ASPECTOS TÉCNICOS A CONSIDERAR EN LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN, PREVENTA Y RENOVACIÓN JAML 1.

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1 ASPECTOS TÉCNICOS A CONSIDERAR EN LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN, PREVENTA Y RENOVACIÓN
JAML 1

2 CREDI-CONSTRUCCIÓN

3 IMPORTANTE: LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN SON PARA TERMINAR OBRA.
CREDICONSTRUCCIÓN FINANCIAMIENTO PARA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA IMPORTANTE: LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN SON PARA TERMINAR OBRA. 1.- CONSTRUCCION TRADICIONAL: El solicitante o conyugue son propietarios del terreno y cuenta con una construcción en proceso. 2.- CONSTRUCCION INTEGRAL: El solicitante aun NO es el propietario del terreno y además desea construir una casa.

4 Ejemplo 1: Ejemplo 2: CREDICONSTRUCCIÓN AFORO:
El aforo máximo es del 70% del valor proyectado* del inmueble, sin exceder el 100% del presupuesto de obra. Ejemplo 1: Ejemplo 2: NOTA: Para clientes con índice de riesgo “C” el aforo máximo que se otorga es del 65% del valor proyectado. En el esquema VALORA el aforo se puede incrementar hasta el 80% sujeto a verificación con el área de Producto. *Valor proyectado: valor del terreno (referido en el avalúo) más el presupuesto de obra. 4

5 100% del presupuesto de obra $1’000,000
CREDICONSTRUCCIÓN Cálculo de Ministraciones: Para el caso de crediconstrucción TRADICIONAL, la interpretación a la Política SB sería: La primera ministración se otorgara al 25% de avance de obra, siempre y cuando el cliente haya solicitado el 75% del presupuesto de obra como línea de crédito. 100% del presupuesto de obra $1’000,000 25% del presupuesto $250,000 75% del presupuesto ó más $750,000 = Línea de Crédito

6 Número de Ministración
CREDICONSTRUCCIÓN Construcción tradicional, ejemplo 1 Número de Ministración % Crédito % Avance 1 50% 25% 2 6

7 Número de Ministración
CREDICONSTRUCCIÓN Construcción tradicional: ejemplo 2 Número de Ministración % Avance % Crédito 1 77% 100% 7

8 Adquisición del terreno Financiamiento de obra
CREDICONSTRUCCIÓN Cálculo de Ministraciones: Para el caso de crediconstrucción INTEGRAL, la interpretación a la Política SB sería: La primera ministración se otorgara a la firma hasta por el 50% del valor del terreno referido en el avalúo, para la adquisición del mismo Hasta 3 ministraciones para el financiamiento de la construcción del inmueble. 100% de la línea de crédito 50% del valor del terreno Adquisición del terreno Ministraciones de acuerdo al calculo de construcción Financiamiento de obra

9 Construcción integral, ejemplo.
CREDICONSTRUCCIÓN Construcción integral, ejemplo. Número de Ministración Monto % Avance % Crédito 1 $840,000 0% 35% 2 $792,000 33% 3 $768,000 68% 32% Sumas: $2’400,000 100% (2'400, '550,000) =35% 2'400,000 (2'400, ,000) =68% 2'400,000 0% 1er ministración 35% 2da ministración 68% 3ra ministración 9

10 RECOMENDACIONES Y ACLARACIONES
Para los casos de Construcción Tradicional debe contarse en todo momento con la Licencia de Construcción vigente o prórroga, y cumplir con la legislación local en materia de construcción, desarrollo urbano y protección civil (obstrucción vialidades, poda de árboles, equipo de seguridad, etc ) El encargado de obra debe ser un profesionista de la construcción (Arquitecto, Ingeniero Civil, Ingeniero Arquitecto, Ingeniero Municipal o Técnico en construcción) acreditado con cédula profesional emitida por la SEP El Área de Avalúos podrá realizar Valuaciones Tabuladas Anticipadas (VTA’s) sobre conjuntos habitacionales, así como supervisiones de obra generales que apoyen el cierre de negocios con desarrolladores. Pedir al cliente un presupuesto de obra desglosado. En caso de no contar con uno, se deberá emplear el formato propio de SB. Entre mayor información se tenga, se podrán determinar los avances de manera más clara, evitando malos entendidos con el cliente. 10

11 PREVENTA

12 SE TRATA DE UNA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN.
PREVENTA SE TRATA DE UNA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN. Características principales: El solicitante del crédito no es propietario del inmueble. El inmueble es construido por un desarrollador de vivienda o constructor independiente que ha acreditado la suficiente capacidad técnica y financiera ante Scotiabank. El aforo máximo es del 80%* del valor proyectado del inmueble, entendiéndose como valor proyectado a la suma del valor del terreno referido en el avalúo más el presupuesto de obra. Cuenta con avances de obra preestablecidos para ministrar. * Para clientes con índice de riesgo “C” el aforo máximo que se otorga es del 65% del valor proyectado.

13 Características principales:
VALORES MAXIMOS EN PREVENTA Características principales: El área de Avalúos analiza que la suma del valor del terreno mas el monto del presupuesto de obra no exceda el valor comercial proyectado del inmueble. Ejemplo: VALOR TERRENO + PRESUPUESTO= $3’562,000.00 VALOR COMERCIAL FINAL= $3’200,000.00 Por lo tanto el monto máximo del valor del terreno mas el monto del presupuesto que se puede considerar será de $3.2 MDP, derivando en un ajuste del presupuesto a la baja.

14 MINISTRACIÓNES PREVENTA
Porcentajes de avance y de crédito: Casas*: Departamentos*: * Avances de obra privativa, es decir, sobre el inmueble sujeto de crédito.

15 CARACTERÍSTICAS DEL PRESUPUESTO DE OBRA EN PREVENTA
No. CONCEPTO IMPORTE DEL % ACUMU. ANT. AVANCE ESTA AVAN. ACUM. PORCENTAJE PRESUPUESTO POR EJERCER TOTAL AVANCE(%) ESTIM. (%) EJECUTADO 1 GASTOS GENERALES $ ,857.94 4.48% 100.00% 0.00% $ ,857.94 $ 2 PRELIMINARES Y CIMENTACIÓN $ ,924.10 9.27% $ ,924.10 3 MUROS DALAS Y CASTILLOS $ ,268.00 13.43% $ ,268.00 15 CANCELERÍA Y CRISTAL $ ,627.80 4.12% $ $ ,627.80 16 LIMPIEZAS Y RESANES $ ,154.00 0.78% 35.00% 30.00% 65.00% $ ,250.10 $ ,903.90 a) Total presupuesto de obra $ ,423,874.84 55.17% 10.87% 66.04% $ ,274.69 $ ,600.15 15

16 PREVENTA ¿QUE SE CONSIDERA COMO INDIRECTO?
Aquellos gastos que tiene una obra tales como gastos técnicos, administrativos, impuestos y requerimientos fiscales, gastos adicionales de mano de obra y contratación o compra de subproductos, capacitación y promoción, fletes, traslados de personal, gastos de propaganda, comercialización, etc. ¿QUE SE CONSIDERA COMO UTILIDAD? Se define como la cantidad de dinero que espera un inversionista para recuperar el monto invertido en un desarrollo y que derivará en una ganancia adicional, este porcentaje se establece de forma interna dentro de las empresas. 16

17 RECOMENDACIONES DE VENTA
La torre de departamentos debe estar concluida en obra negra hasta el último nivel, contar con muros perimetrales y tener perfectamente identificados los espacios de cada inmueble. El desarrollador debe presentar el presupuesto total de la torre para determinar -en conjunto con el régimen- el presupuesto individual de cada departamento. La torre deberá contar con todos los servicios. El desarrollador debe presentar un presupuesto por cada tipo de casa, ajustándose cada presupuesto a la calidad de acabados que el cliente haya seleccionado. La casa deberá contar con todos los servicios de forma individual, se puede hacer válida la licencia de construcción de todo el conjunto, la urbanización del conjunto debe estar en proceso. 17

18 DOCUMENTACIÓN PARA AVALÚO Y DICTAMEN TÉCNICO
TIPO DE TRABAJO CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL CONSTRUCCIÓN INTEGRAL PREVENTA Solicitud Debidamente requisitada. Especificando claramente el nombre del solicitante, folio SEA, producto, dirección del inmueble, teléfonos y nombre del contacto Ficha de pago Avalúo A la cuenta: 2412 Ficha de pago Dictamen Técnico A la cuenta: 2774 Titulo de Propiedad Debe Indicar nombre del cliente así como medidas y colindancias del terreno. Indica nombre del propietario actual (vendedor) indicando medidas y colindancias Alineamiento y Numero Oficial Para la verificación de la ubicación física del Inmueble Boleta Predial Individualizada u Oficio de Empadronamiento, actual. No se acepta formato de pago universal y/o recibos de Recaudación de Rentas. Boleta de Agua Informativa, garantiza el suministro. En los casos de pozos se deberá verificar previamente por el área de avalúos.

19 DOCUMENTACIÓN PARA AVALÚO Y DICTAMEN TÉCNICO
TIPO DE TRABAJO CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL CONSTRUCCIÓN INTEGRAL PREVENTA Permisos y Licencias Las necearías de acuerdo a los Reglamentos de Construcción Locales. Vigente y prorroga en su caso Las necearías de acuerdo a los Reglamentos de Construcción Locales. Vigente Por las características puede presentarse posteriormente. Las necearías de acuerdo a los Reglamentos de Construcción locales. Vigente y prorroga en su caso. Planos Arquitectónicos Deben reflejar el proyecto definitivo, así como coincidir con lo indicado en la licencia respectiva. Deben de estar autorizados por el municipio. Régimen de propiedad en Condominio En los casos que el inmueble este bajo el régimen de condominio deberá cumplir con los mismos requerimientos de preventa. Protocolizado ante Notario. Tabla de indivisos Debe de contar con sellos notariados y del RPP Presupuesto de Obra Presupuesto desglosado elaborado por el contratista. Presupuesto desglosado elaborado por el contratista, indicando porcentajes de indirectos y utilidades. Se puede presentar un presupuesto general en los casos de condominios considerando indivisos. Programa de Obra Programa desglosado de actividades (barras)

20 FACTURAS QUE SE CONSIDERAN PARA AVANCES.
CONSIDERACIONES CREDICONSTRUCCIÓN FACTURAS QUE SE CONSIDERAN PARA AVANCES. Sólo se podrá tomar en cuenta aquellos comprobantes fiscales de: Acabados (pisos y laminados) Cocina integral Cancelería Carpintería Muebles de Baño Instalaciones Especiales Siempre y cuando cumplan con las características fiscales requeridas y previa autorización por parte del área técnica de Avalúos

21 CREDI-RENOVACIÓN

22 FINANCIAMIENTO PARA LA REMODELACIÓN O AMPLIACIÓN DE VIVIENDA
CREDIRENOVACIÓN FINANCIAMIENTO PARA LA REMODELACIÓN O AMPLIACIÓN DE VIVIENDA 1.- RENOVACIÓN PURA: El cliente ya es dueño del inmueble y requiere el crédito para remodelarlo o ampliarlo. 2.- COMPRA + RENOVACIÓN: El cliente desea adquirir un inmueble y posteriormente remodelarlo o ampliarlo. 3.-PAGO DE PASIVO HIPOTECARIO + RENOVACIÓN: El cliente tiene un crédito hipotecario con otra institución y desea liquidarlo con otro crédito otorgado por SB y posteriormente remodelar o ampliar el inmueble. 4.-RENOVACIÓN EN 2ª HIPOTECA CON SB: El cliente tiene un crédito hipotecario con Scotiabank y desea una línea adicional para remodelar o ampliar su inmueble.

23 1 PROCESO REMODELACIÓN MENOR 2 PROCESO REMODELACIÓN MAYOR
PROCESOS TÉCNICOS RENOVACIÓN PRODUCTO 1 2 3 4 PROCESO RENOVACIÓN PURA ADQUISICIÓN + RENOVACIÓN PAGO DE PASIVO HIPOTECARIO + RENOVACIÓN SEGUNDA HIPOTECA + RENOVACIÓN 1 PROCESO REMODELACIÓN MENOR < 30% LA REMODELACIÓN NO AFECTA LA ESTRUCTURA (únicamente para acabados) FRONTERA DE LA DOCUMENTACIÓN REQUERIDA Y DEL PROCESO TÉCNICO 2 PROCESO REMODELACIÓN MAYOR > 30% LA REMODELACIÓN PUEDE O NO AFECTAR LA ESTRUCTURA Demolición de Muros de Carga, Ampliaciones, Construcción de Elementos Empotrados (balcones, terrazas, etc.), Cambio de Instalaciones Primarias (Hidráulicas, Sanitarias y Eléctricas), Implementación de Instalaciones Especiales (aire acondicionado, calefacción, ecotecnologías, etc.) . RELACION PRESUPUESTO / VALOR AVALUO NOTAS IMPORTANTES 1.- En lo general el proceso es el mismo, tanto para CrediConstrucción como para CrediRenovación. 2.- Se deja de considerar CrediRenovación cuando la superficie construida ampliada es mayor a la existente y/o cuando el costo de remodelación es mayor al Valor del Avalúo del inmueble, debiendo ser CrediConstrucción.

24 MINISTRACIONES PRODUCTO RENOVACION PURA ADQUISICIÓN + RENOVACION
PAGO PASIVO HIPOTECARIO + RENOVACION SEGUNDA HIPOTECA + RENOVACION 1ª A LA FIRMA POR EL 65% DEL VALOR AVALÚO O 100% CONTRATO COMPRA-VENTA (el menor) 1ª A LA FIRMA POR EL 65% DEL VALOR AVALÚO O 100% SALDO DE PASIVO (el menor) SE VERIFICA SALDO ACTUAL PARA DETERMINAR AFORO PRESUPUESTO RENOVACIÓN <= 30% VALOR AVALÚO 100% A LA FIRMA MONTO ADICIONAL SE OTORGA CON UN AVANCE DE OBRA DEL 25% MÍNIMO > 30% HASTA 50% RENOVACIÓN MAYOR AL 30% DEL VALOR AVALÚO 50% CON EL 25% DE AVANCE Y 50% AL 60% DE AVANCE EL MONTO RESTANTE SE OTORGA: 50% AL AVANCE DE OBRA DEL 25% Y 50% AL AVANCE DE OBRA DEL 60% > 50% hasta 100% NO APLICA 33% DEL MONTO RESTANTE AL AVANCE DE OBRA DEL 25%; 33% AL AVANCE DE OBRA DEL 60% Y 33% A UN AVANCE DE OBRA ESPECIFICADO POR EL ÁREA TÉCNICA CONFORME A DICTAMEN TÉCNICO

25 DOCUMENTACIÓN DICTAMEN TÉCNICO RENOVACIÓN
TIPO DE TRABAJO REMODELACIONES MENORES REMODELACIONES MAYORES AFECTACIONES A LA ESTRUCTURA Presupuesto de Obra Rubros e importes de los conceptos de la remodelación Presupuesto desglosado elaborado por el contratista. Programa de Obra Calendario enunciativo de actividades: Ejem: 4 meses Programa desglosado de actividades (barras) Firma del Presupuesto y Programa Firmado por el cliente Firmado por el cliente y el contratista Firmado por el cliente y por el Responsable acorde con la Reglamentación Local Vigente Permisos y Licencias Solo se requieren las que indique la Reglamentación local Las necearías de acuerdo a los Reglamentos de Construcción Locales Control de Avance de Obra e Inspección Física Sin inspección, el banco se reserva el poder realizar visitas a la vivienda para constatar el avance y aplicación de recursos Inspección ocular de acuerdo al numero de ministraciones Esquema de monitoreo según el caso Proyecto Croquis descriptivo Planos detallados indicando las afectaciones a la construcción

26 PROCESO Se reportan faltantes a FVE Solicitud de nueva supervisión
No procede Solicitud de nueva supervisión ETA envía reporte de faltantes a FVE ETA notifica a FVE NO 5 Días ETA Revisa expediente y aprueba Recepción solicitud DT a ETA o mail genérico* ETA asigna supervisor / solicita supervisión Supervisor, agenda visita y emite reporte ETA recibe reporte, revisa SI Se conforma expediente Se procede a captura en SEA FVE solicita captura a ETA o mail genérico* Procede ETA= Ejecutivo Técnico Avalúos *- Solo en zona Metro

27 PROCESO (FORÁNEAS) Solicitud de nueva supervisión ETA envía reporte
de faltantes a FVE Se reportan faltantes a FVE Se reportan faltantes a ETA No procede ETA notifica a FVE NO Supervisor Revisa expediente Recepción solicitud DT a ETA o mail genérico* ETA asigna supervisor Supervisor, agenda visita y emite reporte ETA recibe reporte, revisa SI 5 Días Se conforma expediente Se procede a captura en SEA FVE solicita captura a ETA o mail genérico* Procede ETA= Ejecutivo Técnico Avalúos *- Solo en zona Metro

28 REQUERIMIENTOS DEL ÁREA DE AVALÚOS PARA AGILIZAR PROCESOS
Canal de comunicación por medio del mail genérico Comunicación vía SEA. Mencionar en el asunto de correos asunto y folio únicamente (# captura,# asignación, etc). Para solicitar asignaciones incluir siempre solicitud y ficha de pago. Llenar correctamente la solicitud (errores en numero de folio, direcciones y productos). En la solicitud, Indicar el nombre del ejecutivo que solicita la asignación. Ocupar el campo de Observaciones para notas especiales. Indexar toda la información complementaria y pagos al manejador de imágenes. En caso de cambio de folio indicar ambos. Indicar si existe un 2do avalúo o si hubo algún cambio. Los correos para captura se atenderán hasta las 5:30pm, los subsecuentes se atenderán al día siguiente.

29 Verificar etapas en SEA previo a la solicitud de captura o status.
Casos de COFOVISSSTE verificar que se cuente con CUV. Cuando exista cobranza, adjuntar en mail ficha de pago. Indicar producto y monto de compra-venta cuando aplique. No se procederá con Reconsideraciones de valor, salvo que se cuente con la carta correspondiente Para llevar a cabo 2das visitas solo se autorizaran en los casos en que no se haya entregado el avalúo o cuando no se cumpla con el avance y se encuentre suspendido por el área de Avalúos y mencionar que se trata de una reactivación.

30 REGIONALIZACIÓN Noroeste/Tijuana Noroeste/Chihuahua Norte/Monterrey
Arq. Jasson Benitez Segreste Tel. Oficina (664) Sede: Tijuana, B.C. Baja California Baja California Sur Sonora Noroeste/Chihuahua Arq. Lourdes O’Relly Ferreiro Te. Oficina (614) Sede: Chihuahua, Chihuahua Chihuahua Sinaloa Durango Nayarit Norte/Monterrey Arq. Patricia Almaguer Cazares Nuevo León Arq. C Marcela Calderón Ramírez Tel. Oficina (818) Sede: San Pedro, Garza García, Nuevo León. Coahuila Tamaulipas Sur/Veracruz Arq. Adriana del C. Hernandez Grajales Tel. Oficina (229) Sede: Boca del Río, Veracruz. Veracruz Oaxaca Tabasco Puebla Tlaxcala Occidente/Guadalajara Arq. Leslie K González Carmona Tel. Oficina (33) Sede: Guadalajara, Jalisco Jalisco Colima Yucatán Chiapas Quintana Roo Campeche Centro/León Ing. Rodrigo Cortés González Tel. Oficina (477) Sede: León, Guanajuato Guanajuato San Luis Potosí Aguascalientes Zacatecas Michoacán Metropolitana Ing. José de Jesús Ruiz Vázquez Tel. Oficina (55) Ext. 7571 Sede: Distrito Federal, México D.F. Edo. De México Querétaro Guerrero Morelos Hidalgo Sede Territorial