REGIMEN JURIDICO REGISTRAL DE LAS EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS URBANOS

REGIMEN JURIDICO REGISTRAL DE LAS EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS URBANOS
Juan José Garazatua Nuñovero

EL REGISTRO INMOBILIARIO Y LAS EDIFICACIONES
CUESTIONES PREVIAS

NOCIONES PRELIMINARES
Edificaciones: Alcance inmobiliario Publicidad y legitimación registral El Registro y la realidad física de los predios

NOCIONES PRELIMINARES Edificaciones: Alcance inmobiliario
CÓDIGO CIVIL Propiedad Predial SUB-CAPITULO I Disposiciones generales Extensión del derecho de propiedad Artículo La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

CÓDIGO CIVIL Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo Artículo El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo. Régimen de la propiedad predial Artículo La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. Régimen de la propiedad horizontal Artículo La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.

Las edificaciones levantadas sobre un terreno son parte integrante(*) de la propiedad predial, estén inscritas o no (situación física de hecho), salvo que se distinga la propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo, o se establezca sobre la construcción un régimen de bienes de propiedad exclusiva y propiedad común. (*) Código Civil Noción de parte integrante Artículo Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien. Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

NOCIONES PRELIMINARES Publicidad y legitimación registral
CÓDIGO CIVIL Principio de publicidad Artículo Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Principio de legitimación Artículo El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

NOCIONES PRELIMINARES Publicidad y legitimación registral
EL REGISTRO TIENE VOCACIÓN PUBLICITARIA, DIRIGIDA A PRODUCIR EFECTOS SUSTANTIVOS: PRESUNCIÓN DE CONOCIMIENTO Y PRESUNCIÓN DE CERTEZA. LA LEGITIMACION ES LA APARIENCIA DE VERDAD SURGIDA DE UN ELEMENTO QUE ATRIBUYE UNA POSICION SOLIDA O SITUACION ESPECIAL DE COMPETENCIA QUE PROVOCA LA CONFIANZA A LA GENERALIDAD DE PERSONAS. CUANDO TAL ELEMENTO DE CREDIBILIDAD SE MATERIALIZA A TRAVÉS DE LA PUBLICIDAD DEL REGISTRO, ENTONCES LA LEGITIMACION ES REGISTRAL.

NOCIONES PRELIMINARES Registro y realidad física de los predios
¿ES APLICABLE LA PRESUNCION DE VERACIDAD DE LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL RESPECTO DE LAS INFORMACIONES DE MERO HECHO INSCRITAS? DISTINCION ENTRE: Información de mero hecho propiamente dicha. Información de hecho íntimamente vinculada con un derecho inscrito.

CIRCUNSTANCIAS DE MERO HECHO El registro no garantiza que sean exactos los datos descriptivos de la finca, ni siquiera que ella exista en la realidad (…). La presunción registral de exactitud ampara únicamente los datos jurídicos, no los datos de hecho del registro. (…). No se presume la verdad de las descripciones físicas.

CIRCUNSTANCIAS DE HECHO INTIMAMENTE VINCULADAS CON DERECHOS INSCRITOS Derecho de superficie Régimen de Bienes de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (antes Propiedad Horizontal)

EDIFICACIÓN = REALIDAD FÍSICA
La edificación constituye la realidad física de una construcción de naturaleza inmobiliaria, levantada con carácter permanente, como parte integrante de un predio. Son estructuras arquitectónicas que requieren cumplir condiciones mínimas de habitabilidad para albergar al hombre (personas) en el desarrollo de cualquiera de sus actividades. Comprende instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.

A MODO DE DEFINICIÓN: DECLARATORIA DE FÁBRICA
Es el título formal que contiene la descripción técnica y valorizada de las edificaciones, otorgada por profesional habilitado, de acuerdo a las formalidades y requisitos establecidos por el marco legal.

INSCRIPCIÓN DE LAS EDIFICACIONES
Declaración del profesional constructor: Declaratoria de fábrica (asume responsabilidad por las diversidades, vicios, destrucción o ruina de la obra) Verificación de un profesional «no constructor»: Constatación de fábrica (asume responsabilidad solo por veracidad de la existencia y descripción de la obra)

RESPONSABILIDAD DEL PROFESIONAL CONSTRUCTOR
Código Civil Artículo Responsabilidad derivada por vicios de la obra El contratista está obligado a responder por las diversidades y los vicios de la obra. La recepción de la obra, sin reserva del comitente, descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y los vicios exteriores de ésta.

RESPONSABILIDAD DEL PROFESIONAL CONSTRUCTOR
Código Civil Artículo Responsabilidad del contratista por destrucción, vicios o ruina Si en el curso de los cinco años desde su aceptación la obra se destruye, total o parcialmente, o bien presenta evidente peligro de ruina o graves defectos por vicio de la construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise por escrito de fecha cierta dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto distinto es nulo. El contratista es también responsable, en los casos indicados en el párrafo anterior, por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo, si es que hubiera suministrado los primeros o elaborado los estudios, planos y demás documentos necesarios para la ejecución de la obra. El plazo para interponer la acción es de un año computado desde el día siguiente al aviso a que se refiere el primer párrafo.

ANTECEDENTES Reglamento de las inscripciones (1937)
“Artículo 53°.- Las inscripciones de fábrica sobre terreno inscrito, se extenderán a mérito del expediente o escritura pertinente, debiendo contener el área y medidas perimétricas de cada edificio con especificación de la de sus pisos. Si se trata de un solo edificio, se determinará el área construida, sus linderos, medidas perimétricas y forma con indicación de los ángulos correspondientes y demás particularidades que permitan localizarlo inequívocamente dentro del terreno inscrito.”

ANTECEDENTES Requisitos adicionales (documentos complementarios):
Conformidad de obra (Aprobación municipal) Pase del Seguro Social (Planilla de trabajadores de obra) Base legal D.S. del 8 de marzo de 1945 D.S. del 16 de julio de 1948 D.S. del 2 de agosto de 1948

ANTECEDENTES Inconvenientes del régimen general de inscripción de edificaciones Trámites municipales engorrosos Informalidad de la construcción en el país Control de pago de aportaciones al seguro social Costos elevados de formalización de edificaciones Desinformación del ciudadano

PROCEDIMIENTOS PARA DECLARAR UNA EDIFICACIÓN

CLASES DE PROCEDIMIENTOS DE DECLARATORIA DE FABRICA
1. Procedimiento ordinario o regular Regulado por el Capítulo III de la Ley y su reglamento (D.S VIVIENDA). 2. Procedimiento en vía de regularización 2.1. Regularización sin intervención municipal (Ley FOR) Regularización con intervención de la municipalidad (Ley – no vigente - u Ordenanzas municipales especiales).

PROCEDIMIENTO ORDINARIO O REGULAR DE DECLARATORIA DE FÁBRICA

NORMATIVA APLICABLE - Ley Nº (Ley de Regulación de Habilitaciones urbanas y de Edificaciones), modificada por las Leyes Nº , 29476, y - D.S. Nº VIVIENDA (aprueba el Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias de edificación). Vigente desde el 5/5/2013. - Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: aprobado por Resolución N° SUNARP-SN, en vigencia desde el 14/6/2013.

ESTRUCTURA DEL PROCEDIMIENTO
Etapas: Elaboración del Diseño (Documentos previos) Licencia de Edificación (Inicio de trámite administrativo) Finalización de Obra (Declaratoria de fábrica) Inscripción registral (Preventiva y definitiva)

APROBACIÓN DE DECLARATORIA DE FÁBRICA
Órgano competente Las municipalidades distritales en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el ámbito del Cercado. Art. 4º, numeral 9, de la Ley

APROBACIÓN DE DECLARATORIA DE FÁBRICA
Silencio administrativo Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, están sujetos a silencio administrativo positivo, salvo las Habilitaciones Urbanas de Oficio, los procedimientos de aprobación automática y los casos de aplicación del Silencio Administrativo Negativo (Primera Disposición Complementaria Final de la Ley 29060). Art. 2º, último párrafo, de la Ley 29090, adicionada por el art. 2º de la Ley 29476, en concordancia con el el art. 2º, numeral 2.2, del Reglamento de la Ley 29090, aprobado por D.S VIVIENDA.

ELABORACION DEL DISEÑO. Fase de planeamiento
Marco normativo.- Ninguna edificación podrá construirse sin sujetarse a las normas urbanísticas establecidas en los planes de desarrollo urbano y/o acondicionamiento territorial y/o planeamiento integral. Las normas urbanísticas constituyen documentos de interés público, cuya finalidad es la promoción del desarrollo ordenado de las ciudades. Las municipalidades son responsables de su difusión. Ley 29090, art. 6°

ELABORACION DEL DISEÑO. Documentos previos
Concepto.- Se entiende por información o documentos previos aquellos que regulan el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de edificación de un predio y que, por lo tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de edificación. Ley 29090, art. 14°

Efecto vinculante.- El contenido de la información o documentos previos, implica su cumplimiento obligatorio por parte de las entidades otorgantes y de los solicitantes, por cuanto genera deberes y derechos. Ley 29090, art. 14°

Garantía en favor del administrado.- Ninguna modificación al Plan de Desarrollo Urbano podrá contemplar el cambio de la zonificación de los predios urbanos hacia una menor zonificación, ni disminución del nivel de uso que modifiquen los parámetros normativos establecidos en los reglamentos vigentes. Ley 29090, art. 14°

Registro y oponibilidad.- Los documentos previos son actos registrables. El contenido del asiento de inscripción debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que éste será oponible frente a terceros. Ley 29090, art. 14°

Clases.- Certificado de Zonificación y Vías (para habilitaciones urbanas). Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (para edificaciones). Certificado de Factibilidad de Servicios (para habilitaciones urbanas y edificaciones). NOTA.- Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos mencionados. Ley 29090, art. 14°

Anotación preventiva.- El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y el Certificado de Factibilidad de Servicios se anotarán preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro B) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripción de la declaratoria de fábrica y siempre que se encuentren vigentes. RIRP, art. 69° NOTA.- La anotación preventiva del Certificado de Zonificación y Vías está regulado como documento previo solo para las habilitaciones urbanas (art. 32 RIRP).

LICENCIA DE EDIFICACIÓN. Nociones Vinculadas Relevantes
Edificación nueva: Obra sobre terreno sin construir. Ampliación: Obra sobre edificación preexistente (aumenta área techada). Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación que no altera el uso, ni el área techada, ni estructura de la edificación preexistente. Acondicionamiento: Adecuación de ambientes con elementos removibles (ejemplo: tabiquería, acabados, falsos cielos rasos). Remodelación: Obra que modifica en todo o en parte la tipología y/o el estilo arquitectónico existente. Cercado: Construcción de muros perimétricos. Demolición: Eliminación total o parcial de una edificación preexistente.

LICENCIA DE EDIFICACIÓN
DEFINICIÓN: Constituye el acto administrativo mediante el cual los municipios autorizan la ejecución de obras de edificación. Ley 29090, art. 7°

SUJETOS LEGITIMADOS: Puede ser solicitada por los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio. Art. 8º de la Ley Nº y art. 3º, numeral 3.2, del Reglamento aprobado por D.S. Nº VIVIENDA.

EFECTO: El otorgamiento de la licencia de edificación determina la adquisición del derecho de construcción en el predio, en los términos y condiciones expresados en la respectiva licencia. La licencia no conlleva pronunciamiento sobre la titularidad de derechos reales sobre el predio.

EXCEPCIONES: Obras de acondicionamiento Obras de refacción Cercos frontales de hasta 20 ml (salvo casos de propiedad múltiple con bienes comunes)

INICIO DE OBRAS: La Licencia de edificación por sí misma no autoriza a la ejecución de obras, excepto las obras preliminares. El inicio de la ejecución de obras autorizadas está sujeto a: a) La comunicación de la fecha de inicio de obra: b) La suscripción del cronograma de visitas de inspección, constituido por las Verificaciones Técnicas; c) La entrega de la póliza en los casos que corresponda; y d) El pago de la Verificación Técnica, monto que no podrá ser menor al 40% de la tasa municipal establecida como costo de la Licencia de acuerdo al artículo 10 de la Ley. Art. 3.1 Reglamento de la Ley aprobado por D.S VIVIENDA

ALCANCE TRANSFERIBLE: Las licencias producen sus efectos aunque el predio sea transferido.

VIGENCIA: La licencia de edificación tiene una vigencia de 36 meses, prorrogable por 12 meses y por única vez. La prórroga se solicita dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento, sin costo adicional. ¿Podría solicitarse antes de los 30 días anteriores y hasta el día anterior al vencimiento del plazo? La vigencia se inicia a partir del ingreso del expediente a la municipalidad. ¿Si la Licencia es la autorización para construir, porqué rige retroactivamente desde antes de su aprobación?

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales. El cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales. Vivienda unifamiliar hasta 120 m2 construidos (única edificación) Ampliación de vivienda unifamiliar cuya área original y ampliada no supere 200 m2. Remodelación de vivienda unifamiliar, sin aumento de área construida. Cercos de más de 20 metros Demolición menores de 5 pisos (sin uso de explosivos) Ampliaciones de obras menores según RNE. Obras militares, policiales y establecimientos penales.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales. No están incluidos en esta modalidad: Edificaciones del patrimonio cultural. Obras que requieran sótanos o semisótanos, con excavación mayor a 1.50 m, colindantes con edificaciones existentes (tramitar modalidad b). Obras de proyecto de inversión pública, asociación público privada o de concesión privada para la prestación de servicios públicos esenciales u obras de infraestructura pública.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad B: Aprobación con firma de profesionales responsables. Se inicia con presentación de Formulario Único. El cargo de ingreso constituye la licencia temporal, previo pago de la liquidación. Plazo de 15 días útiles para verificación administrativa de la municipalidad.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad B: Aprobación con firma de profesionales responsables. Vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios no mayores a cinco pisos, siempre que no excedan 3000 m2 de área construida. Ampliaciones, remodelaciones o demoliciones parciales. Cercos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad B: Aprobación con firma de profesionales responsables. No están contempladas en esta modalidad las edificaciones del patrimonio cultural

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad C: Aprobación con evaluación previa por revisores urbanos o comisiones técnicas. Si se opta por revisores urbanos, el cargo de ingreso constituye la licencia, previo pago de la liquidación.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad C: Aprobación con evaluación previa por revisores urbanos o comisiones técnicas. Si se opta por ir a la comisión técnica, la municipalidad convoca a la comisión en un plazo no mayor a 5 días útiles. La comisión efectúa la evaluación en un plazo máximo de 20 días útiles. Si no hay pronunciamiento de la comisión dentro del plazo se aplica silencio administrativo positivo. No se pueden formular nuevas observaciones de aspectos no observados inicialmente.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad C: Aprobación con evaluación previa por revisores urbanos o comisiones técnicas. Edificaciones en habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes. Edificaciones en habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas, siempre que el proyecto tena por finalidad la venta de viviendas edificadas. Edificaciones de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios de más de cinco pisos y/o más de 3000 m2 de área construida. Edificaciones para fines diferentes de vivienda (excepto modalidad d) Edificaciones de uso mixto con vivienda. Edificaciones en bienes culturales. Edificaciones comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos no mayo a m2 de área construida. Edificaciones de mercados no mayor a m2 de área construida Locales de espectáculos deportivos de hasta ocupantes. Otras edificaciones no comprendidas en modalidades a, b y d.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica La municipalidad convoca a la comisión en un plazo no mayor a 5 días útiles. La comisión efectúa la evaluación en un plazo máximo de 20 días útiles. Si no hay pronunciamiento de la comisión dentro del plazo se aplica silencio administrativo positivo. No se pueden formular nuevas observaciones de aspectos no observados inicialmente.

MODALIDAD DE APROBACIÓN: Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica Edificaciones para fines de industria. Edificaciones de locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculo, con mas de m2 de área construida. Edificaciones para mercados con más de m2 de área construida. Locales de espectáculos deportivos de más de ocupantes. Edificaciones con fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de combustibles y terminales de transporte.

REQUISITOS Los requisitos de cada modalidad de edificación (Formulario Único -FUE- y otros documentos) están establecidos en el artículo 25º de la Ley 29090, con las modificaciones introducidas por el artículo 59º de la Ley Nº 30230, publicada en el Diario Oficial El Peruano el día 12 de julio del 2014. Nota.- La licencia de edificación puede ser solicitada no solo por los propietarios, sino también por los usufructuarios, superficiarios, concesionarios o titulares de una afectación o servidumbre o afectación en uso u otros titulares que cuenten con derecho a edificar (art. 8º de la Ley y art. 3º numeral 3.2 del Reglamento – D.S. Nº VIVIENDA); siendo así ¿porqué se exige acreditar la representación del titular cuando la licencia es solicitada por quien no es propietario?

PREDECLARATORIA DE FÁBRICA Los propietarios que obtengan una Licencia de Edificación pueden solicitar al Registro la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica (Proyecto de Obra), la misma que tendrá la vigencia de un año. Cuando se solicite la anotación de un proyecto inmobiliario con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el reglamento interno y la preindependización. Art Ley 29090, modificado por la Ley

PREDECLARATORIA DE FÁBRICA
TÍTULO REGISTRAL Modalidades A y B: a) Cargo del FUE, presentado ante la Municipalidad con su sello de recepción y el número de expediente asignado. b) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. Art. 71 del RIRP

TÍTULO REGISTRAL Modalidades C y D: a) Copia autenticada del FUE-licencia. b) Plano de ubicación, localización y plano de arquitectura presentados ante la Municipalidad. c) FUE anexo C, Predeclaratoria de fábrica conteniendo la memoria descriptiva. En caso de discrepancia entre la memoria y el plano, prevalece el plano. Se puede presentar memoria descriptiva en copia digital. Art. 71 del RIRP 2013

TÍTULO REGISTRAL – Actos vinculados El Reglamento interno y las preindependizaciones se anotarán en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada notarialmente. Anotado el pre-reglamento, simultáneamente se extenderán las pre-independizaciones. Art. 73 del RIRP

Supuestos de hecho – Licencia vigente No existe construcción física alguna; solo es un proyecto aprobado en planos por la autoridad municipal - Licencia). Construcción existe físicamente (avance parcial o inclusive total), pero no jurídicamente; esto es, no se ha culminado el procedimiento de conformidad de obra, ni la inscripción de la declaratoria de fábrica e independización definitiva. Art. 73 del RIRP

PREDECLARATORIA DE FABRICA
Vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de presentación, prorrogable antes del vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. Este plazo no podrá exceder la vigencia de la licencia de edificación. Prórroga: Se anota en mérito a documento privado con firma certificada otorgado por el propietario del terreno, cualquiera de los adquirentes de las unidades preindependizadas o por el tercero cuyo derecho emane de las partidas, acompañado de la documentación pertinente. Caducidad: Vencido el plazo de vigencia. Art. 75 del RIRP

PARTIDAS REGISTRALES PREINDEPENDIZADAS
Anotaciones preventivas de compra venta (1): Si no hay independización definitiva, las secciones de propiedad exclusiva preindependizadas (Departamento, Estacionamiento, Depósito, etc.) no existen jurídicamente (aunque existan físicamente); se reputan bienes futuros. En consecuencia, no puede inscribirse la transferencia de dominio de dichos bienes futuros. Sin embargo, se admite la anotación preventiva (carácter provisional) de los contratos de compra venta de dichos bienes futuros. Estas anotaciones caducan al vencimiento del plazo de vigencia de la preindependización. Art. 76 del RIRP

Anotaciones preventivas de compra venta (2): Es procedente inscribir actos de disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto éstas tienen un correlato físico en el suelo del predio matriz (¿?), siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de pre declaratoria de fábrica. Una vez culminada la edificación, la inscripción se convierte automáticamente en definitiva. Art. 5.19, primer y segundo párrafos, de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (Directiva SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº SUNARP/SN).

Anotaciones preventivas de compra venta (3): En caso que no se culmine la edificación y se cancelen las partidas independizadas de las unidades proyectadas, las inscripciones efectuadas en éstas se trasladan a la partida del predio matriz, en el porcentaje que corresponda según la participación en las zonas comunes que se le había asignado (¿?). Este traslado se realiza en forma automática y simultáneamente con la asignación del citado porcentaje. Art. 5.19, último párrafo, de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (Directiva SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº SUNARP/SN).

Anotaciones preventivas de compra venta (4): Compra venta de bien futuro En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia. Art. 1534º del Código Civil.

Anotaciones preventivas de compra venta (5): Actos inscribibles: Son inscribibles: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. (…) 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. Art. 2019º, incisos 1 y 4, del Código Civil.

Anotaciones preventivas de compra venta (6): ¿Se puede inscribir un acto o contrato que pretenda constituir, transmitir, extinguir o modificar derechos reales sobre inmuebles, pero que está sujeto a condición suspensiva? Es decir, ¿Un título por el cual no se constituye, ni transmite, ni extingue, ni modifica aún, pero lo hará si se cumple la condición? ¿Cuál es la naturaleza de esas anotaciones preventivas; son anotaciones de dominio sobre el bien futuro, o solo se inscribe provisionalmente la relación obligacional (obligación de transferir la propiedad del futuro bien)? ¿Porqué se ha establecido que, en caso de extinguirse la anotación preventiva, el contrato de compra venta de bien futuro se convierte en una adquisición de una alícuota sobre el terreno (Copropiedad)?

Anotaciones preventivas de compra venta (7): ¿Luego de anotada una compra venta de bien futuro, se puede anotar una segunda o tercera u otras sucesivas compra ventas en una partida preindependizada? NO Fundamentos: Sustantivo: No hay todavía una titularidad de dominio registral; en consecuencia, no cabe una transferencia. Formal: No procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva de la misma naturaleza. Art. 66º, último párrafo, del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos

Anotaciones preventivas de compra venta (8): Cesión de posición contractual En los contratos de compra venta de bienes futuros anotados, cualquiera de las partes puede ceder a un tercero su posición contractual. ¿Acto inscribible? Se requiere acreditar la conformidad de la otra parte (expresada antes, simultáneamente o después del acuerdo de cesión). Si la conformidad del cedido hubiera sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato sólo tendrá efectos desde que dicho acuerdo haya sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta. Art. 1435º del Código Civil.

CONFORMIDAD DE OBRA Su aprobación equivale a la declaratoria de fábrica. La aprobación es: Automática (modalidad A), Expresa (modalidades B, C y D); o, Ficta (silencio administrativo positivo).

CONFORMIDAD DE OBRA Para el caso de las modalidades B, C y D el órgano de control urbano competente debe verificar la conformidad de la ejecución dentro de un plazo no mayor a 15 días calendario. Si al vencimiento de dicho plazo no se ha pronunciado el órgano municipal competente, se aplica el silencio administrativo positivo (Ley 29060). La conformidad de obra, expresa o ficta, otorga mérito a la inscripción registral de la declaratoria de fábrica.

CONVERSIÓN DE LA ANOTACIONES PREVENTIVAS EN INSCRIPCIÓN DEFINITIVA
Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la predeclaratoria de fábrica, el pre-reglamento interno y las preindependizaciones se convertirán en definitivas por el mérito de la declaratoria de fábrica. Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello implique modificaciones del pre-reglamento interno y las preindependizaciones, deberá presentarse además los documentos aclaratorios o modificatorios. Art. 77º del RIRP 2013

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Legitimación
Declaratoria de fábrica “La declaratoria de fábrica podrá ser efectuada por el propietario del predio o por el titular del derecho de superficie vigente. En este último caso, la edificación declarada debe comprender aquella efectuada a partir de la vigencia de dicho derecho real”. Resolución N° SUNARP-TR-L

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Acto de administración
“La declaratoria de fábrica tiene la naturaleza de un acto de administración, por lo que tratándose de un predio perteneciente a una comunidad de bienes puede ser realizada por cualquiera de los cónyuges o por la mayoría de los copropietarios, según sea el caso”. Resoluciones Nos y SUNARP-TR-T

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Edificación como bien social de los cónyuges
Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio. Para ello, deberá presentarse la copia certificada partida de matrimonio. Art. 50K del RIRP 2008 – Art. 79 del RIRP 2013

REGULACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL
Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión; así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y las rentas de los derechos de autor e inventor. También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a este el valor del suelo al momento del reembolso. Art. 310 CC.

JURISPRUDENCIA REGISTRAL. Interpretación del artículo 310 CC
“Cuando el artículo 310 del Código Civil señala que tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, debe entenderse que esta edificación es respecto de la totalidad del terreno y no respecto de una edificación levantada sobre otra anterior que tiene la calidad de bien propio”. Resolución Nº SUNARP-TR-L

MUCHAS GRACIAS JUAN JOSÉ GARAZATUA NUÑOVERO

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