PUBLICIDAD REGISTRAL Dra. Adriana Abella

Derecho Registral El Derecho Registral y el Derecho Registral Inmobiliario. Autonomía

Derecho Registral Consolidación Congresos La Carta de Buenos Aires. El Cinder Reunión de Directores de Registro Instituto de Derecho Registral UNA

Aspectos de los regímenes registrales Sistemas, técnicas y tipos de registros. Clases de registro: de hechos, de actos y contratos, de documentos, de títulos, de derechos.

Clasificación de los registros Según su técnica: de transcripción y de inscripción la unidad de registración bajo la cuales se organizan: personales o reales la función que cumple esta forma de publicidad respecto de las situaciones jurídicas regitrables: declarativos o constitutivos los efectos de la registración: convalidantes y no convalidantes.

Diferencias entre los sistemas Inscripciones: declarativos- constitutivos Registro de oponibilidad respecto de terceros Efectos Convalidante y no convalidante con efectos de presunción de exactitud con efectos de presunción de exactitud y plena eficacia protección a terceros ( fe pública registral) Registro de plena eficacia formal sustantiva

Registro de muebles Automotores DL 6582/58 Equinos de sangre pura de carrera 20378/ 73 Palomas mensajeras DL 17160/43 Sociedades Ley 19550/72 Régimen buques Régimen de aeronaves DL 17285/67

Inmuebles. Derecho Comparado Tradición y registración declarativa: Argentina, Uruguay, España, Puerto Rico, El Salvador, Honduras Registración declarativa sin exigir tradición: Francia, Italia, Portugal, Polonia, México DF, Costa Rica, Perú, Quebec, Bélgica, Luxemburgo, Haití, Mónaco Registración constitutiva sin tradición: Alemania, Suiza, Brasil, Chile, Colombia, Ecuador, República Dominicana

Técnicas Registro personales y reales Personales elemento básico la persona Los asientos son cronológicos y se buscan por orden alfabético Reales asiento es la cosa

Sistema registral Alemán Registro real. Constitutivo Rogación documento auténtico Transmisiones mortis causa sólo por leg. registral Acto abstracto auflassung art 925 B.G.B. Casos de error o inexactitud

Sistema registral SUIZO Registros reales Presunción de exactitud y fe pública registral Constitutivo Acto causal Registro y catastro Inmatriculación Inscripción Se puede pedir anulación e impugnar Derecho de terceros de buena fe Conocido o debido conocer

Sistema registral TORRENS Australia, Uganda, Tasmania, Túnez, Jamaica, Parte de Canadá, República Dominica, y estados de Brasil inmuebles rurales Inmatriculación Rogación Deeds Títulos y plano Certificado de título hace plena fe

Sistemas registrales inmobiliarios COMMON LAW Inglés Real Property Act año 2002 Sistema Estadounidense Seguro de títulos No es obligatoria Torrens

PUBLICIDAD REGISTRAL EVOLUCIÓN

Publicidad noticia Publicidad esencial Derechos greco orientales Hebreos Asirios Griegos Egipcios

Hebreos Publicidad noticia: la puerta de la ciudad Época del profeta Jeremías la compra se redactaba por escrito. Papiro, y testigos Grammatophilakeion: establecimiento donde se conservan contratos e instrumentos de crédito.

Asirios Sistema tiende a asegurar el interés de terceros Período 1390 a 1190 a C. Compra Anuncio por medio de un heraldo. Quien se opusiera se presentaba ante el gobernador o una corte se resolvía la cuestión Edicto. Un ejemplar es archivado

Griegos Contratos en ceremonias solemnes Luego emplea la escritura y archivos en ciudades. Teofrastro : anagraphé (transcripción) y la diagraphé (registro con indicación del inmueble y el contrato). Cicerón. Propósito fiscal Placas de mármol expuestas. Oroi

Egipcios Egipto proceso de helenización. Hasta manteniéndose hasta mitad siglo III Acto ante el tribunal. Escritura como forma contractual. Registro de las tierras. Da valor de autenticidad al contrato Agoránome. Trascripción pública del documento Katagraphé registro recibe copias inscribe. Es territorial Registro de Alejandría II. Egipto románico Decae el katagraphé Bibliotheke egkthéseon mejor sistema registral conocido en época Año 89d.C. Edicto de Rufus. Registro y archivo de documentos, territorio de Chora. Época Prosaggelia. Epistalma: autorización certificada del registro. <oficial público procedía a la redacción del contrato. Inscripción Asiento se llamaba paráthesis: folio personal Decadencia en el siglo IV

Derecho Romano Publicidad no incorpora el sistema de registros Preeminencia de la oralidad. Ius. in se, ritos. La publicidad registral no forma mentis Titulo - modo. Mancipatio, in iure cessio. Adiudicatio. Traditio Siglo III Necesidad de impuestos. Diocleciano. Traditio constituto, brevi manu y longa manu. Constantino escrito y traditio. Tributo y testigos. Justiniano exige un archivo para resguardo o consulta de los documentos en cada ciudad Novella Valentinianni XV. Prescribe el registro de inmuebles. Fin fiscal

DERECHO GERMÁNICO Aparición de los registros En la antigüedad especial sentido los símbolos El acto tenía lugar en el inmueble con testigos y niños Simbolismos material. Iura causa traditionis Gewere investidura transmitente evacuado Procedimiento judicial Auflassung cesión de derechos Aparición de los registros Principio de la fe pública principio de inscripción. Recepción del Derecho romano decaen los registros Resurgimiento sistema prusiano Aparece eficacia jurídica formal lo inscripto es exacto Principio de fe pública registral relativa. El propietario puede pedir ratificación.

DERECHO registral hispánico Influencias romanas y germánicas Por derecho romano: No existe régimen de publicidad, la transmisión del dominio y constitución de gravámenes exigen formas solemnes Por derecho germánico: las solemnidades son medios de publicidad a fin de proteger intereses de terceros Invasión visigodos y la influencia de los árabes prevalecen sobre la traditio Fueros de Cuenca Alcázar, Baeza, Sepúlveda, Robración asegura derechos del comprador Año1413 Donaciones insinuación proc. voluntario para aprobar y homologar Castilla predominio de traditio Reales pragmáticas de 1539 y 1713, 1768 en ciudades o villas se lleven libros registrar contratos de censos e hipotecas

DERECHO registral hispánico Ley hipotecaria 1861 De los títulos sujetos a inscripción De la forma y efectos de la inscripción De las anotaciones preventivas De la extinción de inscripción y anotación De la hipotecas Del modo de llevar los registros De la rectificación de asientos De la Dirección e inspección De la publicidad de los registros Registradores, nombramiento, responsabilidad

Ley hipotecaria 1861. Principios rectores Inmatriculación Voluntariedad de la inscripción Excepción hipoteca constitutiva Presunción iuris tantum de exactitud del registro Principio de publicidad buena fe y de legitimación Prioridad Tracto sucesivo Rogación Legalidad Determinación Registración Se inscriben títulos publicitan derechos

DERECHO registral hispánico Código Civil 1889 Ley hipotecaria 1909 Privilegios al titular inscripto Reforma a la ley 1944-46 Reforma art 38

REGISTRO INMOBILIARIO ARGENTINO

Evolución de la publicidad inmobiliaria en Argentina a) Código Civil b) legislaciones locales, proyectos y jurisprudencia c) decreto-ley 17.801/68. Discusiones posteriores con respecto al alcance de la registración impuesta por la modificación legislativa. Ámbito de aplicación de la Ley 17.801.

Proyectos de reforma Proyectos de Unificación del Código Civil y del Código de Comercio. Reformas propuestas a la publicidad registral.

Sistema registral inmobiliario Nuestro sistema registral inmobiliario es declarativo no convalidante La finalidad de la publicidad registral es brindar seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario

Adquisición derivada por actos entre vivos del derecho real de inmuebles en Argentina Título, modo y registración. Su relación. Legislación vigente a nivel nacional y local. La importancia de la tradición. Funciones. La publicidad hipotecaria en el Código Civil

El tercero en la publicidad inmobiliaria en Argentina Los “terceros” a los efectos de la inoponibilidad de lo no registrado. Controversia doctrinal y jurisprudencial. “tercero registral”, “tercero interesado” “tercero desinteresado”

Publicidad “posesoria” Su subsistencia Supuestos de colisión con la publicidad registral. Publicidad cartular. Doctrina y jurisprudencia.

Adquisición originaria de inmuebles Efectos de su registro

Adquisición forzosa de inmuebles Efectos de su registro

Adquisiciones mortis causa Su registro

No convalidante Títulos inválidos Títulos falsificados Art. 105l Cód Civil El propietario aparente Las adquisiciones del non domino

Sistema registral inmobiliario ¿Qué se inscribe? ¿Con que efectos de inscribe? ¿Qué procedimiento adopta la ley?

Los llamados principios registrales inscripción rogación autenticidad especialidad tracto sucesivo prioridad legalidad

LEY NACIONAL DE REGISTRO Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se registran los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás medidas cautelares, c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales DOCUMENTOS REGISTRABLES Títulos, documentos, instrumentos Excepcionalmente instrumentos privados

LEY NACIONAL DE REGISTRO Art. 3 LNR Documentos Auténticos Hagan fe por sí mismos o con otros complementarios Que estén constituidos por escritura notarial, resolución judicial o administrativa Originales y copias tengan las formalidades establecidas en la ley

Inscripción Aspecto sustantivo. Técnica de registración: opuesto a transcripción Asiento Inscripción, registración: acto inscriptorio Administrativo Formal, con fuerza probatoria

Inscripción perfecciona la oponibilidad Tercero Interesado Buena fe Inoponibilidad de lo no inscripto

II Congreso Internacional de Derecho Registral se aceptó la designación genérica de situaciones jurídicas registrables, que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a terceros interesados, denominación que más se ajusta a la temática registral imperante.

PUBLICIDAD “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones que se refieren los arts. 23 a 25 de la mencionada ley” (art. 22 de la ley 17.801).

Inscripción y anotación Inscripción es toma de razón que se práctica en el asiento como consecuencia de la presentación de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo o constitutivo, declarativo, aclaratorio o extintivo de un derecho real Anotación asiento temporal que se practica con relación a una inscripción por la presentación de un documento que contiene un acto que puede afectar su integridad

Inscripción es el medio para obtener la oponibilidad Efectos de la inscripción legitimación registral La ley hipotecaria española (art.38) La ley argentina El principio de fe pública registral no ha sido técnicamente incorporado en nuestro derecho. Existe presunción de veracidad. Presunción de integridad y completitividad Título Falso El 1051 CC

Inscripción Casos Títulos declarativos Ej. sentencia usucapión, transmisiones mortis causa Títulos que contienen actos modificatorios de situaciones jurídicas o derechos Alteran el régimen jurídico, el objeto, la extensión o titularidad Ej, Afectación PH, Venta Lotes 14005, Ley 19724, Redistribución pacelaria; reducción monto hipoteca, Aceptación de compra. Cambia titularidad sin transmisión o cambio del fiduciario Extinción de derechos Cancelación hipoteca, renuncia usufructo y su cancelación por esa u otra causal

Anotaciones preventivas Publican la posibilidad de un cambio en la situación registral Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo Certificados Derechos tutelados por ambos institutos jurídicos.

TÉCNICA INSCRIPTORIA Modo de ordenar las inscripciones Real o personal Además se confeccionan índices En los personales, índices de inmuebles En los reales índices de propietarios Ley 17801 Técnica real Arts. 10 a 14 Caracterírtica de ordenamiento en la matrícula

Modo de practicar las inscripciones Lugares del folio art. 12 LNR Opuesto a trascripción. Extracto de datos Soporte de las inscripciones Papel, cartulinas Libros, fichas, legajos o carpetas En todos los casos deben mantener los asientos inalterables, inmutables e indelebles

Evolución Antiguos “oficios” En el territorio nacional a comienzos del siglo pasado la técnica de registración era de folio “cronológico” o “personal cronológico”, se debe denominar folio “causal” o transaccional el criterio ordenador de la inscripción no era el inmueble sino la causa de adquisición del derecho, en orden de su ingreso. Índice de titulares

EL FOLIO REAL El folio real moderno se originó en Alemania. Ventajas: mayor duración, menor mutabilidad, más fácil reproducción, menor posibilidad de error en las transmisiones derivadas menor posibilidad de error en los informes y certificados En la provincia de Buenos Aires, por decreto del año 1962 se establece por primera vez un folio real de similares características al actual Brinda los lineamientos a nivel nacional establecidos por el decreto-ley 17.801/68 Ley Nacional de Registro

EL FOLIO REAL Ante la presentación de un documento, Por la inscripción se deja constancia en el folio de “breves notas” reseñan el contenido del los instrumentos ingresados Minutas

Todos los registros del país aplican diversas técnicas registrales De procesos manuales pasamos a procesos de informatización Realidades de cada registro índices de titulares, la técnica del folio personal; las minutas microfilmadas o formulario de rogación se ordenan conforme la técnica del folio personal-cronológico o folio causal Folio real Soporte magnético, y cartulina Salta Jujuy Neuquén San Luis Folio electrónico Capital Federal Provincia de Buenos Aires

Reglamentaciones locales Informatización: Folio electrónico CABA y luego otra provincias

Asiento Documento Contenido Art. 10 a 13 Ley 17801 Valor del asiento Reconstrucción del documento (art.29)

Tipos de asientos Definitivos Provisional Condicional Preventivo Aclaratorio Extintivo

Extintivo: Cancelación del asiento art. 36 Por documento en el que consta la extinción del derecho registrado Documento contiene acto de transferencia de derecho inscripto. Sería mutación Por confusión Sentencia judicial La ley si declara extinguido el derecho Asiento específico o contra asiento

Caducidad de la inscripción Art. 37 LR de pleno derecho sin actividad ni rogación Es vía de extinción de la inscripción hipotecaria y de la anotación de las cautelares De los asientos condicionales De los asientos de reserva de prioridad

Aclaración o modificación Art. 33 LR Del negocio Datos de los titulares De la configuración parcelaria Rectificación de asiento art. 35 LR