INDEPENDIZACIÓN Y ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS

INDEPENDIZACIÓN Y ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS
Juan José Garazatua Nuñovero

1.1 INDEPENDIZACIÓN. Definición
La independización es el acto (registral) que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o al régimen de independización y copropiedad. Art. 58 RIRP 2

INDEPENDIZACIÓN. Enfoque
La independización tiene como supuesto indispensable la pre-existencia de un predio inmatriculado. La independización es un acto de técnica registral que consiste en (i) desmembrar una parte de un predio anteriormente inscrito; y, (ii) abrir partidas por cada predio jurídicamente individualizado. La independización se materializa mediante la organización del sistema registral inmobiliario por la técnica del Folio Real. 3

INDEPENDIZACIÓN. Requisitos
En el título debe constar la intervención o autorización del propietario. El título debe contener la descripción del área, linderos y medidas perimétricas del o los predios que se desmembran y en su caso, del área remanente. Si el área remanente está constituida por porciones que no tienen solución de continuidad, se entiende que la rogatoria comprende su independización, siempre que correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para la independización. Art. 59 RIRP 4

INDEPENDIZACIÓN. Excepción a describir el área remanente
No es exigible la descripción del área remanente, ni presentar planos de la misma, cuando el área de Catastro señale que no es factible determinar el área, linderos o medidas perimétricas del predio remanente. Bastará presentar plano del área materia de independización visado por autoridad competente, de ser el caso, previa suscripción de verificador, cuando corresponda. Corresponde al área de Catastro determinar la imposibilidad de describir el área remanente. Cuarta Disposición Complementaria y Final del RIRP 5

Primer supuesto de Independización de predio urbano
INDEPENDIZACIÓN POR SUBDIVISION MUNICIPAL

Independización por Subdivisión
Todo fraccionamiento de terrenos urbanos, con o sin obra, se hace mediante el procedimiento de subdivisión, salvo los casos de excepción que se señalan mas adelante. La subdivisión debe ser aprobada por la autoridad municipal competente. La independización por subdivisión municipal requiere el consentimiento del titular registral. Si hay copropiedad, el consentimiento debe ser unánime.

Independización por Subdivisión
¿La independización es un acto de disposición o un acto de administración? ¿Porqué se requiere el consentimiento de todos los copropietarios?

Jurisprudencia registral: Consentimiento de copropietarios
Intervención de todos los condóminos en la subdivisión de un predio La independización como consecuencia de la subdivisión de un lote de terreno urbano requiere el consentimiento de todos los copropietarios del mismo, consentimiento que podrá expresarse en la solicitud de subdivisión formulada ante la municipalidad respectiva, o con posterioridad, mediante escrito con firma certificada. Criterio sustentado en la Resolución Nº SUNARP-TR-L, actualmente recogido por el art. 60º inc. c) del RIRP. 9

Régimen normativo de la copropiedad
Código Civil: Artículo Adopción de decisión sobre el bien común Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por: 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. 2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. 10

Jurisprudencia registral: La subdivisión no es un acto de disposición
Naturaleza de la subdivisión En razón a que la subdivisión no conlleva el desmedro o disminución del patrimonio de los propietarios de un predio, debe entenderse que se trata de un acto de administración y no de disposición. Criterio sustentado en la Resolución Nº SUNARP-TR-L. 11

Título registral: Independización por subdivisión de predio urbano
Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, Anexo F y planos respectivos. Planos y códigos de referencia catastral o constancia negativa de catastro (DS JUS). Documento privado con firmas certificadas notarialmente, en el que conste el consentimiento de los propietarios que no intervinieron en el trámite. Art. 60 del RIRP 12

SUBDIVISIÓN. Alcances de la calificación registral
¿Qué es lo que debe calificar el Registrador en un título de Subdivisión aprobada por la autoridad municipal?

Jurisprudencia registral
Calificación formal de la subdivisión “Cuando el título que sustenta la inscripción de la subdivisión es el Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU previsto en la Ley 29090, no corresponde efectuar la calificación de la Resolución municipal cuyo número se ha consignado en dicho formulario” Resolución Nº SUNARP-TR-L

Calificación formal de la subdivisión “El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios precisa los documentos que dan mérito suficiente a la independización de predio urbano, no siendo exigible la presentación de plano que contenga el sello municipal con los datos del número de la Resolución y del Expediente” Resolución Nº SUNARP-TR-L

Calificación de actos (resoluciones) administrativas de subdivisión “El registrador no debe verificar el fundamento o la adecuación a la ley del contenido de la resolución administrativa, ni los aspectos del procedimiento administrativo” Criterio vinculante: Segundo Precedente Registral de Observancia Obligatoria, aprobado en el XCIII Pleno del Tribunal Registral realizado los días 2 y 3 de agosto del 2012 publicado en el Diario Oficial El Peruano el

SUBDIVISIÓN. Casos especiales
¿Qué ocurre cuando como consecuencia de la subdivisión se evidencia predios mediterráneos sin salida directa a la vía pública o a una zona común de acceso?

Calificación de subdivisión con predios mediterráneos “ La imposibilidad de salida de un sub lote y su comunicación con el exterior no obsta la inscripción de la subdivisión rogada, más aún si se funda en una resolución administrativa válida”. Resolución Nº SUNARP-TR-T

CASO PRÁCTICO ¿Siendo la subdivisión un mecanismo de fraccionamiento inmobiliario solo aplicable a los predios urbanos, procede inscribir la independización por subdivisión, aprobada por la autoridad municipal, de un predio que en el Registro figura inscrito como rústico? 19

Jurisprudencia registral: Condición de predio urbano
INDEPENDIZACIÓN “Cuando según el antecedente registral un predio tiene la calidad de rústico, si para solicitar la independización de éste se presenta documentación autorizada por funcionario de la municipalidad competente, no resulta de aplicación las normas establecidas en el artículo 46º del (anterior) Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (del año 2008 – relativo a la independización de predios rurales), al haberse acreditado que no tiene la calidad de rústico.” Resolución Nº SUNARP-TR-L

INDEPENDIZACIÓN (Posición a favor) “La inscripción de la recepción de obras de habilitación urbana no constituye en acto previo para la inscripción de la subdivisión de un lote de terreno que forma parte del proyecto de habilitación, por cuanto la aprobación de la subdivisión tiene como presupuesto que el ente municipal ha verificado que el predio ya tiene la calidad de urbano, aspecto que no puede ser cuestionado en sede registral”. Resolución Nº SUNARP-TR-L

INDEPENDIZACIÓN (Posición en contra) “No procede la inscripción de resolución municipal de subdivisión cuando conforme al Registro el predio es de naturaleza rural, debiendo previamente inscribirse la habilitación urbana del predio”. Resolución Nº SUNARP-TR-L

INDEPENDIZACIÓN (Posición intermedia) “Si un predio se encuentra registrado como rústico procede la inscripción de la subdivisión e independización del mismo aplicando los requisitos de un predio urbano, si mediante certificación expedida por la Municipalidad competente se acredita su calidad de urbano” Resolución Nº SUNARP-TR-L

Jurisprudencia registral: Discrepancia de áreas
APLICACIÓN DE TOLERANCIAS “Cabe aplicar los rangos de tolerancia registral a los actos que impliquen modificaciones físicas de predios, siempre y cuando se trate del mismo predio y no se afecte áreas de los predios colindantes” Resolución Nº SUNARP-TR-A

Primera excepción a la autorización municipal de subdivisión
Independización por acogimiento al régimen de regularización de edificaciones (Leyes y 27333)

Independización por régimen de regularización de edificaciones
Ley 27333 Artículo 4.- De la acumulación o subdivisión La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.

Ley 27333 Artículo 7.- De la inscripción en los Registros Públicos 7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley No y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción en el registro la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización del terreno. 7.2 El Registro, por el sólo mérito del acto de regularización, procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias objeto de la regularización.

Subdivisión de predios urbanos al amparo del régimen de las Leyes y 27333 Resulta procedente la independización de un predio urbano, sin autorización de subdivisión municipal, siempre que sea complementaria a una regularización de edificación o a un saneamiento de titulación tramitadas al amparo de las Leyes y 27333, si se acredita que la subdivisión del mismo se ha producido de hecho con la edificación regularizada o con el saneamiento del dominio sobre una parte del predio inscrito. Criterio sustentado en las Resoluciones Nos , y SUNARP–TR-L, y Resoluciones Nos. 379 y SUNARP-TR-A, entre otras. 28

Independización por prescripción adquisitiva
Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el artículo 7.2 de la Ley 27333, la segregación o demembración de área materia de declaración de propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el sólo mérito del instrumento que lo contenga. En dicho instrumento se indicará el área remanente luego de la segregación o desmembración, sin que sea necesario la intervención de los titulares registrales de tal área remanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos y memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la segregación o desmembración. Art. 5.5 de la Directiva SUNARP-SN, aprobada por Resolución SUNARP/SN.

Jurisprudencia registral: Improcedencia de independización por subdivisión en vía regularización
“De no existir construcciones que se regularicen o saneamiento de titulación de conformidad con la Ley Nº y su Reglamento, para la independización de un predio urbano se requiere resolución de subdivisión y demás requisitos a que se refiere el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.” Resolución N° SUNARP-TR-L

Título inscribible FOR o escritura pública. Planos de independización en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Art. 61 del RIRP, Leyes 27157, 31

Independización por régimen de regularización de edificaciones. Requisito especial Toda rogatoria de independización de un predio urbano por regularización de edificaciones, conforme a las Leyes y 27333, en el supuesto del artículo 61 del RIRP, deberá contener necesariamente, desde su presentación por el Diario, los planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra visados por profesional Ingeniero o Arquitecto colegiado e inscrito en el Índice de Verificadores; en caso contrario, el Registrador procederá a tachar sustantivamente el título. Art. 59, último párrafo, RIRP

Segunda excepción a la autorización municipal de subdivisión
Independización como consecuencia de la desacumulación de predios

Independización por desacumulación de predios
No se requerirá resolución municipal de subdivisión cuando la independización se origina en la desacumulación de predios, siempre que estos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la solicitud con firma certificada del propietario. Art. 60, penúltimo párrafo, RIRP

Independización por desacumulación de predios
La acumulación y la desacumulación de predios son actos de exclusiva incumbencia registral. La desacumulación es pura y simple, solo procura que los predios anteriormente acumulados retornen a su descripción originaria. El pedido del titular registral no requiere la formalidad de escritura pública (excepción al principio de titulación auténtica).

Tercera excepción a la autorización municipal de subdivisión
Independización por mandato judicial

Jurisprudencia registral: Independización por mandato judicial
Existiendo mandato judicial expreso que dispuso la independización prescindiendo de adjuntar los documentos exigidos por las normas reglamentarias, corresponde extender aquella en aplicación del segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil y el Tercer Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el V Pleno del Tribunal Registral. Resolución N° SUNARP-TR-T

Independización por mandato judicial
CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES “En la calificación del parte judicial el Registrador no puede evaluar el fundamento ni la adecuación del contenido de la resolución judicial, limitándose la calificación a la formalidad del instrumento, a la naturaleza de inscribible del acto y a su adecuación con la partida registral. Así, en la prescripción adquisitiva judicial de parte de un predio urbano, en la que no se demandó la independización del predio, corresponde exigir la presentación de los documentos a que se refiere el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios” Nota.- Se contradice el criterio aplicado en las prescripciones bajo las Leyes y 27333; en todo caso, solo opera como solicitud de aclaración conforme al art. 2011, 2do. Párrafo, del Código Civil, pero de reiterarse el mandato judicial, el registrador no puede resistirse al cumplimiento de lo ordenado. Resolución N° SUNARP-TR-L

Cuarta excepción a la autorización municipal de subdivisión
Independización de predios con áreas construidas propias que no comparten bienes comunes (Criterio jurisprudencial)

Jurisprudencia registral: Independización de predios urbanos con áreas construidas sin zonas comunes
“Para la independización de inmuebles con áreas construidas que cuentan con declaratoria de fábrica autorizada por los órganos competentes, no es exigible la presentación de la resolución municipal de subdivisión, si se desprende que no comparten zona común alguna”. Resolución Nº SUNARP-TR-L 40

Jurisprudencia registral: Independización de predios urbanos con áreas construidas sin zonas comunes
“Es inscribible la subdivisión de un predio urbano sin requerir resolución aprobatoria municipal y en mérito a la solicitud del propietario con su firma legalizada acompañada de los planos correspondientes, si es que la municipalidad autorizó una o más declaraciones de fábrica de una edificación que dieron origen a secciones independientes de un mismo predio”. Resolución Nº SUNARP-TR-T 41

Segundo supuesto de Independización de predio urbano
INDEPENDIZACIÓN DE SECCIONES INTEGRANTES DE COMPLEJOS INMOBILIARIOS DE PROPIEDAD MULTIPLE, BAJO LOS REGÍMENES DE LA LEY 27157

Independización en el Régimen de Bienes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
La independización de las secciones de dominio exclusivo se produce de manera automática y conjunta con el Reglamento Interno. RIRP Artículo 88.- Independización simultánea de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva La inscripción del Reglamento Interno conlleva la independización simultánea de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. (…)

Requisitos: Reglamento Interno. Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada notarialmente, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de las zonas comunes. Plano de independización que grafique la descripción de las secciones de propiedad exclusiva y las zonas comunes, con firma del profesional certificada notarialmente. Art. 63 del RIRP

Rasgos singulares: Vinculación matriz: La partida independiente está vinculada con la partida matriz en determinados aspectos: Zonas comunes, reglamento interno, junta de propietarios. Unidad funcional: Es posible la independización en una misma partida de dos o mas secciones aunque no tengan solución de continuidad, a solicitud del titular registral, siempre que constituyan una unidad funcional. Art. 63, antepenúltimo párrafo, RIRP

Independización de aires
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, podrá independizarse siempre que se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes y cuente con un área proyectada de acceso. El Reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia deberá constar en la partida matriz o en otra partida vinculada. Art. 5.5 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, aprobada por Resolución N° SUNARP/SN Art. 63º, penúltimo y último párrafos, RIRP

Independización de aires
¿Y qué sucede si se hizo la reserva de aires sin asignarle porcentaje de participación sobre los bienes comunes?

Tercer supuesto de Independización de predio urbano
INDEPENDIZACIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE

Derecho de Superficie: Desdoblamiento de la propiedad
Código Civil Artículo Superficie: Noción y plazo Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.

Derecho de Superficie: Partida especial
La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial que contendrá: La mención expresa que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitución del derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos. El plazo de duración Si es a título gratuito u oneroso y, de ser el caso, la contraprestación pactada. Art. 141 del RIRP

Independización de predio urbano
CRITERIOS ESPECIALES APLICABLES A LA INDEPENDIZACIÓN

Independización por cambio de titularidad
RIRP Artículo Independización por cambio de titularidad Para inscribir actos que impliquen variación de titularidad dominial respecto de parte de predios inscritos debe procederse a su previa independización, de conformidad con los requisitos previstos en este Reglamento. Nota.- Concuerda con el principio de especialidad

Identificación del predio independizado "Si la independización de un predio se genera como consecuencia del traslado de dominio, resulta necesario que en el título de dominio consten los datos de identificación del predio". Resolución Nº SUNARP-TR-L 53

Independización en virtud del título archivado "Para proceder a independizar un predio conforme a la Séptima Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que recoge el supuesto de independización en merito a titulo archivado, debe obrar archivado el acto que sustente la parcelación, resolución de subdivisión o recepción de subdivisión o la recepción de obras de habilitación urbana así como los planos respectivos en donde se consigne el área, linderos y medidas perimétricas de los predios a independizar.". Resolución Nº SUNARP-TR-L 54

Independización por división y partición "Cuando se solicita la inscripción de la división y partición de un inmueble, debe procederse de manera simultanea a la independización de cada fracción o parte material, siempre que se cumpla con los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios para cada tipo de predio. Tratándose de predios urbanos, resulta exigible la presentación de los documentos previstos en el articulo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios”. Resolución Nº SUNARP-TR-L 55

Independización por Urbanización Progresiva "Si la habilitación urbana progresiva no cuenta con resolución de recepción de obras mínimas, no procederá la independización de los lotes”. Nota.- Urbanizaciones Progresivas son aquellas en las que se difiere la ejecución de las calzadas y/o aceras y que, cumpliendo con la ejecución de las demás obras mínimas, podrán solicitar la recepción de obras (art. 17 de la Norma TH.010 RNE). Resolución Nº SUNARP-TR-A 56

Exclusión del área de lagunas "No constituye obstáculo para la independización de un predio el hecho que dentro de todo o parte de el aparezcan áreas de lagunas, si estas formaron parte del predio matriz. Sin embargo, de conformidad con la legislación actual, el área de las lagunas no constituye propiedad privada, por lo cual deberá excluirse de la eventual inscripción, debiendo dejarse constancia de ello en el asiento respectivo". Resolución Nº SUNARP-TR-L 57

Servidumbre de paso “Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso”. Precedente Registral de Observancia Obligatoria aprobado en el XXII Pleno del Tribunal Registral realizado en los días 18, 19 y 20 de diciembre de 2006, publicado en el diario oficial “El Peruano” el 24 de enero de 2007 Nota.- Dicho precedente quedó sin efecto por Acuerdo Plenario del Tribunal Registral aprobado en el CVI Pleno realizado el 24 de mayo del 2013, publicado el 7 de junio del 2013. 58

TACHA SUSTANTIVA DE INDEPENDIZACIÓN
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos Artículo 42º.- El Registrador tachará el título presentado cuando: (…) g) En los casos a que se refieren los artículos 43, 44 y 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando al presentar el título sobre independización por el Diario, no se hubiera cumplido con presentar los planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario competente, o de ser el caso, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios; el Registrador procederá a tachar el título, luego de verificar que éste no contiene dichos planos. 59

Criterio de liquidación de derechos registrales
Derechos registrales en levantamientos de hipoteca trasladada a partidas de independización “Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripción para la cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo, no resulta procedente formular nueva liquidación por derecho de inscripción, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las demás partidas registrales (independizadas)”. Precedente Registral de Observancia Obligatoria aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral

Cancelación de hipoteca trasladada a partidas independizadas
La cancelación de la hipoteca inscrita en la partida matriz dará lugar, además, a la cancelación de los asientos de traslado de hipoteca extendidas en las partidas individuales independizadas de aquella. En estos casos, la liquidación de los derechos registrales comprenderá un único pago por derechos de inscripción y por derecho de calificación el que corresponda a cada uno de los asientos cancelados. Art. 119, primer párrafo, RIRP

Liquidación de derechos registrales por subdivisión de predio urbano “No es inscribible la autorización municipal de subdivisión o el hecho físico de subdivisión en los supuestos de regularización de edificaciones, sino la consecuencia registral, cual es la apertura de nuevas partidas registrales para los sublotes resultantes. Por lo tanto, solamente corresponde efectuar liquidación por la inscripción de las independización de los sublotes resultantes y, eventualmente, por la modificación de área del lote matriz” Resolución Nº SUNARP-TR-L

MUCHAS GRACIAS JUAN JOSÉ GARAZATUA NUÑOVERO

INDEPENDIZACIÓN Y ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS

Presentaciones similares

Presentación del tema: "INDEPENDIZACIÓN Y ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS"— Transcripción de la presentación:

Presentaciones similares

Sobre el proyecto

Feedback

Iniciar la sesión

Autorizarse a través de una red social:

INDEPENDIZACIÓN Y ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS

Presentaciones similares

Presentación del tema: "INDEPENDIZACIÓN Y ACUMULACIÓN DE PREDIOS URBANOS"— Transcripción de la presentación:

Presentaciones similares

Sobre el proyecto

Feedback