QUE DEBE ASEGUARSE SON AQUELLOS ELEMENTOS QUE POR NATURALEZA SE REPUTAN COMO PARTE ESENCIAL DE LOS INMUEBLES POR ESTAR AFECTADOS AL SERVICIO COMÚN Y AL FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LOS MISMOS. , INSTALACIÓN DE ACUEDUCTO Y ALCANTARRILLADO, ENERGIA, TELEFONIA, GAS NATURAL, T.V. CABLE. CITOFONIA INTERNA, DESDE EL PUNTO DE CONEXIÓN A LAS REDES DE SERVICIO PUBLICO HASTA LA ENTRADA DE CADA UNIDAD PRIVADA

SOPORTE DE UN SEGURO DE AREAS COMUNES
Avalúo de reconstrucción, con especificaciones constructivas, acabados, titulacion, y todo lo antes relacionado. Memoria fotográfica Indicación en la póliza de acompañar el avalúo

ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE AREAS COMUNES
Asegurar por el valor comercial Asegurar únicamente parte de las áreas comunes Asegurar de acuerdo con el presupuesto y no con trabajo técnico No contar con soporte en caso de reclamación. Que aseguran?

ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE AREAS COMUNES
Los asesores de seguros se olvidan del trabajo profesional de los avaluadores. Venden la póliza Infraseguro en la contratación Direcciones erradas Pago doble de primas. La copropiedad y el propietario Ideal asegurar todo el edificio

CONTRATACION Y ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS DE SEGUROS
ANTES DE CADA PERIODO PRESUPUESTAL LLEVE A CABO EL SIGUIENTE PLAN DE TRABAJO. El administrador debe determinar cuales son los bienes comunes objeto de asegurar. Sacar relación general. Solicitar los servicios de un avaluador profesional para que determine, áreas y valores de cada uno de los bienes inmuebles, muebles y equipos objeto del seguro de incendio y terremoto.

Solicitar los servicios de un Corredor de seguros, para que cotice las pólizas de incendio y terremoto, y anexos de la póliza recomendados para el Edificio o Conjunto, para los bienes comunes determinados, objeto del seguro. Presentar al Consejo de Administración, las cotizaciones para su aprobación. Y su posterior inclusión en el presupuesto para la nueva vigencia.

Aprobación del presupuesto por parte de la Asamblea. Contratar las pólizas de seguros anexando el avalúo practicado como soporte de la póliza, solicitando inspección antes de perfeccionarse el contrato.

LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR EN EL SEGURO
SEGURO DE TODA LA PROPIEDAD CRUCE DE PAGO DE PRIMAS SOBRE UN MISMO PREDIO ELIMINAR EL SEGURO COLECTIVO HIPOTECARIO CUANDO EXISTA SEGURO GENERAL TARIFAS ESPECIALES SEGURO P.H.mensual

CONDICIONES POLIZA SEGURO AREAS COMUNES

AVALUOS NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
AVALUO AREAS COMUNES SEGURO AREAS COMUNES

PORTAFOLIO DE SERVICIOS
Avaluos Urbanos y rurales Valoración de empresas Avaluos de Maquinaria Industrial y equipos especializados Valoración de toda clase de activos Inventario Físico de Existencias Asesoría en Propiedad Horizontal – Ajuste Reglamento Ley 675/01 Venta y corretaje de inmuebles Tramites Inmobiliarios Asesoria Compradores Arrendamientos

GRACIAS

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