CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MIGUEL ANGEL ROA ACUÑA Dr. JUAN VERGARA DOCENTE DE DERECHO DE CONTRATOS BARRANQUILLA – ATLANTICO

DEFINICIÓN El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y ésta a pagar, como contraprestación, un precio determinado. La parte que proporciona el goce se llama ARRENDADOR, y la parte que da el precio ARRENDATARIO. Inquilino (Casas, almacenes, edificios) Colono (Predio Rústico)

CARACTERISTICAS Bilateral Ambas partes se obligan recíprocamente, una a proporcionar el uso y goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado. Consensual Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No requiere de solemnidad especial para que se repute perfecto. Oneroso Persiguen utilidades gravándose recíprocamente

De ejecución Sucesiva El contrato se realiza periódicamente, y consiguientemente, las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento. Principal Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual. Nominado El código civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo. Implica actos de administración (Tenencia de la cosa)

REQUISITOS CAPACIDAD Se rige por las reglas generales enunciadas en los artículos 1502, 1503 y 1504 C. C. CONSENTIMIENTO Eminentemente consensual Solemnidades convencionales OBJETO Cosa Arrendada. Art. 1974 C. C. Que la cosa sea corporal o incorporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.

Objeto Prohibiciones Casos Excepcionales Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir Que la cosa no está prohibida por la ley para ser arrendada Prohibiciones El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha constituido. El derecho alimentario Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público, etc. Casos Excepcionales Arrendamiento de Cosa Ajena Arrendamiento de Cosa Propia Arrendamiento de entidades de derecho público

PRECIO Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. Art. 1975 C. C. Que el precio sea determinado o determinable Que el precio sea real. Que el precio sea serio No hay lesión enorme Al precio se le llama RENTA

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR En sentido material y no de Tradición, para conferir el goce. Art. 1978 C.C. Momento y lugar se rige por las reglas de la compraventa. Art. 1882 y 1646 C. C. ENTREGAR AL ARRENDATARIO LA COSA ARRENDADA Incumplimiento por la imposibilidad de entregar la cosa Mora en entregar la cosa arrendada Incumplimiento del arrendador de entregar la cosa arrendada Art. 1972 C. C. Necesarias Locativas Mejoras útiles - Voluptuarias Mantener en estado de servir la cosa arrendada

La ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias, o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso a que se destina. Tiene que tener causa anterior al contrato Es necesario que el arrendatario notifique al arrendador dándole la oportunidad de resarcir esos perjuicios, el arrendador tienen un término prudencial para realizar la mejora dependiendo del daño, si el arrendador no lo realiza el arrendatario puede realizarlo con cargo a su arrendador. Solo en el caso de vivienda urbana es posible descontar del canon de arrendamiento hasta el 30% del valor (siempre y cuando el contrato se haya suscrito con posterioridad de julio del 2003, después de la ley 820/2003), en los demás casos se genera el derecho del arrendatario de retener la cosa arrendada hasta tanto se cancelen las mejoras realizadas Necesarias A cargo del arrendatario. Aquellas especies o clases de deterioro que ordinariamente se producen por el uso normal de la cosa, como descalabros de paredes, cercas, albañales, acequias, , rotura de cristales (Art. 1998 C. C.) Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos (2029 C. C.) Son aquellas indispensables para el funcionamiento del bien, indispensables para la utilidad del bien, pero que tienen origen por culpa del arrendatario Locativas

Si el arrendador se percata de la existencia de que arrendatario ha provocado los vicios en la cosa, y si se trata de un contrato de julio de 2003 (ley 820)para vivienda urbana; en éste caso el arrendador está facultado para solicitar la terminación del contrato, alegando el incumplimiento por parte del arrendatario. Si es un contrato anterior a le ley 820 de 2003 o diferente a los de vivienda urbana, el arrendatario solo está obligado a realizar la mejora hasta la entrega del bien; es decir, cuando se termine el contrato el puede hacer la mejora del daño que causó. (Ley 56/1985). Locativas

Son aquellas que sólo consisten en objetos de lujo y recreo, que no aumentan el valor venal de la cosa Por mandato de la ley 820/03 no se pueden realizar mejoras voluptuarias, si se realizan se pierden, igualmente, cuando al llamar al arrendador para que realice las mejoras necesarias y no se le da el tiempo prudencial para que las realice y en consecuencia lo hace el arrendatario, éste puede perder las mejoras. El arrendatario debe devolver la cosa en el estado en que se entregó descontando el uso natural Cuando hay inmuebles por destinación, si se pueden retirar las mejoras siempre que no haya un detrimento en el bien, de lo contrario se pierden las mejoras V O L U P T A R I S

OBLIGACION DE SANEAMIENTO El arrendador está vedado de perturbar el uso y goce. Cuando el arrendador incurre en actos perturbatorios pone al arrendatario en la posibilidad de inhibirse del cumplimiento de las obligaciones, y como consecuencia pedir la terminación del contrato y el derecho de pedir la indemnización de perjuicios; o de acudir a los medios policivos que hacen relación con la perturbación de la tenencia. OBLIGACION DE SANEAMIENTO

VICIOS REDHIBITORIOS U OCULTOS DE LA COSA ARRENDADA: Para que los vicios se consideren redhibitorios se requiere: a) Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente, la razón de esto, es que el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo por tanto se puede dar el caso de que el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y afecte el interés del arrendatario de usar y gozar de la cosa. b) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente y que sea de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por menos precio. c) No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razón de su profesión.

VICIOS OCULTOS Vicios que afectan parte de la cosa: Se refiere a vicios parciales y corresponden al juez considerar si se pueden dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcional en el canon Vicios que impiden el uso y goce de la cosa: Art. 1990 del CC, permite al arrendatario promover una acción judicial para pedir la terminación del contrato y exigir que se indemnice el daño emergente si el vicio tiene una causa anterior al contrato, pero si el vicio era conocido por el arrendador o debió preverlo o por su profesión conocerlo, se incluirá en la indemnización el lucro cesante.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Concepto El código civil no sistematiza las obligaciones del arrendatario como lo hace con las obligaciones del arrendador. Por lo tanto se pueden extraer de la naturaleza misma del contrato, como de las normas diseminadas del Código Civil. Obligaciones Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato Velar por la conservación de la cosa arrendada Pagar el precio o renta convenido Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato

GOZAR LA COSA SEGÚN EL ESPÍRITU DEL CONTRATO: Esta obligación implica sub obligaciones a. Si el arrendatario tomo en arrendamiento para sí, él no podría subarrendar, esto como norma general, toda vez, que para el contrato de arrendamiento de local comercial no se aplica la norma. El subarriendo no se puede dar, a menos que las partes lo acuerden. b. Le es prohibido ceder su posición contractual c. Le es prohibido cambiarle la destinación al bien, a pesar de que la cosa en si misma considerada pueda servir para algo distinto. Ejemplo. Un contrato de arrendamiento para vivienda no se podrá colocar cabinas telefónicas, amenos que las partes lo acuerden.

VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA Implica que el arrendatario del cuidado al objeto como si fuera propio, sise aparta de esa conducta está incumpliendo el contrato. Esta obligación solamente se aprecia al momento en que se debe restituir el inmueble, implica que el arrendatario debe realizar la reparación de los daños que el mismo hubiere causado al bien El arrendatario tiene que entregar el bien en buen estado, descontando el uso natural. El art. 2005 establece una presunción en el evento en que no conste el estado en que se entrego la cosa, se entenderá haberlo recibido en regular estado salvo prueba en contrario

PAGAR EL PRECIO CONVENIDO El precio tiene que ser determinado o determinable: como es un contrato de tracto sucesivo de donde si no se ha pactado el tiempo el pago tendrá que hacerse por mensualidades vencidas, si se trata de un inmueble urbano o por anualidades vencidas si es rural, si son muebles o semovientes de acuerdo con el tiempo que se haya pactado, o por le tiempo que se va ha hacer el uso, es decir, si se arriendo por una sola suma y no se estipulare forma de pago, se entenderá que el arriendo deberá cubrir el precio convenido a la terminación del arriendo. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana el hecho de no pagar un canon de arrendamiento sé esta en mora, siempre y cuando el contrato se haya celebrado con posterioridad a la ley 820. Si se pacto un tiempo que generalmente son los primeros 5 días de cada mes y estando en vigencia la ley 820, el hecho de no pagar durante estos 5 días hay mora, excepto, si se trata de un contrato diferente o celebrado con anterioridad a la ley 820, ya que en estos primero tiene que haber prestación y luego la contraprestación, y solo hay mora cuando ha transcurrido el tiempo completo.

Si se pactaron los 5 días y en el primer día el arrendador no recibió la renta, el arrendatario no esta en mora, solo lo estará una vez hayan transcurrido los 5 días. El plazo es para el arrendador de recibir la renta y es plazo para el arrendatario de pagar el canon. El pago debe hacerse directamente a la persona contratante o a la persona que este designe para tal efecto, según lo establecido en el art. 1634 del CC. En caso que el arrendador se niegue ha recibir los cañones de arrendamiento, corresponde al arrendatario realizar el pago por consignación.

Después de haber realizado la consignación, el arrendatario tiene cinco días para remitir por correo certificado la copia del recibo hábil para el cobro para el arrendador, si no se envía dentro de los cinco días siguientes al pago no es valido el pago; igualmente si la notificación no se hace por correo certificado, o si se consigna antes del plazo convenido. PAGO POR CONSIGNACIÓN Cuando el arrendatario solicita que sea recibido el pago del canon de arrendamiento por parte del arrendador y este no lo hace, y vencido el término pactado para pagar, el arrendatario puede consignar el dinero en el banco agrario, banco oficial, dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del término pactado. El correo certificado se envía a la dirección que figura en el contrato. Antes de la ley 820 la dirección era donde recibía el pago, si no se tenia era el lugar donde habitaba, es decir, la residencia; a partir de la ley 820, se ordena a las partes decir las direcciones de notificación. Esta facultad no necesita autorización es sui generis, pero es un pago formal. Es requisito indispensable informarle al banco el motivo, el nombre del arrendador, el valor, el periodo que sé esta pagando. Cuando se acordó expresamente otro plazo después de haber realizado el contrato es valido al igual cuando el cambio es tácito siempre y cuando el arrendador no haya hecho ninguna objeción. Se tiene cinco días después de vencido el plazo convenido para pagar y una vez realzado el pago cinco días para remitir el recibo al arrendador. El banco expide dos recibos: el primero es para que el arrendador haga el cobro, toda vez que el banco es solo un diputado legal para recibir; y el segundo, es la copia para el arrendatario.

PURGAR LA MORA Purgar la mora significa perdonar la mora y es posible hacerlo cuando el arrendador recibe el pago por fuera del término, y no expresa su repudio a este. El simple hecho que el arrendador cobre los periodos atrasados, no implica el perdón o purga de la mora. Ante la mora de restituir la cosa arrendada el arrendador goza de dos acciones ha saber: 1.personal: con el fin de pedir la terminación del contrato y obtener por esa vía la restitución de la cosa. 2.Dominio o de reivindicación: se da en el caso de que el arrendatario desconociendo el contrato pretenda alegar dominio o posesión de la cosa

TERMINACIÓN DEL CONTRATO El arrendamiento expira por cualquiera de los modos señalados en el Art. 1625 del CC: Por la convención de las partes Por novación Por transacción Por remisión o Condonación Por confusión Por declaración de nulidad, etc. Cuando se modifica el precio, no hay novación del contrato, sólo se está añadiendo o quitando el componente de género del contrato. Se puede hablar de novación del contrato cuando se cambian los sujetos, el objeto o la causa, pues en verdad existe una mutación del contrato.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO El Art. 2008 establece las causales de terminación del contrato: a. Por la destrucción total de la cosa arrendada: Se supone que para que el contrato subsista, la cosa confiere el uso o goce que el arrendatario perseguía al celebrar el contrato. Por ellos al destruirse totalmente la cosa, el objeto del contrato desaparece, por lo cual terminan las relaciones contractuales entre el arrendador y el arrendatario. La destrucción debe ser total para que ponga fin al contrato; la destrucción parcial para que ponga fin al contrato, debe ser decidida por el juez. Se considera destrucción total cuando la cosa no sirve para el uso y goce que el arrendatario se propuso. Nos e exige que la cosa desaparezca, basta que no pueda hacer el uso de la cosa arrendada.

TERMINACIÓN DEL CONTRATO b. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato: Contratos de duración determinada: cuando las partes han señalado tiempo de duración del arriendo, se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido. Se estima que esta causal en materia de Arrendamiento de inmueble, sólo opera en los contratos mercantiles, ya que al segundo año se tiene derecho a la renovación, y en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el arrendatario, si cumple con sus deberes puede acogerse también a la renovación. Contratos de duración indeterminada: cuando las partes no han estipulado expresamente el tiempo de duración del contrato. Se configura la figura del desahucio, que consiste en el aviso o notificación que una de las partes debe dar a la otra anticipadamente, por el período o medida de tiempo que regula los pagos, esto es, por días, si el pago se hace diariamente, por mes si es mensual, etc., de la cesación del contrato. “si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por servicio especial a que se destinó la cosa arrendada o por la costumbre del lugar, no será necesario, desahucio” (Art. 2012 del CC.) En el arrendamiento de inmuebles el desahucio opera conforme a las normas especiales. c. Por la extinción del derecho del arrendador: Sólo opera cuando el arrendador arrienda, por ministerio de la justicia, como en el caso del secuestre. d. Por sentencia de juez o de arbitro en los casos que la ley ha previsto