Curso de Derechos Reales Unidad 2 Dr. Rodrigo Padilla.

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1 Curso de Derechos Reales Unidad 2 Dr. Rodrigo Padilla.
1)Definición analítica de derecho real. 2) Incidencia del orden público. 3) clasificación, sujeto y objeto. Curso de Derechos Reales Unidad 2 Dr. Rodrigo Padilla.

2 Contenido. 1) Definición analítica del derecho real. 2)Incidencia del orden público en los derechos reales. Normas estatutarias y reglamentarias. Creación y modificación de los derechos reales. Sistema del “Numerus clausus”. Tipicidad. Enumeración de los derechos reales en el Código vigente y en el Proyecto ) Clasificación de los derechos reales. Sujeto y Objeto de los derechos reales

3 1) Definición analítica del derecho real.
“Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi” (conf. Guillermo L. Allende). Del Proyecto 2012 ver art

4 2) Incidencia del orden público en los derechos reales
Una de las notas características que le imprimió nuestro codificador a los der. reales es el orden público que impregna todas las instituciones que conforman este Libro Tercero “De los Derechos Reales”. A partir del art y de diversas notas es posible afirmar que los der. reales fueron legislados con un fuerte contenido de orden público. El derecho de los ciudadanos ha sido restringido a su mínima expresión habida cuenta que los particulares no tienen injerencia para “crear” nuevos derechos reales ni para “modificar el contenido” de los legalmente regulados. En el Proyecto 2012 debe tenerse en consideración el art que establece que la regulación de los der. reales es establecida por ley siendo nula la configuración o modificación no prevista.

5 2) Incidencia del orden público en los derechos reales (2)
El art expresa: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”. En la nota al mentado artículo, VÉLEZ -tomando como fuente a DEMOLOMBE- nos efectúa un “racconto” histórico sobre las distintas regulaciones de los derechos reales.

6 2) Incidencia del orden público en los derechos reales (3)
Cabe aclarar que la presencia del orden público no es exclusiva de los derechos reales, ni tampoco es absoluta en los mismos. En efecto, no resulta exclusiva por cuanto advertimos también el orden público en materia familiar, laboral, contractual -v. gr. Ley de defensa al Consumidor-, previsional, etc.- Por otro lado, en los derechos reales no es absoluta habida cuenta que las denominadas “normas reglamentarias” no tienen tal cualidad, conforme se estudiará a continuación.

7 Normas estatutarias y reglamentarias.
La doctrina distinguió dentro del género “derecho real” dos categorías de normas: las estatutarias y las reglamentarias. Tal como venimos analizando a través del art Código Civil, la ley prohíbe a los particulares modificar los derechos reales creados por la ley. Sin embargo, en casos particulares, se concede un mayor poder o arbitrio a las partes. Así: a) Normas estatutarias: Son las disposiciones legales de carácter imperativo que crean y tipifican cada uno de los derechos reales receptados; es decir que el legislador “cierra” la lista de los derechos reales y “diseña” cada uno de ellos en las normas jurídicas. Por su envergadura, son inderogables por la voluntad particular.

8 Normas estatutarias y reglamentarias (2).
b) Normas reglamentarias: Son las disposiciones de carácter excepcional y supletorio que permiten al titular regular algún aspecto de su derecho real, como por ejemplo cuando permite a los condóminos pactar la indivisión de la cosa por un término que no exceda de cinco años (art. 1693); en materia de servidumbres prediales reconoce a los constituyentes la facultad de establecer la utilidad real del fundo dominante (art. 3000); e incluso permite pactar que los gastos de conservación de la servidumbre sean a cargo de la heredad sirviente (art. 3023).

9 Creación y modificación de los derechos reales.
La incidencia del orden público en los derechos reales provoca un fenómeno que es consecuencia de la propia naturaleza que le imprimió el codificador: tanto para la creación como para la tipificación de cada uno de ellos, la voluntad de la partes se sacrifica en pos de la voluntad del legislador. La creación u origen del derecho real se refiere al acto originario del legislador que incorpora el tipo abstracto del derecho real en la norma, mientras que la fuente de constitución es el hecho jurídico, el acto jurídico, el contrato o la ley misma que constituye a favor de un sujeto determinado un derecho real creado

10 Creación y modificación de los derechos reales (2).
En consecuencia, para determinar las causas jurídicas de constitución de los derechos reales debemos valorar cada uno de ellos en particular, porque dependerá de la regulación legal respectiva. En tal sentido, en algunos casos la ley tendrá una injerencia mayor -v. gr. servidumbres, usufructo de los padres sobre los bienes de sus hijos menores, condominio- y en otros la autonomía de la voluntad tendrá un rol preponderante -v. gr. hipoteca, prenda y anticresis- (derechos reales de garantía).

11 “Numerus clausus”.   Precisamente en virtud del artículo 2.502, nuestro sistema legal se enrola en aquellos que se denominan “numerus clausus”, es decir que únicamente la ley puede crear derechos reales, no así los particulares en tanto su voluntad queda limitada a la constitución o no de alguno de los derechos ya regulados legalmente. Lo opuesto al “numerus clausus” es el “numerus apertus”, que permite a los individuos crear derechos reales atípicos.

12 “Numerus clausus” (2). La reacción del legislador argentino, contraria al reconocimiento de las desmembraciones perpetuas del dominio conocidas en el régimen feudal encontró su razón de ser en la preservación de la libre explotación y circulación de las propiedades y la concreción de esta aspiración sólo fue posible vedando a la voluntad particular la creación arbitraria y libre de múltiples derechos reales sobra la cosa, que desgajaran el contenido del dominio. En efecto, el Código Civil argentino es una abierta reacción a las formas de propiedad que rigieron desde la época feudal en donde la riqueza de la tierra estaba en manos de pocas personas y con demasiadas desmembraciones del dominio.

13 “Numerus clausus” (3). No obstante algunas críticas que surgieron principalmente en España y Francia en contra de la tipificación del derecho real, es decir de un molde fijado legalmente con exclusión de los sujetos del derecho, la tendencia en el derecho continental es a favor del “numerus clausus”; Alemania, Suiza, Italia, Austria, etc. se han adherido al sistema de creación legal con la mira puesta en la seguridad jurídica. Los Proyectos de Código Civil Unificado de 1998 y 2012 prevén una mayor intervención de los sujetos del derecho real pero mantienen claramente el sistema de “numerus clausus”.

14 Tipicidad. Llambías y Alterini efectúan una distinción entre el “numerus clausus” y la tipicidad de los derechos reales. Expresan en tal sentido que el “numerus clausus” apunta a la determinación de cuáles han de ser los derechos reales y a su contenido “in abstracto”, pero no avanza sobre cuál ha de ser la “calidad específica” de ese contenido, o sea sobre su contenido “in concreto” (tipicidad).

15 Enumeración de los derechos reales en el Código vigente.
Los derechos reales permitidos por VÉLEZ se encuentran en el art y en otras normas posteriores (vg. art. 2614) que limitan temporalmente otros derechos no enumerados en aquella primera enumeración. Con posterioridad otras leyes incorporaron nuevos derechos reales, como por ejemplo la Ley de Propiedad Horizontal. Veamos esa enumeración y luego los conceptos de cada uno de los derechos reales permitidos por el Código Civil.

16 Enumeración de los derechos reales en el Código vigente (2).
El art del Código Civil establece que: “Son derechos reales: 1º El dominio y el condominio; 2º El usufructo; 3º El uso y la habitación; 4º Las servidumbres activas; 5º El derecho de hipoteca; 6º La prenda; 7º La anticresis. 8º La superficie forestal.

17 Enumeración de los derechos reales en el Código vigente (3).
a) Dominio: art “El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”.   b) Condominio: art “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble”.  c) Usufructo: art “…el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia”.

18 Enumeración de los derechos reales en el Código vigente (4).
d) Uso y Habitación: art “El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, derecho de habitación”. e) Servidumbre: art “…el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera”.

19 Enumeración de los derechos reales en el Código vigente (5).
f) Hipoteca: “Es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor”, art Código Civil. g) Prenda: art “Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda”. h) Anticresis: “Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses” (art CC).

20 Enumeración de los derechos reales en el Código vigente (6).
Superficie Ley , art.1: “El derecho real de superficie forestal es un derecho real anónimo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía”. Art.2: “Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura, de conformidad al régimen previsto en la ley de inversiones para bosques cultivados, y a lo establecido en la presente ley”.

21 Derechos reales permitidos, limitados y prohibidos.
El art originario de VÉLEZ expresaba: “Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera que sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna”. Ley (art. 12) “Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor plazo que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna”. Es decir, que la nueva ley eliminó como prohibición el derecho real de superficie, aunque solamente la legisló en el agregado al art. 2503, inc. 8º como “derecho de superficie forestal”.

22 Derechos reales permitidos y limitados. CENSOS.
Los censos o rentas siempre recaen sobre inmuebles y su titular tiene derecho a recibir un canon o renta, el que se encuentra garantizado con el producido del inmueble (hoy desplazados por la hipoteca). Se clasifican en: consignativos, reservativos (permitidos con plazo de hasta 5 años) y enfitéutico (expresamente prohibido). La diferencia de la enfiteusis con los otros censos es la siguiente; en la enfiteusis quien recibe el canon es el propietario del inmueble, y quien trabaja la tierra es el enfiteuta; en los otros dos censos (consignativo y reservativo), el propietario del inmueble es quien paga el canon, que lo recibe el censualista (MOISSET DE ESPANÉS).

23 Derechos reales prohibidos. Vinculaciones.
A través de esta institución se sacaba del tráfico jurídico a bienes inmuebles que quedaban vinculados a un orden familiar o religioso. Las vinculaciones en el derecho patrio se observaban de dos formas: mayorazgos y capellanías, según si el bien quedaba dentro de la familia o se entregaba a una institución religiosa o de caridad. En el mayorazgo, el fundador -propietario- establecía esta vinculación sobre sus bienes inmuebles y también su patrimonio o masa de bienes, para que sirvieran al sustento, esplendor o poderío de cierta familia, representada en el curso de las generaciones por la de los sucesivos primogénitos en línea masculina o en cualquiera otra forma, y se afectaba la enajenación de los bienes, generalmente a perpetuidad. En las capellanías, la inmovilización de la propiedad se generaba porque un inmueble se transmitía a una institución religiosa con un propósito pío, principalmente para la realización de misas.

24 Proyecto 2012. Enumeración de los derechos reales.
El art del Proyecto, “Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad comunitaria indígena; d) la propiedad horizontal; e) los conjuntos inmobiliarios; f) el tiempo compartido; g) el cementerio privado; h) la superficie; i) el usufructo; j) el uso; k) la habitación; l) la servidumbre; m) la hipoteca; n) la anticresis. ñ) la prenda.

25 3) Clasificación de los derechos reales. sujeto y objeto del mismo.
a) Sobre cosa propia y ajena: Se efectúa conforme al objeto del derecho real, es decir sobre la cosa: Es propia en el dominio y el condominio (propiedad indígena, horizontal, superficie, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios -Proyecto 2012, art ); ajena en las desmembraciones del derecho real, es decir en el usufructo, uso, habitación, servidumbres y en los derechos reales de garantía.

26 Clasificación de los der. reales (2)
b) Principales o autónomos y accesorios: Todos los derechos reales son principales, con la salvedad de los derechos reales de garantía que resultan accesorios del crédito al cual garantizan. Son accesorios, entonces, la hipoteca, la anticresis y la prenda (Proyecto 2012, art. 1889).

27 Clasificación de los der. reales (3)
c) Derechos reales sobre cosas registrables o no registrables (Proyecto 2012, art. 1890): los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo Registro. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un Registro a los fines de su inscripción.

28 Clasificación de los der. reales (4)
d) Perfectos o imperfectos: Si la atribución que concede el derecho real se ejerce mediante la posesión se clasifica en “perfecto”. Al respecto dice el Proyecto (art. 1891) que todos los derechos reales se ejercen por la posesión, “excepto las servidumbres y la hipoteca”. Algunos autores sostienen, acertadamente, que también son “imperfectos” el usufructo, uso, habitación, etc.

29 Clasificación de los der. reales (5)
e) Sobre cosas muebles e inmuebles: tiene en consideración la naturaleza del objeto sobre el cual recae el derecho real. La hipoteca, las servidumbres y el derecho de habitación solo recaen sobre inmuebles, todos los restantes derechos pueden incidir en forma indistinta sobre cosas muebles o inmuebles (con excepción de la prenda que afecta solo cosas muebles).

30 Sujeto de los derechos reales.
El sujeto activo de los derechos reales puede ser la persona física o la persona jurídica (arts. 30, 31, 32 y cc. Cód. Civil). En el caso particular del uso y habitación, habida cuenta el contenido de tal derecho real, sólo puede ser ejercido por personas físicas. El sujeto pasivo de los derechos reales puede ser cualquier persona física o jurídica, que tiene el deber de respetar tal relación jurídica.

31 Objeto de los derechos reales.
Es claro que el “objeto” del derecho real es la cosa o el bien sobre el cual recae. Recordemos el art del Código: “Se llaman cosas en este Código, los objetos materiales susceptibles de tener un valor. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación”.

32 Objeto de los derechos reales(2).
El art del Código establece: “Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de los bienes de una persona constituye su patrimonio”. Quiere decir, entonces, que para nuestro derecho positivo, la palabra “BIEN” tiene dos acepciones: a) Una amplia, donde bienes es igual a cosas (art. 2311) más objetos inmateriales susceptibles de valor (bienes propiamente dichos), que son los derechos; y b) Una restringida, a la que ya aludimos: bienes igual a objetos inmateriales susceptibles de valor, es decir derechos patrimoniales.

33 Objeto de los derechos reales(3).
Es decir que las cosas y los objetos inmateriales conforman los bienes. Y el conjunto de bienes de una persona conforma su patrimonio (el general) El Proyecto 2012 en su art reza “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.