Carmelo PADRÓN DÍAZ, Catedrático de Universidad. ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA PRINCIPIO DE EQUITATIVA.

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1 Carmelo PADRÓN DÍAZ, Catedrático de Universidad

2 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

3 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA DISTINTA CONCRECIÓN DEL PRINCIPIO EN FUNCIÓN DE LA CLASE Y CATEGORÍA DE SUELO PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

4 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA BENEFICIOS PROPORCIONALIDAD DE LOS BENEFICIOS – ¿SUCU? (NO HAY DEBER DE EQUIDISTIBUIR NI DERECHO A LA EQUIDISTRIBUCIÓN, PERO ¿PUEDE CABER LA EQUIDISTRIBUCIÓN?) – SUNCU – SUELO URBANIZABLE –¿S.R? (ASENTAMIENTOS - Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales-) –Proyectos de Actuación Territorial TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LOS BENEFICIOS –División del suelo urbano en ámbitos (SUNCU) y sectores en suelo urbanizable (todas las categorías –Aprovechamiento urbanístico medio ¿SUCU? SUNCU SUELO URBANIZABLE ¿S.R? (Sistema de cooperación en Asentamientos Rurales) 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

5 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA CARGAS PROPORCIONALIDAD DE LAS CARGAS – SUELO URBANO – SUELO URBANIZABLE – SUELO RÚSTICO TÉCNICAS PARA LA DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LAS CARGAS División del suelo urbano en ámbitos y unidades de actuación (SUNCU) División del suelo urbanizable en sectores y unidades de actuación Aprovechamiento urbanístico medio –¿SUCU? –SUNCU –SUELO URBANIZABLE –¿S.R? (Asentamientos rurales) Contribuciones especiales –SUCU –SUELO RÚSTICO –¿SUNCU y SUELO URBANIZABLE? 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

6 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO” FACTORES QUE INTEGRAN EL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO –SUPERFICIE –EDIFICABILIDAD –COEFICIENTES de HOMOGENEIZACIÓN USO y Tipología edificatoria INTENSIDAD CIRCUNSTANCIAS URBANÍSTICAS –LOCALIZACIÓN –CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO –PROXIMIDAD O LEJANÍA A SISTEMAS GENERALES 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

7 Artículo 60 Proyecto de LOTc’98 En los sectores de suelo urbanizable y en las unidades de actuación en suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico medio será el que resulte de multiplicar la superficie total correspondiente por su edificabilidad global, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, homogeneizados en función de los usos y tipologías fijados por el planeamiento, sin que compute a tales efectos la edificabilidad destinada a dotaciones y equipamientos públicos

8 Artículo 60.- Aprovechamiento urbanístico medio. 1. En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones. 2. El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial. Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado. El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa. 3. El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación. 4. El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado. 5. Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización.

9 Artículo 60.1 TR-LOTENc’00 En los sectores de suelo urbanizable y en los ámbitos de suelo urbano, el planeamiento establecerá los aprovechamientos urbanísticos global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias y circunstancias urbanísticas de los terrenos que no estén destinados a viales, zonas verdes y demás dotaciones.

10 Aprovechamiento global Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación del 15% Aprovechamiento global para la equidistribución Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM) Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)

11 (AM) Aprovechamiento urbanístico medio para la comparación Es la determinación de planeamiento (PGO, PRUG- PR, PE-PP) que permite verificar la exigencia del artículo 32.2.B.2 del TR-LOTENc’00 de que entre sectores de suelo urbanizable sectorizado no existea una diferencia de aprovechamiento medio superior al 15%

12 (am) Aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR- LOTENc’00 en el SUNCO y en el SUSO

13 Artículo 60.2 TR-LOTENc’00 El Plan General establecerá un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás. También podrá establecer un coeficiente para cada sector o ámbito, en función de su situación dentro de la estructura territorial. Los Planes Parciales fijarán la ponderación relativa de los usos y tipologías edificatorias resultantes de su ordenación detallada, así como la que refleje las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del ámbito ordenado El coeficiente de homogeneización de cada área geográfica y funcional diferenciada se determinará por ponderación de los anteriores coeficientes, ajustando el resultado, si fuera preciso, con objeto de conseguir una más adecuada valoración relativa

14 Artículo 60.3 TR-LOTENc’00 El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación.

15 Artículo 60.4 TR-LOTENc’00 El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado

16 ALGUNOS PRINCIPIOS DEL DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS DESDE LA PERSPECTIVA PRIVADA BREVE REFERENCIA A LA TÉCNICA DEL “APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MEDIO” ART. 32.2 B). 2) TRELOTENC’00 “B) Constituye la ordenación urbanística pormenorizada......... 2) La división del suelo urbano y urbanizable en ámbitos y sectores, determinando la normativa que sea de aplicación en cada uno de ellos y fijando para cada uno de los sectores de suelo urbanizable sectorizado el aprovechamiento urbanístico medio que le corresponda, que no podrá diferir entre sectores en más del 15 por ciento”. AM (aprovechamiento urbanístico medio a efectos de la comprobación de que no existe entre el aprovechamiento medio de los sectores una diferencia superior al 15%) am (aprovechamiento urbanístico medio a efectos de realizar la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los propietarios del suelo incluido en un ámbito o sector) 8) PRINCIPIO DE EQUITATIVA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO

17 Artículo 60.5 TR-LOTENc’00 Las Normas Técnicas del Planeamiento Urbanístico desarrollarán los criterios para el cálculo de los aprovechamientos y los coeficientes de homogeneización

18 DERECHO URBANÍSTICO EN CANARIAS LEGISLACIÓN TRANSITORIA LEGISLACIÓN CANARIA LEGISLACIÓN ESTATAL LRSV’98 TRLS’92 LEY 4/89 LOT C ’99 RCAIP’95 RPU’78RGU’78 LEN C ’94 TR-LOTENC’00 RDL 4/2000 LEGISLACIÓN SUPLETORIA TRLS’76 RDU’78

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21 Coeficientes para el cálculo del aprovechamiento global y medio Coeficientes de Usos y Tipologías Cp Coeficiente de localización FL Residencial: Diversas tipologías: manzanas cerradas, aislada, Industrial: ¿Una sola tipología edificatoria ? Características topográficas FT Situación respecto a los sistemas generales FA Comercial: Diversas tipologías edificatorias: edificio exclusivo o no Equipamientos: Otros coeficientes Valoración del entorno rural o urbano FP

22 Tal como se establece en el artículo 60.1 del TRLotc-Lenac el Plan General establecerá, para los sectores de suelo urbanizable, que habrán de desarrollarse a través de Plan Parcial, y para los suelos urbanos no consolidados, el aprovechamiento urbanístico global y medio en función de los usos, intensidades, tipologías edificatorias asignadas y demás circunstancias urbanísticas de los terrenos que no están destinados a viario, zonas verdes y demás dotaciones

23 Los índices de edificabilidad máxima para cada uno de los sectores de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable. Estos índices aparecen señalados en las tablas resumen de los ámbitos de suelo urbano no consolidado y sectores de suelo urbanizable. A las parcelas dotacionales se les asignará un índice mínimo de edificabilidad de 0,40 m 2 /m 2 para el uso docente y cultural y de 0'10 m 2 /m 2 para el equipamiento deportivo de cesión. Además en los espacios libres de uso público también se tolerará una pequeña edificabilidad que no excederá de 0’08 m 2 /m 2 destinada a posibilitar la construcción de quioscos y pequeñas edificaciones propias de estos espacios

24 La ponderación relativa de los usos y tipologías (Cp) edificatorias asignados a cada sector, en función del uso y tipología característico. ( Caso del PGO el uso y tipología característico en función del cual se relativizan el resto, es el residencial colectivo en manzanas cerradas al que se asigna valor 1) Ponderación Relativa de los usos y tipologías Cp

25 Uso y Tipología edificatoria Uso Residencial Coeficiente Ponderación Viviendas colectivas manzana cerrada Módulo medio: 120 m 2 vivienda: b2, b3, a1 1.00 Viviendas colectivas manzana cerrada Módulo medio: 100 m 2 vivienda: M3 y M4 1.00 Viviendas colectivas: edificación abierta Módulo medio: 100 m 2 vivienda: A 1.05 Vivienda unifamiliar: en hilera Módulo medio: 130 m 2 vivienda: bh, ch, c 1.15 Vivienda unifamiliar: aislada-pareada Módulo medio: 150 m 2 vivienda: bh, ch, c 1.35

26 Uso y Tipología edificatoria Uso Residencial Dentro de este uso y en las diferentes tipologías se contempla el carácter social de las viviendas que con éste destino se impone su localización, en los sectores desde el PGO, aplicándoles una minorización, con respecto al uso característico (tipología y uso dominante) del 10% Coeficiente Ponderación 0.9 x Coeficiente de tipología dominante

27 Uso y Tipología edificatoria Uso Industrial Se fija el coeficiente atendiendo a que, pese a su carácter lucrativo comercial, la introducción de estos usos requiere un mayor consumo de volumen edificatorio, y además a que se pretende estimular la implantación de éstas actividades (en pequeña y mediana escala) en el desarrollo urbano de este municipio. Coeficiente Ponderación 0.85

28 Uso y Tipología edificatoria: uso comerciall Se fija el coeficiente atendiendo al mayor valor del mercado que lleva aparejado el uso y a la tipología, de mayor concentración edificatoria, que podrá adoptar el P.P. con respecto al uso característico, mayorándose con respecto a éste en un 20% en edificio con otros usos Coeficiente Ponderación: 1.20 En edificio exclusivo: Uso comercial Coeficiente Ponderación: 1.75

29 Uso y Tipología edificatoria Uso Residencial Coeficiente Ponderación Viviendas colectivas manzana cerrada Módulo medio: 120 m 2 vivienda: b2, b3, a1 1.00 Viviendas colectivas manzana cerrada Módulo medio: 100 m 2 vivienda: M3 y M4 1.00 Viviendas colectivas: edificación abierta Módulo medio: 100 m 2 vivienda: A 1.05 Vivienda unifamiliar: en hilera Módulo medio: 130 m 2 vivienda: bh, ch, c 1.15 Vivienda unifamiliar: aislada-pareada Módulo medio: 150 m 2 vivienda: bh, ch, c 1.35

30 Uso Dotacional La edificabilidad asignada a los Usos dotacionales, y a los SG, de obligada cesión no se computan para el cálculo del aprovechamiento lucrativo o, lo que es lo mismo, su coeficiente de ponderación es cero, siendo ésta la técnica a aplicar para la determinación de las unidades de aprovechamiento necesarias para el cálculo del aprovechamiento urbanístico Coeficiente Ponderación: 0

31 Uso: Equipamiento Privado Club social, deportivo, etc. Se fija el coeficiente atendiendo a que, pese a su carácter lucrativo privado, son unas dotaciones de servicios de interés público y social minorándose por ello en un 25% con respecto al uso característico Coeficiente Ponderación: 0’75x Tipología dominante en la zona

32 Coeficiente de Homogeneización De Sectores Coeficiente de homogeneización (CH) que se determinará por ponderación de los coeficientes anteriores, ajustándolo si fuera preciso para conseguir una más adecuada valoración relativa. CH = (FL ) x (FA) x (FT) x (Fp)

33 La ponderación relativa por la localización (FL) del sector, en función de las tendencias de desarrollo del municipio. Estos coeficientes se han valorado entre 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 el valor de referencia del Casco de Gáldar, La Costa y sus zonas inmediatamente próximas, que son las áreas de mayor expectativa, 0’95 para los sectores que se sitúan en torno a las anteriores en los que existen expectativas de desarrollo y 0’9 para los que ocupan posiciones más periféricas. Coeficiente de localización FL

34 Otros coeficientes, que pretenden compensar las diferencias entre sectores en función de diversas circunstancias, tales como mayores dificultades de urbanización por cuestiones topográficas, mayores costes de conexión a redes generales, dificultades en las condiciones de accesibilidad al sector, etc...Se concretan en los siguientes: Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA), valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc… Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas. Características topográficas (FT), donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación. Valoración del paisaje urbano o rural circundante así como las preexistencias (FP), (viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes.

35 valorando la accesibilidad a los sectores, su grado de centralidad, etc Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, siendo el 1 asignado a las áreas con mejor grado de accesibilidad, 0’95 para las que necesitarían mejorar su accesibilidad con el desarrollo del sector y 0,9 las peor comunicadas. Situación respecto a los sistemas generales y elementos estructurantes (FA)

36 donde se valoran los condicionantes que el suelo puede tener sobre la ordenación y el posible incremento en los costes de urbanización. Parámetros: 1, 0’95 y 0’9, asignando el valor 1 a las condiciones topográficas más favorables, 0’95 a los sectores con cierta dificultad y 0’9 a los que la topografía condicionará en gran medida la ordenación. Características topográficas (FT)

37 viviendas, elementos históricos o etnográficos, accesos a fincas agrícolas…), que condicionen la ordenación Parámetros: 1, 0’95 y 0’9; valorándose con grado 1 los mejores paisajes donde no existen preexistencias edificatorias significativas en el sector, 0’95 para aquellos lugares con cierto grado de degradación y preexistencias condicionantes y 0’9 para los paisajes más degradados y con un número significativo de edificaciones existentes. Valoración del paisaje urbano o rural circundante así como las preexistencias (Fp)

38 Coeficiente de Homogeneización De Sectores Coeficiente de homogeneización (CH) que se determinará por ponderación de los coeficientes anteriores, ajustándolo si fuera preciso para conseguir una más adecuada valoración relativa. CH = (FL ) x (FA) x (FT) x (Fp)

39 Una vez se han fijado los índices y coeficientes anteriores, el aprovechamiento urbanístico se obtiene de la siguiente manera: Se calcula la superficie edificable máxima del sector, producto de la superficie del mismo por el coeficiente de edificabilidad del sector (superficie edificable de carácter lucrativo) SE= ST (m 2 ) x E (m 2 c/ m 2 s) Se asigna a cada uso( residencial, industrial, comercial, dotacional/comunitario privado) y tipología edificatoria un porcentaje de esta superficie edificable de carácter lucrativo. Se obtienen los aprovechamientos correspondientes a cada uso y tipología, multiplicando la superficie edificable de carácter lucrativo asignada a cada una de ellas por sus respectivos coeficientes de uso y tipología.

40 Aprovechamiento global Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación del 15% Aprovechamiento global para la equidistribución Aprovechamiento medio para la comparación del 15% (AM) Aprovechamiento medio para la equidistribución (am)

41 Aprovechamiento global Artículo 60 TR-LOTENc’00 Aprovechamiento medio Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación Aprovechamiento global para la equidistribución Aprovechamiento medio para la comparación Aprovechamiento medio para la equidistribución Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se puede calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO Se debe calcular para cada sector de SUSO o SUSNO Se debe calcular para cada ámbito de SUNCU-O y SUNCU-NO

42 ¿ Qué instrumentos calculan el AM y el am? Propuesta de desarrollo Aprovechamiento global para la comparación Aprovechamiento global para la equidistribución Aprovechamiento medio para la comparación Aprovechamiento medio para la equidistribución

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44 Artículo 17 Aprovechamiento Medio Para cada área homogénea, entendiendo como tal aquellos ámbitos del territorio que presentan condiciones de uso, tipología y localización equivalentes, el Plan General definirá el aprovechamiento medio respectivo, cuyo cálculo se realiza en la forma que se señala en los artículos siguientes

45 Artículo 18 Cálculo del aprovechamiento medio en suelo urbanizable El Plan General en el suelo urbanizable sectorizado fija el aprovechamiento medio de cada sector dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en él, expresado en metros cuadrados construidos del uso característico, por la superficie total del área La ponderación relativa de los usos de las diferentes zonas, en relación siempre con el característico, se realiza en la forma señalada en el número 3 anterior Los Planes Parciales, respetando la ponderación fijada por el Plan General para las zonas que incluyan, establecerán la ponderación relativa de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias resultantes de la subzonificación que contengan, con referencia igualmente al uso y tipología edificatoria característicos

46 Artículo 19.4 Otras determinaciones Los ámbitos y sectores delimitados por el Plan General que cuenten con exceso de aprovechamiento respecto del medio establecido, vienen obligadas a la reserva de dicho exceso con destino a Patrimonio Municipal del Suelo con las características y limitaciones de ésta calificación.

47 Artículo 20.4 Aplicación del aprovechamiento medio y del concepto de plusvalía derivada de la acción urbanística El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas. La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su detrminación

48 SITUACIONSUPERFICIESUP CONST.VIVIENDASAPROV. m²/m² 1Islagolf162.86253.9262500.3311 2San Ignacio II147.440 52.4902400.3560 3Montegolf83.32226.040870.3125 4San Ignacio I49.92719.7501410.3955 1-3DPonce120.69636.619Com.0.3000 5San Antonio I*33.89138.359380*1.1533 1-3KSalinetas121.79349.000Com.0.40 6Z.I. El Goro III203.591131.366Indus.0.6452 Pau 3La Garita65.50016.0001300.25 Sup 4La Vega150.400130.0009000.68 Pau 7aLomo Taliarte197.85047.5003800.25 Pau 7bMelenara51.00013.0001250.25 Pau 10aSilva (*)197.850 114.649Indus.0.5794 SUSO 12La Jardinera74.66748.903Indus.0,40 SUPERFICIE TOTAL1.601.8452.633

49 SITUACIONSUPERFICIESUP CONST.VIVIENDASAPROV. m²/m² 1Islagolf162.188 m²40.000 m²2500.25 2San Ignacio II126.516 m² 31.630 m²2000.25 1-3DPonce120.696 m²36.619 m²Comercial0.30 1-3KSalinetas121.793 m²46.000 m²Comercial0.34 Pau 3La Garita65.500 m²16.000 m²1300.25 Sup 4La Vega150.400 m²130.000 m²9000.68 Pau 7aLomo Taliarte197.850 m²47.500 m²3800.25 Pau 7bMelenara51.000 m²13.000 m²1250.25 Pau 10aSilva139.530m² 29.000 m²Indus.0.40 11El Goro193.802 m²78.000 m²Indus.0,40 SUPERFICIE TOTAL1.192.266 m²1.985

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51 AREA HOMOGENEA NUCLEOS DE COSTA TURISTICOS (RC) NºNUCLEOSUP. TOTAL m 2.ORD. TIPO EDIF. m 2./m 2. SUP. SUELO m 2.SUP. CONSTRUI. EDIFICAB. TOTAL COEF. USOCOEF. INT. COEF. HOMOG. APROV. TOTALAP. MEDIO SECTOR AP. MEDIO A.R. RC 1La Estrella y San Borondón 201.600F1,0040.040 0,900,380,3413.613,60 E0,6059.805 35.883 75.9231,000,38 13.635,54 Equipo Propuesto 12.100 TOTAL111.94527.249,140,2434 RC 2Los Melones135.400E0,6079.20047.520 1,000,38 18.057,60 Equipo Propuesto 4.700 TOTAL83.90018.057,600,2152 RC 3Playa del Hombre197.200E0,60138.96083.376 1,000,38 31.682,88 Equipo Propuesto 10.505 TOTAL149.46531.682,880,2120 TOTALES 534.200 345.310 206.819 76.989,62 0,2230

52 COEFICIENTES DE USO DEL SUP TIPOLOGIACOEFICIENTE Bloque lineal 5 plantas G11.00 Manzana con patio 5 plantas D21.00 Manzana con patio 3 plantas D10.90 Entre medianeras 3 plantas B10,95 Entre medianeras 2 plantas B20,80 Oficinas 5 Plantas G11.10 Vivienda Unifamiliar Aislada E0.25 Vivienda Unifamiliar Adosada F0.30 Edificación de uso industrial Aislado H0.35 Edificación de uso industrial Adosada I0.40

53 Área homogénea Núcleos de Costa Turísticos (RC) El uso característico de este área es el de vivienda unifamiliar, aislada, adosada o en fila, con una o dos plantas de altura, definición que para esta área confluye en la ordenanza E, a la cual se le asigna el valor 1,00, el resto de los tipos edificatorios tienen valores relativos por debajo de la unidad, hay que tener en cuenta que la mayoría de estos núcleos son de vivienda transitoria, transformándose en la actualidad a permanente y con variables propias de las urbanizaciones de tipo turístico en cuanto a densidades y usos. Respecto al coeficiente de intensidad tipológica en el caso de Telde, la centralidad que teóricamente justifica el mayor valor es la centralidad de Telde Casco, respecto de la cual la cercanía o lejanía determina la diferencia de valor del suelo tal como se demostró en la Información Urbanística, frente a esta centralidad inicial, aparece una segunda que se concentra en la Autovía GC-1, la cual asigna un valor especial a los núcleos que se apoyan en ella; a estas dos centralidades se le asigna el coeficiente de intensidad tipológica 1,00, mientras que el resto de las localizaciones adopta valores referidos a aquel. Con estos coeficientes el Aprovechamiento Medio resultante es de 0,2230 m²u.c./m².

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55 Acuerdo de la COTMAC 4-12-2001 De acuerdo con el Avance, la Unidad Ambiental en que se encuentra se caracteriza por su valor agrológico muy alto y su alta calidad para la conservación. Presenta igualmente un perímetro irregular atribuible a circunstancias de propiedad y no de carácter urbanístico. Se sitúa al otro lado de la GC-2, que ha constituido y debe seguir constituyendo la línea divisoria entre el área urbana y la agrícola, en esta parte del territorio municipal La preservación del suelo con valor agrícola, que constituye un mandato de clasificación en el artículo 9.2 de la Ley estatal 6/1998 y el artículo 54.e) TR, y se expresa como uno de los objetivos del Plan General, resulta vulnerado con la definición de sectores urbanizables sobre terrenos de máxima capacidad agrícola, como es el caso de los sectores urbanizables ZSR-7 Martorell, ZSR-9 Bocabarranco y ZOC-1 Las Longueras….

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58 SUSNO - R - 7 BARRANQUILLO DEL VINO Superficie del sector: * 46229 m 2 s Edificabilidad:0.23 m 2 c / m 2 s Superficie edificable:30267 m 2 c Cuadro de edificabilidad por usos, coeficientes de ponderación y aprovechamiento USO Y TIPOLOGÍAEDIFICABILIDADCOEFICIENTE CpAPROVECHAMIENTO Viv. manzana cerrada16800 m 2 c 116800 U.A. Viv. manzana cerrada (VPO)4200 m 2 c 0.93780 U.A. Equipamiento comercial1513 m 2 c 1.52269 U.A. Dotaciones 7754 m 2 c 00 U.A. TOTAL SECTOR30267 m 2 c 22850 U.A. Coeficientes de ponderación por localización (F L ) (F A ) (F T ) (F P )FLFL 1FAFA 0.9FTFT 0.95FPFP Coeficiente de homogeneización por localización C L 0.8122 Aprovechamiento lucrativo total homogeneizado 18558 U.A. APROVECHAMIENTO MEDIO DEL SECTOR0.4014 U.A./m 2 S

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60 CALCULO Y JUSTIFICACIÓN DEL COEFICIENTE DE HOMOGENIZACIÓN

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63 (am) Aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución Es la determinación necesaria de planeamiento (PGO, PRUG-PR, PE-PP, PP y PE) o de un procedimiento ad hoc que permite cuantificar la recuperación de plusvalías y la equidistribución de beneficios y cargas exigidas por la LRSV’98 y por el TR- LOTENc’00 en el SUNCO y en el SUSO

64 El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrán determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización En el desarrollo del PGO, PRUG-PR y PE-PP no tiene sentido práctico establecer el aprovechamiento urbanístico global y medio para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado

65 Si el PGO, PRUG-PR y PE-PP determinan el aprovechamiento urbanístico global y medio (AM) para la comparación de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado deberán establecer los coeficientes de homogeneización necesarios para aplicar el artículo 60 del TR- LOTENc’00 El planeamiento podrá delimitar en cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización no ordenado una o varias unidades de actuación En desarrollo del PGO, PRUG-PR y PE-PP no tiene sentido práctico establecer los coeficientes de homogeneización de los ámbitos del SUNCU

66 El planeamiento podrá establecer, para cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado, los coeficientes de homogeneización necesarios para el cálculo del aprovechamiento urbanístico medio para la comparación y el medio para la equidistribución En el supuesto de que el planeamiento remita la determinación del aprovechamiento urbanístico medio para la equidistribución de uno, varios o todos los ámbitos de suelo urbano no consolidado por la urbanización a un momento posterior, en cuyo caso dicho aprovechamiento se determinará mediante el procedimiento ad hoc, la fijación de estos coeficientes se realizará en el citado procedimiento

67 El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene

68 El planeamiento podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio (AM y am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado

69 El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución (am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene

70 Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre el uso global y tipología edificatoria básica preponderante de cada ámbito o sector y el uso global y tipología edificatoria básica, de entre los establecidos para cualquiera de los ámbitos o sectores, que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo. Cuando el instrumento de ordenación no haya establecido la tipología edificatoria básica de alguno, algunos o todos los ámbitos o sectores, se considerará únicamente, a los efectos de la determinación de este coeficiente, el uso global preponderante del ámbito o sector. Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial. Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria

71 El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 2, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector cuyo uso global y tipología edificatoria básica preponderante se considere el más lucrativo, debiéndose justificar el valor asignado Coeficiente “u” o coeficiente de uso global y tipología edificatoria

72 Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad media de uso lucrativo prevista en el ámbito o sector, y la intensidad prevista para el ámbito o sector al que se asigne mayor intensidad media de uso lucrativo Coeficiente “ i ” o coeficiente de intensidad. El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mayor intensidad media de uso, debiéndose justificar el valor asignado

73 Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de localización Coeficiente “t” características del terreno Coeficiente “s” proximidad sistemas generales El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el coeficiente “s”.

74 Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de localización Este coeficiente se cuantificará la relación entre el valor de la localización de un ámbito o sector y el valor de la localización del ámbito o sector que, en función de criterios de mercado, se considere que conlleva un mayor rendimiento lucrativo El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejor localización, debiendo justificarse el valor asignado

75 Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “t” características del terreno Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con el ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables. El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor asignado al ámbito o sector con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado.

76 Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas generales Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores: Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado. Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

77 Factor de ponderación de coeficientes Considerando que los distintos coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá asignarse a todos los coeficientes un factor de ponderación superior a 1.

78 Forma de calcular el aprovechamiento global El aprovechamiento urbanístico global para la comparación se calculará multiplicando las siguientes variables : Superficie con aprovechamiento lucrativo del ámbito o sector por la edificabilidad prevista por el planeamiento para los usos globales y tipologías edificatorias básicas de carácter lucrativo previstos para el ámbito o sector, por los coeficientes “u”, “i” y “c”, y, en su caso, por sus factores de ponderación

79 Forma de calcular el aprovechamiento medio para la comparación El aprovechamiento urbanístico medio para la comparación del sector o ámbito se calculara: Dividiendo el aprovechamiento urbanístico global por la suma de la superficie del ámbito o sector, a la que se añadirá la superficie ocupada por los sistemas generales adscritos al sector o ámbito

80 El planeamiento, o mediante procedimiento ad hoc, determinará el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución específico de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado (SUNCO-O) y sector de suelo urbanizable sectorizado ordenado (SUSO)

81 El PGO, PRUG-PR y PE-PP podrá determinar el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) de cada ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización ordenado El aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidistribución (am) podrá determinarse directamente en el instrumento de ordenación que contenga la ordenación completa del ámbito o podrá remitirse por dicho instrumento al procedimiento ad hoc de determinación del aprovechamiento urbanístico global específico Cuando la ordenación detallada del ámbito se haya establecido a través de un Plan Parcial de Ordenación dicho Plan Parcial deberá determinar directamente el aprovechamiento urbanístico global y medio para la equidsitribución (am) del ámbito de suelo urbano no consolidado por la urbanización que ordene

82 Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre cada uso pormenorizado y tipología edificatoria previstos para el ámbito o sector y aquel uso pormenorizado y tipología edificatoria previstos para el mismo que, en función de criterios de mercado, se considere que conllevan un mayor rendimiento lucrativo. Para la determinación de este coeficiente deberán tenerse en cuenta los condicionantes que el planeamiento pueda establecer para determinados usos, y, específicamente, la adscripción a algún régimen de protección oficial del suelo destinado a uso residencial Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria

83 El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 2, correspondiendo el máximo valor al uso pormenorizado y tipología edificatoria que, de entre los establecidos para las distintas parcelas del ámbito o sector, se considere más lucrativo, debiéndose justificar los valores asignados Coeficiente “u” de uso pormenorizado y tipología edificatoria

84 Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la intensidad prevista para cada uso pormenorizado lucrativo y tipología edificatoria previsto en el ámbito o sector y la intensidad del uso pormenorizado lucrativo y tipología edificatoria que tenga asignada la mayor intensidad del ámbito o sector. Coeficiente “ i ” o coeficiente de intensidad. El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela que tenga asignada la intensidad que se considere más lucrativa, debiéndose justificar los valores asignados

85 Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de localización Coeficiente “t” características del terreno Coeficiente “s” proximidad sistemas generales o locales El coeficiente “c” se obtendrá multiplicando el coeficiente “l”, por el coeficiente “t” y por el coeficiente “s”.

86 Coeficiente“c” de circunstancias urbanísticas Coeficiente “l” o coeficiente de localización Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor entre la localización de las parcelas incluidas en las manzanas del ámbito o sector y la localización de la parcela o parcelas incluidas en las manzanas cuya ubicación se considere, en función de criterios de mercado, que conlleva un mayor rendimiento lucrativo El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela cuya localización se considere más lucrativa, debiéndose justificar el valor asignado

87 Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “t” características del terreno Mediante este coeficiente se cuantificará la relación entre la dificultad que puedan presentar los terrenos de un ámbito o sector en relación con el proceso urbanizador y edificatorio, por sus características geomorfológicas y topográficas, en comparación con los terrenos del ámbito o sector en el que estas características sean las más favorables El valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará 1 y 1,5, correspondiendo el máximo valor a la parcela con mejores cualidades para su urbanización y edificación, debiendo justificarse el valor asignado

88 Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad de las parcelas incluidas en el ámbito o sector a los sistemas generales incluidos o cercanos y a los sistemas locales incluidos en el mismo. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se establecerá tomando como referencia la parcela y se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores

89 Coeficiente“c” o coeficiente de circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas generales Mediante este coeficiente se cuantificará la relación de valor derivada de la proximidad del ámbito o sector a los sistemas generales. Esta relación, que puede ser favorable o desfavorable desde el punto de vista del rendimiento lucrativo, se cuantificará mediante la asignación de un coeficiente de los comprendidos en los siguientes intervalos de valores: Cuando la proximidad al sistema general sea favorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado. Cuando la proximidad al sistema general sea desfavorable para el suelo incluido en el ámbito o sector, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

90 Coeficiente“c” circunstancias urbanísticas Coeficiente “s” proximidad sistemas Cuando la proximidad al sistema general o local sea favorable para la parcela, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 1 y 1,25, debiéndose justificar el valor asignado. Cuando la proximidad al sistema general o local sea desfavorable para la parcela, el valor que el planeamiento podrá asignar a este coeficiente estará entre 0,75 y 1, debiéndose justificar el valor asignado

91 Factor de ponderación de coeficientes Considerando que los distintos coeficientes a tener en cuenta pueden tener un peso específico distinto en el proceso homogeneizador que los justifica, el planeamiento podrá asignar a cada uno de los coeficientes un factor de ponderación, cuyo valor estará entre 1 y 1,2. No podrá asignarse a todos los coeficientes un factor de ponderación superior a 1.