Marcela Román Forastelli 11 de mayo, 2007 Nicoya Desarrollo inmobiliario y preocupaciones ambientales en la franja costera de Guanacaste Marcela Román Forastelli 11 de mayo, 2007 Nicoya

Estructura de la presentación Dinamismo del sector inmobiliario en las costas. Actividades productivas en la zona marino-costera y preocupaciones ambientales. Serias deficiencias en planificación del territorio y regulación de las actividades. Reflexiones finales. Esta presentación se basa principalmente en dos trabajos previos: 1) Estudio sobre el mercado inmobiliario_hipotecario de Costa Rica elaborado para el Programa de Regularización del Catastro y Registro Nacional, marzo 2007. 2) Una sistematización de preocupaciones ambientales en la zonas costeras recuperada de los Informes Estado de la Nación, artículos recientes de la prensa, entrevistas con informantes clave. Una versión preliminar de esta fue presentada en noviembre del 2006 en un seminario internacional sobre desarrollo costero sostenible, UCR.

Dinamismo del sector inmobiliario Factores que dinamizan el mercado Crecimiento del mercado inmobiliario Proyectos inmobiliarios turísticos

Principales características del mercado inmobiliario nacional Prioridad en vivienda. Mayor concentración en la Gran Área Metropolitana. Rápido crecimiento en zonas costeras. Inversionista nacional es conservador (una casa). Fuente creciente de atracción de inversión extranjera. Limitaciones en la infraestructura y servicios públicos. Mercado de creciente complejidad y sofisticación. Importante diversificación de instrumentos financieros. Escasa regulación y lentitud en los trámites. Poca preocupación por temas ambientales.

Gran dinamismo del mercado inmobiliario nacional El Mercado Inmobiliario costarricense se encuentra inmerso en un profundo proceso de transformación, primero como resultado del auge habitacional acontecido en la Gran Área Metropolitana de San José durante la primera parte de la década del 2000 y luego con el dinamismo inmobiliario en la zona costera, que inició en Guanacaste y continúa hacia el Pacífico Central.

Factores que contribuyen o limitan el desarrollo del mercado inmobiliario Posicionamiento de la marca país que genera la actividad turística. La situación demográfica en Estados Unidos. Bajo precio relativo de la propiedad inmobiliaria para el segmento extranjero. Buenas condiciones para el endeudamiento de los locales. Mayor participación del Sector Financiero. Obstaculizan: Empiezan signos de escasez de RRHH. Disponibilidad de maquinaria y equipo. Preocupa el manejo del recurso hídrico y el débil control ambiental. Infraestructura pública: origen de los recursos y participación del sector privado. Muchos y lentos trámites atrasan las obras. Nuevos productos en el mercado requieren de nuevas regulaciones. Débiles e insuficientes instrumentos de planificación del territorio. Seguridad jurídica y materia registral. La amenaza de una desaceleración brusca del mercado de la vivienda de Estados Unidos.

El número de m2 construidos por año más que se duplica entre el 2001 y 2006 Evolución del área total construida y el número de permisos otorgados. 2001-2006 La aceleración constructiva es un fenómeno reciente que se intensifica a partir del 2003, como lo evidencia tanto el número de permisos como el de m2 construidos. La tasa de crecimiento para el 2005 se ubicó 12.1% y se espera un 14.6% para el cierre del 2006, esto es casi 450,000 m2 por encima del año anterior 1/ Datos estimados con base en el primer semestre del 2006. Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

Se estiman cerca de 4 millones de m2 efectivamente edificados en el 2006 Área en m2 Participación Crecimiento 2001 2005 2001-05 2006 1/ Central 388.190 362.465 15,2 11,9 1,4 -11,8 -14,7 Este 330.295 235.805 12,9 7,7 6,5 -12,5 14,9 Oeste 299.070 332.339 11,7 10,9 2,1 58,2 1,3 Heredia 335.477 401.587 13,1 13,2 3,7 0,0 32,5 Alajuela 213.936 225.697 8,4 7,4 1,1 11,1 Guanacaste 106.339 219.297 4,1 7,2 15,6 3,0 50,8 Pacífico Central 142.742 275.108 5,6 9,0 14 43,8 44,6 Huetar Norte 115.142 173.083 4,5 5,7 8,5 25,4 -0,8 Limón 121.860 132.015 4,8 4,3 1,6 -16,5 Resto 508.745 695.904 19,9 22,8 26,7 13,5 Total 2.561.696 3.053.300 100 3,6 12,1 14,6 Si se analiza el último quinquenio en términos de tasa promedio de crecimiento de los metros cuadrados de construcción, el dinamismo del sector no resulta tan evidente, con apenas un 3.6% de crecimiento. Sin embargo la aceleración, así como el cambio más importante se dan a partir del 2005 y especialmente en el 2006 con la explosión inmobiliaria en las zonas costeras. Tomando como fuente las estadísticas de permisos de la construcción visados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, también se concluye que el 2006 fue un año particularmente fuerte para el sector construcción. En el 2006 se incrementó la superficie total autorizada en m2 en un 57,86% respecto al 2005. También la Cámara Costarricense de la Construcción reportó un fuerte crecimiento en el número de metros cuadrados durante el 2006, del orden de un 64% (CCC, 2007). El 71% del total de la construcción se dedicó a vivienda y las provincias que mostraron un mayor crecimiento en metros cuadros fueron Puntarenas (137%) y Guanacaste (107.1%). Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

Los 12 cantones que más m2 habitacionales construyen Posición 2001 2005 2006 Cantón % 1 Escazú 6,3 9,1 Garabito 6,9 2 Alajuela 6 Heredia 4,6 Sta Ana 5,8 3 4,5 4,2 Sarapiquí 5 4 La Unión 3,7 Sta Cruz 4,1 Curridabat 3,6 Per. Zeledón 3,8 3,5 San José Carrillo 3,3 7 San Carlos 3,4 3,2 8 3,1 9 Desamparados Cartago 10 2,7 11 San Rafael 2,6 12 Montes de Oca 2,5 2,3 Nicoya Si se analizan los 12 cantones más importantes en cuanto a aporte a la construcción habitacional, éstos acumulan en conjunto casi la mitad de todo lo construido en el 2005, un 47.6% del total. Sobresale San José Oeste (Escazú y Santa Ana), donde Escazú es por mucho el cantón de mayor construcción habitacional del país con un 9.1% del total. Aparecen en los primeros doce lugares algunos cantones de la Gran Área Metropolitana (los cantones centrales de Heredia, San José, Alajuela y Cartago y Curridabat); Santa Cruz y Carrillo de Guanacaste; Garabito en el Pacífico Central; San Carlos de la Región Huetar Norte y Pérez Zeledón de la zona sur. Sin embargo, cuando se analizan las cifras del primer semestre del 2006 el ordenamiento cambia de manera importante. Ahora Garabito es el cantón con mayor área construida, un 6.9%, Santa Ana el segundo. Aparecen en la lista cantones nuevos, como Sarapiquí con un 5% del total construido, al igual que San Rafael de Heredia y Nicoya. Fuente: Elaboración propia con base en INEC.

También aparecen cantones costeros en los primeros lugares de construcción comercial Fuente: Elaboración propia con datos del INEC.

Grandes flujos de inversión externa directa en el sector inmobiliario costero El Banco Central estimó la inversión total de extranjeros en el sector inmobiliario para el año 2004 en $176.6 millones, y para el año 2005 en $224.5 millones, para un crecimiento anual del orden del 27%. Las estimaciones preliminares del 2006 son de un monto cercano a los $350 millones (56% de crecimiento). En términos relativos, la inversión en el sector inmobiliario en el 2004 representó un 22.5% del total de la inversión extranjera directa para ese año, para el 2005 y 2006 un 25%. La influencia de la actividad turística, en plena expansión, propició un fuerte proceso de edificación hotelera en las zonas costeras, que trajo consigo el surgimiento de un nuevo segmento de mercado, la inversión extranjera inmobiliaria. Fuente: BCCR, 2006.

Zonas costeras dominan la Inversión extranjera directa en el sector inmobiliario 36% 23% 37% 25% 32% 23% 34% 27%

Gran número de desarrollos inmobiliarios de vivienda turística Cantones de Santa Cruz y Garabito concentran el 62% de los proyectos y el 75% de la inversión Guanacaste con alta concentración de proyectos inmobiliarios turísticos . Las inversiones realizadas en los últimos 24 meses o por ejecutar en los próximos tres años se estiman aproximadamente en US$ 2.150 millones, el doble de lo que recibió el país de inversión extranjera en el último año. 9.700 unidades residenciales entre lotes, condominios y villas se construirían en la zona en 20 años. 50% de los proyectos turísticos tienen socios (de forma total o parcial) procedentes de Estados Unidos. Fuente: ICICOR

Actividades productivas en la zona marino-costera y preocupaciones ambientales Protección y amenazas en el área costera Actividades turísticas y problemas ambientales Contaminación costera Conflictos socioambientales

Desarrollo urbano desordenado El fuerte proceso de urbanización de la GAM de las últimas 3 décadas y más recientemente de otras zonas en ciudades secundarias y áreas costeras, que se dio en un contexto de ausencia de planificación territorial, se ha caracterizado por ser expansivo en el uso del territorio y desordenado en la configuración de las ciudades. La zona marino-costera se ha descrito como particularmente vulnerable, debido a que es afectada tanto por las acciones realizadas en su territorio, como por las actividades a nivel de cuencas hidrográficas en casi todas las regiones del país, que terminan repercutiendo en la costa.

Áreas protegidas marinas y costeras El área protegida marina representa un 16,52% de la superficie marina nacional. De esta área protegida, un 88% está en parques nacionales y un 3,9 en zona costera. En términos de la zona económica exclusiva (ZEE), el área protegida marina representa apenas un 0,9%. Área de conservación Área (ha) Costera Marino Total Guanacaste 46.391 La Amistad-Caribe 28.274 Marina Isla del Coco 194.831 Pacífico Central 3.256 50.778 54.034 Osa 13602 21089 34691 Tempisque 820 35022 35842 Tortuguero   52.682  Total 17.678 429.067 446.745 El área protegida marina representa un 16,52% de la superficie marina nacional, un porcentaje menor que el área continental bajo alguna modalidad de conservación (26%). De esta área protegida, un 88% está en parques nacionales y un 3,9 en zona costera. En términos de la zona económica exclusiva (ZEE), el área protegida marina representa apenas un 0,9%. Según la CZEE, Los recursos marino-costeros se encuentran amenazados por factores naturales y antropogénicos, tales como contaminación (sólidos, líquidos, sónica) del medio marino, la sobreexplotación y la falta de planificación y regulación adecuadas sobre el rápido desarrollo costero y sobre las pesquerías del país.

Península de Nicoya y costas de Guanacaste con poco potencial para formar acuíferos La península de Nicoya, donde se concentra un alto porcentaje del nuevo desarrollo inmobiliario que se suma al desarrollo de infraestructura hotelera, tiene una reducida oferta hídrica, tanto por su poca precipitación como por su bajo potencial para formar acuíferos libres. Otra fuente de preocupación es la salinización de los acuíferos costeros. El país posee 1.254 kilómetros de línea de costa en el Pacífico y 212 kilómetros en el Litoral Atlántico (ING, 2005). La actividad turística ha repercutido en los recursos hídricos subterráneos, pues gran parte de la demanda se satisface mediante la extracción en más de treinta pequeños acuíferos costeros de tipo aluvional que existen en el país.

Evidencias de contaminación costera Evaluación en Tamarindo, Jacó, Sámara y playa del Coco evidencian que la sobreexplotación, la disminución de la recarga y la contaminación (antrópica y natural) de los acuíferos costeros han provocado en algunos casos contaminación e intrusión salina, con la consecuente pérdida de la calidad del agua y el riesgo para el abastecimiento de la población. Con muestras tomadas entre 1996 y 2003 en bahía Culebra, el golfo Dulce, el golfo de Nicoya y Limón se documenta la presencia de concentraciones de compuestos industriales llamadas PCB. Los PCB tienen una vida media sumamente larga en peces adultos, provocan perturbación endocrina y conllevan efectos carcinógenos. Costa Rica prohibió su uso en el 2001, pero se mantienen desechos sin manejo que continúan impactando los cursos de agua. Evaluaciones realizadas por Arias (2005) en Tamarindo, Jacó y Sámara, y Gómez (2005) en playa del Coco, encontraron que los índices de más alta vulnerabilidad corresponden al área aluvial y arenosa cercana a la línea de costa, donde se desarrolla precisamente la mayor parte de las actividades humanas. La sobreexplotación, la disminución de la recarga y la contaminación (antrópica y natural) de los acuíferos costeros ha provocado en algunos casos contaminación salina y en otros intrusión salina propiamente dicha, con la consecuente pérdida de la calidad del agua y el riesgo para el abastecimiento de la población (Programa Estado de la Nación, 2005).

Disponibilidad de agua en zonas costeras ¿preocupación de autoridades e inversionistas? AyA estima que los grandes desarrollos turísticos han significado una demanda de agua similar a la que requiere Liberia para su funcionamiento. SENARA y AyA calculan que al 2017, Liberia tendrá problemas con el suministro del agua pues serán necesarios 70 l/s adicionales. Costa Rica tiene 9 campos de Golf operando y se estima que en Guanacaste se construirán 10 campos más en las próximas 2 décadas. La preocupación en términos ambientales se relaciona con dos aspectos: las grandes extensiones de tierra que ocupan (entre 50 y 100 hectáreas) y la alta demanda de agua para riego. Otra característica del dinamismo inmobiliario de las costas de Guanacaste que genera preocupación es el desarrollo de los campos de Golf. Se estima que Costa Rica tiene alrededor de 10 campos operando y 2.000 jugadores afiliados. Se estima que en Guanacaste se construirán 10 campos más en las próximas dos décadas. La preocupación que genera esta actividad en términos ambientales se relaciona con dos aspectos: las grandes extensiones de tierra que ocupan (entre 50 y 100 hectáreas) y la alta demanda de agua para riego que genera. Por ejemplo, “[…] en el campo de golf operado por Four Seasons, se ocupan unos tres millones de litros por día para cubrir durante el verano las 48 hectáreas del campo y menos de la mitad en invierno, dependiendo de las lluvias, informó Manuel Ardón, gerente de operaciones de Península Papagayo. Considerando dicho parámetro, se necesitarán al menos 1.204 litros/segundo para dar mantenimiento a los 10 campos de golf que los diversos desarrollos turísticos planean construir.” (El Financiero, 3 de diciembre del 2006).

Las 21 marinas permitirían el atraco de más de 5.500 embarcaciones La Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos (CIMAT), que aprueba o rechaza la operación, estima que cada proyecto significa una inversión que oscila entre los $10 millones y $40 millones. Al 2005 hay 21 solicitudes para la construcción de marinas. Hasta el momento no se han realizado estudios concretos sobre el impacto ambiental, social o económico de este tipo de estructuras. Las 21 marinas permitirían el atraco de más de 5.500 embarcaciones. Nueve de ellas se ubican en Guanacaste, 11 en Puntarenas y una en el mar Caribe, en el puerto de Moín. Desde este año se comenzaron a construir la Marina Papagayo, en Liberia, y la Marina Pez Vela, en Quepos. En los próximos dos meses se espera que se comience a construir la marina Golfito, en la zona sur. Expertos han dicho que el país tiene el potencial de convertirse en uno de los mayores receptores de embarcaciones del Continente, entre otros factores, por la creciente cantidad de extranjeros que compran apartamentos en la costa pacífica, atraídos por la cercanía de Costa Rica con EE. UU. Para el adecuado mantenimiento de marinas, se calcula un caudal requerido de 4,33 litros por segundo para cada una. La Nación, 26 de marzo del 2007.

Conflictos socioambientales El uso del agua ha generado conflictos entre comunidades y actividades turísticas. Un caso muy conocido en Guanacaste (Santa Cruz) es sobre el uso del acuífero del río Nimboyores para proyectos hoteleros, debido a la variada demanda para uso doméstico, agrícola y turístico. Se han presentado diversos casos relacionados con construcciones ilegales en la ZMT, tales como el cierre de la marina Flamingo, que fue abierta en una zona pública y cerrada por el Tribunal Ambiental Administrativo durante más de dos años. La construcción y el movimiento de tierras son las mayores causas de denuncias ambientales en el país.

Serias deficiencias en planificación del territorio y regulación de las actividades

Un mercado poco regulado El dinamismo de la actividad turística e inmobiliaria se da un contexto de limitadas capacidades institucionales para la regulación y el control. El marco jurídico vigente para la planificación del territorio está disperso y no posee la concordancia jurisprudencial correspondiente. La Ley de Planificación Urbana, Ley de construcciones, el Reglamento a la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre y Ley Orgánica del Ambiente, los principales instrumentos. El dinamismo de la actividad turística e inmobiliaria se da un contexto de limitadas capacidades públicas para el control ambiental, la planificación y la identificación y mitigación de los impactos ambientales. Los gobiernos locales disponen de importantes instrumentos legales para la planificación del territorio, pero el marco jurídico vigente está disperso y no posee la concordancia jurisprudencial correspondiente. La Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Planificación Urbana, el Reglamento a la Ley Sobre la Zona Marítimo Terrestre y Ley de construcciones, como los principales instrumentos.

Un complejo marco normativo Al menos en 45 leyes, reglamentos o decretos contienen algún aspecto relacionado la planificación y control del uso del suelo. 32 contienen aspectos directamente relacionados con el tema de desarrollo urbano, 7 con infraestructura, 6 con la zona marino costera, 21 incluyen normas sobre manejo de agua, saneamiento y salud pública, en 17 de ellas se refieren a la protección y manejo de recursos naturales, 36 especifican alguna responsabilidad municipal en el manejo del suelo, en 15 se mencionan asuntos de prevención y atención de emergencias, 22 tratan el tema de expropiaciones y servidumbres y 8 se refieren al manejo de cuencas hidrográficas. En Costa Rica, igual que en la mayoría de los países, el mercado inmobiliario es poco regulado. Las regulaciones que actualmente existen en el país son complicadas y de difícil administración, hay ámbitos importantes de la actuación de los diferentes actores del mercado (por ejemplo, la actividad de correduría de bienes raíces) que están totalmente desregulados y otros cuya regulación es muy débil (por ejemplo, evaluación del impacto ambiental). Este complejo marco normativo fue promulgado en muy distintos momentos y asigna responsabilidades a una gran cantidad de instituciones. Una de las principales limitaciones se relaciona con el traslape de competencias entre órganos del Poder Ejecutivo y los Gobiernos Locales, a pesar de que existe jurisprudencia constitucional que aclara la potestad superior de las municipalidades sobre su jurisdicción territorial, por ejemplo, la sentencia Nº 2153-93 de la Sala Constitucional determinó que es competencia exclusiva de las municipalidades el controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, para lo cual pueden y deben dictar los correspondientes planes reguladores.

La ley data de 1968, al iniciar del año 2007 la mayoría de las municipalidades no poseen planes reguladores Situación de los Planes Reguladores al 3 de enero del 2007 Total Gobiernos locales % Con plan regulador para todos los distritos 16 18 Planes reguladores parciales 20 22 Sin plan regulador 53 60 Planes con más de cinco años de haber sido publicados 28 78 Planes que desde hace más de cinco años no se modifican 7 19 Entre los principales instrumentos a los que ha apostado el país están los planes reguladores (Ley de Planificación Urbana). A pesar de que esta ley data de 1968, al iniciar del año 2007 la mayoría de las municipalidades no poseen planes reguladores. De los 89 gobiernos locales, únicamente 36 (40%) municipalidades cuentan con plan regulador; solo 16 (18%) están formulados para todos sus distritos, y 20 los tienen en forma parcial (22%). Asimismo, de las municipalidades que disponen de un plan regulador, en 28 casos esos instrumentos fueron publicados hace más de cinco años y en un 19% (7) tienen más de cinco años de no haberle realizado modificaciones. Las principales carencias se presentan en cuanto al aprovechamiento de estos planes reguladores. En el tanto la realidad imperante es la ausencia de planes reguladores, el desafío planteado es cómo regular sin plan maestro, ya que la dinámica del mercado continúa y para cuando los planes estén concluidos podemos haber reproducido las malas prácticas de la expansión urbana desordenada de la GAM en las nuevas áreas desarrolladas. Nota: incluye 81 municipalidades y 8 consejos de distrito. Fuente: CGR, 2007, a partir de información brindada por el INVU.

Algunas reflexiones finales

En resumen… El dinamismo del sector inmobiliario y turístico está cambiando la cara de las zonas costeras, en términos de uso del territorio, inversión y actividad económica. De momento no parece que cambie también las características estructurales de las regiones (pocos encadenamientos, baja educación, altos niveles de pobreza). Estos cambios no han sido acompañados de una planificación adecuada, que considere los impactos ambientales de dicho crecimiento y las capacidades locales para suplir de servicios públicos básicos a la población, y mantener la protección de los recursos naturales involucrados.

Sugerencias para la discusión Diseñar políticas de ordenamiento urbano a nivel subnacional. Es necesario discutir sobre reglas más amplias de planificación del territorio, que superen los límites que impone la división política administrativa del país. Regulación del precio del agua. Es importante discutir en qué medida, el precio que actualmente se paga por el derecho al uso de agua está incentivando una conducta inapropiada de los agentes del mercado inmobiliario. Valorar el impacto ambiental y socioeconómico del cambio en el uso de la tierra en las zonas costeras asociado al desarrollo del mercado inmobiliario. La acelerada transformación del espacio costero trae nuevas y diversas presiones sobre los recursos naturales y la calidad del ambiente, así como sobre las condiciones socioeconómicas de la población. Mejorar el marco de regulación de los agentes del mercado. Una adecuada combinación de normas bien fiscalizadas y agilidad y sencillez en trámites, parece ser la demanda de los diferentes agentes del mercado. Diseñar políticas de ordenamiento urbano a nivel subnacional. También en materia de normas de ordenamiento territorial, es necesario discutir sobre reglas más amplias de planificación del territorio, que superen los límites que impone la división política administrativa del país, y que reconozcan las características especiales de las zonas, por ejemplo, administración de cuencas compartidas, o las economías de escala en el tratamiento de desechos. Regulación del precio del agua. En muchos sentidos, el recurso hídrico es la piedra angular para el desarrollo de cualquier actividad humana y productiva. Es importante discutir en qué medida, el precio que actualmente se paga por el derecho al uso de agua está incentivando una conducta inapropiada de los agentes del mercado inmobiliario. Un nuevo mecanismo de regulación del precio podría ser utilizado como instrumento de planificación del desarrollo urbano. Valorar el impacto ambiental y socioeconómico del cambio en el uso de la tierra en las zonas costeras asociado al desarrollo del mercado inmobiliario. La acelerada transformación del espacio costero trae nuevas y diversas presiones sobre los recursos naturales y la calidad del ambiente, así como sobre las condiciones socioeconómicas de la población. La valoración de estos impactos es necesaria para la correcta definición de políticas de planificación del territorio, así como para proponer mecanismos de generación de encadenamientos productivos y fiscales de la actividad inmobiliaria. Mejorar el marco de regulación de los agentes del mercado. Una adecuada combinación de normas bien fiscalizadas y agilidad y sencillez en trámites, parece ser la demanda de los diferentes agentes del mercado. La breve revisión sobre el marco normativo que regula el desempeño del mercado inmobiliario permite plantear la necesidad de discutir: sobre la necesidad de regular nuevos aspectos: actividad de correduría, figura de propiedad temporal, permisos de desarrollo de proyectos de gran escala a largo plazo. sobre la necesidad de modificar la regulación de algunos temas: método oficial de valuación de propiedades, certificación de valuadores, fiscalización de la actividad notarial en materia registral. sobre la necesidad de redefinir procedimientos para hacerlos más ágiles, pero también más seguros: valoración del impacto ambiental.