VALORACIÓN DE LA POSESIÓN REALIZADO POR: ARTURO BRCEK CARLOS MONTOYA LUIS MENA MAITHE CARRERA NANCY DE LEAL NELSON CHAVEZ TUTOR: MIGUEL LEAL CURSO BÁSICO.

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1 VALORACIÓN DE LA POSESIÓN REALIZADO POR: ARTURO BRCEK CARLOS MONTOYA LUIS MENA MAITHE CARRERA NANCY DE LEAL NELSON CHAVEZ TUTOR: MIGUEL LEAL CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN 1.999

2 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN QUE CONSTITUYE LA POSESION: - UNA VÍA DE DESARROLLO DEL SECTOR INMOBILIARIO Y AGROPECUARIO, REDUCIENDO LOS TERRENOS "OCIOSOS". - ADICIONALMENTE LA OCUPACIÓN CON EL TIEMPO PERMITE LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE. - GENERA DERECHOS QUE AL MOMENTO DE TASAR EL INMUEBLE NO SON VISIBLES, ES DECIR CONSTITUYEN ELEMENTOS INTANGIBLES - POR NO EXISTIR UN PROCEDIMIENTO AVALUATORIO DEFINIDO, FRECUENTEMENTE NO SON CONSIDERADOS.

3 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN METODOLOGIAS PROPUESTAS: PONDERACIÓN LEGAL CARACTERISTICAS DE LA OCUPACIÓN.

4 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN MARCO TEORICO Definición de La Propiedad. Es el conjunto de disposiciones legales que regulan la postetad del hombre sobre los bienes. Elementos fundamentales de la Propiedad. Uso, Goce y Disposición. Atributos del Derecho de Propiedad. Facultades de libre disposición. Facultad de libre aprovechamiento. De accesión. Modos de adquirir el derecho de propiedad. Originario ( La ocupación, La Accesión, La usucapión o Prescripción ) Derivado ( Contratos y sucesión )

5 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN OCTUBRRE ‘99 Definición de La Posesión. Es un poder de hecho que se opone a la propiedad y otros derechos reales que confiere a su titular un poder de derecho. Quienes son Poseedores. El propietario, el arrendatario, el depositario, acreedor prendario, el usufructuario, el usuario, etc. Elementos Fundamentales de la Posesión. La Posesión es Legitima cuando es continua, no interrumpida, pacifica, pública, no equivocada. Clase de Posesión. La Posesión se clasifica en: Inmediata y mediata, Legitima e Ilegitima, Buena fe y Mala fe, Pacifica y Violenta, En nombre propio y en nombre ajeno.

6 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Diferencia entre Propiedad y Posesión. La Propiedad es un derecho, la Posesión es un hecho El Propietario tiene derecho de dominio y puede gravar o enajenar el bien, el poseedor no. Bienes sobre los cuales recae la Posesión. La misma se puede ejercer sobre bienes muebles e inmuebles, corporales o sobre derechos inherentes a la propiedad. Derechos que concede la Posesión. Aprovechar el bien y percibir sus frutos. Derechos de las mejoras Derecho a conservar la Posesión y a la protección posesoria, y las denominadas “ Presunciones Legales “.

7 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Defensa de la Posesión. Llamada también derecho a la protección posesoria y se otorga por: Protección extrajudicial y Judicial (Interdictos de amparos, de Despojo y Acciones posesorias). Obligaciones que impone la Posesión. El poseedor debe devolver el bien a su legitimo propietario, una vez concluido el plazo de su derecho a poseer. Modos de adquirir la Posesión. Por adquisición originaria. Por tradición. Extinción de la posesión.

8 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Enfoques avaluatorios propuestos. El alcance de este análisis se limitará a valoración de la posesión sobre terrenos urbanos o rurales, no incluyendo así la tasación de los derechos posesorios sobre las edificaciones. Igualmente las metodologías propuestas, consideran al valor de la posesión como una fracción del valor de la propiedad, ya que la posesión no tiene valor por si misma, sino que el mismo se deriva del avalúo del terreno. La valoración de la posesión será enfocada desde dos puntos de vista o metodología propuestas, que se denominan "Ponderación Legal" y "Características de la Ocupación", las cuales serán evaluadas individualmente mediante un análisis de ventajas y desventajas. Posteriormente se efectuará un análisis comparativo entre las dos metodología y se evaluarán los resultados obtenidos mediante su aplicación con información obtenida del mercado.

9 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Método de la Ponderación Legal. Esta metodología se basa en la definición estrictamente legal, del derecho de propiedad y del derecho de posesión, y en las actividades económicas que cada modalidad permite. Derecho de propiedad. Los tres principios básicos en los que se basa la propiedad: Uso, Goce y Disposición. Derecho de Posesión. El derecho de posesión da al titular el uso y goce del inmueble, pero no la disposición, sin embargo el poseedor puede enajenar los derechos de posesión. Consideraciones económicas. Con el fin de traducir en términos económicos las diferencias entre la propiedad y la posesión, se determinaran todas las actividades productivas que pueden ser desarrolladas en un terreno bajo el régimen más óptimo (Propiedad).

10 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Analizando desde el punto de vista netamente económico las consideraciones legales de la propiedad, se puede asumir que el uso y goce de un inmueble constituyen, en la mayoría de los casos, los aspectos con mayor incidencia económica en la valoración de los derechos sobre un terreno. Estas actividades, se clasificarán a continuación en función de su posibilidad de ser desarrolladas en terrenos urbanos o en terrenos rurales:

11 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Terrenos Urbanos a) Construir y habitar un inmueble residencial. b) Desarrollar actividades comerciales o industriales. c) Construir y vender viviendas unifamiliares o multifamiliares. d) Construir y vender locales comerciales o industriales. e) Usar el terreno como inversión, aprovechando la revalorización de los mismos. f) Usar el terreno como garantía de un préstamo o como parte del capital de una persona natural o jurídica. g) Dividir el terreno en parcelas y venderlas h) Dividir el terreno en lotes y venderlos i) Arrendar los derechos sobre el terreno a un tercero. j) Respaldo jurídico, aunque no es una actividad económica, es importante para el desarrollo de inversiones.

12 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Terrenos Rurales a) Construir y habitar un inmueble residencial. b) Desarrollar actividades comerciales o industriales. c) Construir y vender viviendas unifamiliares. d) Construir y vender locales comerciales o industriales. e) Usar el terreno como inversión, aprovechando la revalorización de los mismos. f) Usar el terreno como garantía de un préstamo o como parte del capital de una persona natural o jurídica. g) Dividir el terreno en lotes y venderlos h) Desarrollar actividades agropecuarias i) Arrendar los derechos sobre el terreno a un tercero j) Aunque no es una actividad económica, el respaldo jurídico es importante para el desarrollo de inversiones.

13 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Diferencias entre Propiedad y Posesión en este aspecto. Una vez definido el universo de actividades que pueden ser desarrolladas en terrenos Urbanos o Rurales, correspondientes a inmuebles bajo régimen de propiedad, se tabularon las mismas y se evaluarán en función de la posibilidad de desarrollarlas en terrenos bajo régimen de posesión. En la tabla se indicará "0" si la actividad no se puede desarrollar, "5", si se puede desarrollar con limitaciones y "10" si se puede desarrollar sin limitaciones. En el marco de esta hipótesis, consideraremos que el valor de la posesión es un 60% del valor de la propiedad del terreno.

14 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN En el marco de esta hipótesis, consideraremos que el valor de la posesión es un 70% del valor de la propiedad del terreno. Conclusiones. La comparación entre las posibilidades que permite la posesión con respecto al derecho mas amplio, que es la propiedad, define un porcentaje de utilidad que, dentro del marco de esta hipótesis, se utiliza para expresar el valor de la posesión sobre la base del valor de la propiedad.

15 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Terrenos Rurales: Posesión = 70% de Propiedad del Terreno Terrenos Urbanos: Posesión = 60% de Propiedad del Terreno Aplicación del método. Para estimar el valor de la posesión, se avalúa el terreno y se multiplica el monto por el porcentaje determinado según lo indicado anteriormente Para este caso podemos suponer que el valor de un terreno rural de 20 Has. es de Bs. 23.500,00, por lo que la posesión, de acuerdo a este método, sería el 70% de este monto, que equivale a Bs. 16.450,00

16 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Análisis de Ventajas y Desventajas. A continuación la tabla de ventajas y desventajas de este método.

17 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Método de las "Características de la Ocupación". Esta metodología se basa en que el valor de la posesión depende de las características especificas de la ocupación, ya que la posesión depende principalmente de actos que ejerce el ocupante con "ánimo de Dueño" pacíficamente y a la luz publica, siendo el grado de los mismos la medida de la fortaleza de la posesión, y por consiguiente guía para determinar su valor.

18 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Calificación de la Ocupación. La metodología propuesta para medir la fortaleza de la ocupación, se basa en 6 conceptos derivados de los factores que definen la ocupación, los cuales son : Tipo de Propiedad (Terrenos Ejidos o Baldíos, Terrenos Privados) Uso y goce del terreno. Delimitación del terreno. Valor de las Bienhechurias / Valor de la tierra. Tiempo de Ocupación. Documentos. Ponderación de los factores. A continuación se listan las diferentes características consideradas, con la ponderación y pesos respectivos.

19 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN

20 Continuación

21 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Conclusiones. La posesión es un poder principalmente de hecho, basado en la ocupación como muestra fundamental de su existencia, por lo que la evaluación de las características de ésta constituye una guía para la tasación de la posesión. Los factores considerados en este caso para evaluar la ocupación, no tienen la misma importancia al momento de tasar la posesión, por lo que se les asignaran pesos considerando su contribución a la formación del valor.

22 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Aplicación del método. Para estimar el valor de la posesión, se avalúa el terreno y se multiplica el monto por el porcentaje determinado según la tabla anterior. Como ejemplo se calculará el valor de la posesión en un terreno con las siguientes características: · Privado · Ocupado continuamente · Terreno delimitado · Bienhechurías tienen un valor equivalente al 20% de la tierra · 6 años de ocupación · Documento notariado

23 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Para este caso podemos suponer que el valor del terreno es de Bs. 23.500,00, por lo que la posesión, de acuerdo a este método, sería el 58,75% de este monto que equivale a Bs. 13.806,25

24 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Análisis de Ventajas y Desventajas. A continuación la tabla de ventajas y desventajas de este método.

25 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN ANÁLISIS COMPARATIVO Comparación de las metodologias. Ponderación Legal Caract. Ocupación Búsq. de InformaciónMenor Mayor Facilidad de UsoFácil Complicada AplicaciónAval. Masivos Aval. Individuales Adaptabilidad Baja Alta

26 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Comparación de aplicación de metodologías con valores de venta. Se tomaron tres pares de terrenos en Propiedad / Posesión, calculandose el valor de la posesión (expresado en porcentaje de propiedad) por los dos métodos y se comparó con el valor real. Real% Ponderación Legal % Caract. Ocupación % Par 1 73 6072,50 Par 2 84 60 78,75 Par 3 65 70 63,75 Como observamos, la adaptabilidad del método de características de ocupación le permite tomar en cuenta la individualidad de cada caso.

27 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN Tomando en cuenta los resultados de la comparación de las ventajas y desventajas, además de la relación obtenida entre los valores reales de la posesión y los estimados por la metodologias propuestas se concluye que el método de las Características de Ocupación es el mas indicado para valorar la posesión en la mayoría de los casos.

28 CURSO BÁSICO DE FORMACIÓN DE PROFESIONAL DE VALUACIÓN CONCLUSIONES. Gran parte de las tierras ociosas en Venezuela están ocupadas por terceros, siendo la figura de la posesión la que constituye el marco legal en esta situación. El mercado de la venta de la posesión es activo pero poco uniforme en precios, por la intangibilidad de este derecho y por la informalidad de la mayoría de estas transacciones. Para lograr mayor uniformidad en el mercado y hacerlo mas objetivo se proponen dos metodologias avaluatorias, que serviran como marco de referencia universalmente aceptados por compradores y vendedores.