ARRENDAMIENTOS URBANOS: NUEVO MARCO LEGAL

ARRENDAMIENTOS URBANOS: NUEVO MARCO LEGAL
Oscar Peñalver BEGOÑA GONZÁLEZ José GARCÍA

Situación de los arrendamientos en el contexto actual
Situación de los arrendamientos en el contexto actual. Regulación contractual vigente Óscar Peñalver

CRONOLOGÍA DE SENTENCIAS DE ARRENDAMIENTOS

CAUSAS DE LITIGIOS EN ESPAÑA

Porcentaje de estimación de la demanda

DURACIÓN APROXIMADA DE LOS JUICIOS ARRENDATICIOS
ALICANTE 3 – 4 MESES ELCHE TORREVIEJA 12 MESES NOVELDA

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
Vivienda permanente edificada. Arrendatario, cónyuge e hijos menores. Límite: viviendas de hasta 300 m2 y renta de hasta 5.5 x S.M.I. Protección normativa: estabilidad familiar. Duración mínima de cinco años (plazo inicial + prórrogas anuales obligatorias). Prórroga tácita anual hasta 3 años más. Libertad de pacto de renta. Pago anticipado un mes máximo. Actualización en los primeros cinco años: IPC y notificación por escrito. Posteriormente: Libertad de pacto. Elevación de renta proporcional al gasto invertido, por mejoras transcurridos cinco años, salvo pacto. Derecho de adquisición preferente: Derecho de tanteo y retracto. Posibilidad de acceso del contrato al Registro de la Propiedad.

Arrendamiento para usos distintos
Locales o naves para actividades empresariales, profesionales, culturales, formativas, educativas, de segunda residencia, de vivienda de temporada, etc. Régimen normativo de libertad de pactos. Supletoria L.A.U. y el código civil. Indemnización al arrendatario (artículo 34 L.A.U.): Por finalización del plazo en arrendamientos de más de cinco años, con actividad comercial de venta al público. El arrendatario debe solicitar su voluntad de renovar el contrato por mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Importe de la indemnización: Gastos de traslado y pérdida de la clientela en comparación con la nueva ubicación. Si no inicia la misma actividad y el arrendador o tercero la desarrollan, se abona una mensualidad por año de contrato, con máximo de 18 meses.

Contenido común contractual. fianza
OBLIGATORIA. Importe en metálico de un mes para arrendamientos de vivienda, y de dos meses para arrendamientos usos distintos. En la Comunidad Valenciana, está regulado el depósito obligatorio de las fianzas, sin devengo de intereses. Ley 8/2004. Actualización de la fianza después de los primeros cinco años de arrendamiento. Mutuo acuerdo. Si no, en la misma proporción de la actualización de la renta. Libertad de pacto de garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Cesión y subarriendo ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA:
Cesión: consentimiento escrito del arrendador. Subrogación del cesionario. Subarriendo: consentimiento escrito del arrendador y sólo de forma parcial. Se extingue con el arrendamiento principal, y la renta máxima es la que paga el arrendatario. ARRENDAMIENTOS USOS DISTINTOS: Si hay actividad empresarial o profesional no se requiere consentimiento del arrendador. Requiere notificación fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde la cesión o subarriendo. Elevación de la renta de 10% en subarriendo parcial y de 20% en subarriendo total o cesión.

Gastos grles. y conservación de la vivienda
GASTOS GENERALES. Pago por el arrendatario: pacto por escrito y determinando el importe anual a fecha del arrendamiento. CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA. Reparaciones: Arrendador paga las que permitan que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad. El arrendatario paga las reparaciones cuyo deterioro le es imputable, y las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario. CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA. Obras: Del arrendatario: exige consentimiento escrito del arrendador. Del arrendador: debe soportarlas el arrendatario si son obras de mejora inaplazables. El arrendatario debe ser notificado, reducir su renta, e indemnización por el perjuicio.

Enajenación de la vivienda arrendada
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA: Durante los cinco primeros años: el adquirente se subroga obligatoriamente. También en supuestos de ejecución hipotecaria, judicial o análogos. A partir del sexto año: el adquirente también se subroga. Excepción: si adquiere de buena fe la vivienda, a título no gratuito, y del propietario que consta en el Registro de la Propiedad (artículo 34 Ley Hipotecaria). También cabe pacto de extinción del arrendamiento por enajenación de vivienda. En este último caso, el arrendador debe indemnizar al arrendatario por importe de una mensualidad por cada año de contrato que quedase por cumplir, superior al quinto año. ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO: El adquirente se subroga excepto si adquiere de buena fe la vivienda, a título no gratuito, y del propietario que consta en el Registro de la Propiedad (artículo 34 Ley Hipotecaria).

Consejos en la negociación del contrato.
Excluir expresamente en el contrato la aplicación de cada uno de los preceptos no deseados. En contratos de vivienda de duración superior a cinco años: puede desistir el arrendatario si preavisa con dos meses de antelación. Pactar indemnización al arrendador por una mensualidad de renta por año que reste por cumplir. Inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad antes de que se concierte cualquier contrato que pueda provocar la resolución del arrendamiento. Continúa el arrendamiento por la duración pactada. En arrendamientos de uso distinto, suprimir el derecho del arrendatario a la cesión y subarriendo del inmueble arrendado. Plantearse la posibilidad de arbitraje. No determinar juez competente distinto al del lugar en el que se halla el inmueble.

Óscar Peñalver | oscar.penalver@cuatrecasas.com
Pz de los Luceros – Alicante Este documento es meramente expositivo y debe ser interpretado conjuntamente con las explicaciones y, en su caso, con el informe elaborado por Cuatrecasas, Gonçalves Pereira sobre esta cuestión

Novedades legislativas. aplicación en los contratos y conflictividad.
Begoña GONZÁLEZ requena

SUMARIO REFORMAS LEGISLATIVAS DOMICILIO DEL ARRENDATARIO. NOTIFICACIÓN
ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO FASES PROCESALES. OPOSICIÓN ESCRITA VISTA DEL JUICIO VERBAL. MOTIVOS DE OPOSICIÓN LANZAMIENTO PROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA

I. Reformas legislativas
Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. Disminuir el endeudamiento de los hogares y ofrecer flexibilidad ante cambios en los ingresos de la unidad familiar. LAU: No procede prórroga obligatoria: necesidad del arrendador + consta expresamente. LEC: enervación, notificación al arrendatario, condonación, notificación sentencia, etc. Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal. Derecho a la tutela judicial efectiva de los Tribunales. Servicio destinado a prestar tutela a los ciudadanos de forma efectiva. Conveniencia de dotar a la Justicia de medios modernos y eficientes. Sistema del juicio monitorio. Proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

II. Domicilio del arrendatario. Notificación.
Domicilio designado en el contrato (domicilio social) o el del local arrendado: Artículo LEC “Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1. del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.” Edictos: Artículo 164, párrafo cuarto LEC. “En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.” Notificación por el procurador. Artículo º LEC.

III. ENERVACIÓN de la acción de desahucio
Enervación: pago o consignación de las cantidades adeudadas. Art LEC “paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. “ Art LEC “La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.” No procede enervación: Reclamación fehaciente. Un mes. Intimidación expresa de pago.

Iv. Fases procesales. Oposición escrita.
DEMANDA Admisión y señalamiento: juicio y lanzamiento Notificación demandado Oposición Juicio Sentencia Lanzamiento No oposición Decreto

v. Vista del juicio verbal. Motivos de oposición.
Motivos procesales. El demandado sólo puede alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art LEC). El demandado no puede reconvenir. Art LEC. El arrendatario no ha procedido a las reparaciones. El demandado no puede alegar compensación en la vista. Resolución unilateral del contrato por el arrendatario. Intereses pactados. La no entrega de recibos o facturas no puede excluir la obligación de probar el pago. Indeterminación de cuantías u oposición al pago de gastos de comunidad.

vI. Lanzamiento (i) Posibilidad de condonación de deudas por desalojo voluntario. Art LEC “Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.” Solicitud de ejecución directa. Artículo LEC. “En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.”

vI. Lanzamiento (Ii) Sentencia:
No comparecencia a la vista. Artículo LEC: “En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.” Firmeza. Problemas con el lanzamiento fijado al mes de la vista. Recursos. Ejecución Provisional. Decreto dando por terminado el procedimiento. Intento de notificación. Mera solicitud para la ejecución. Artículo LEC: “Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud. Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.”

vII. Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas (I) Situación: “El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler” Objetivo: Flexibilizar el mercado del alquiler Reforma: La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 La Ley de Enjuiciamiento Civil de 2001 (aspectos accesorios) Disposición Transitoria Primera: Régimen de los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley. Aspectos fundamentales: Demanda: un mes de renta impagada. Reforzar la libertad de pactos.

vII. Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas(II) La duración del arrendamiento: Reducción de la prórroga obligatoria de 5 a 3 años Reducción de la prórroga tácita de 3 a 1 año. La recuperación del inmueble por el arrendador para residencia habitual: Primer año de duración, con dos meses de antelación Sin necesidad de previsión expresa El arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento: 6 meses del contrato con antelación mínima de 1 mes. Solo indemnización pactada: un mes de renta por año. Comprador de una vivienda arrendada: Solo obligado a mantener el arrendamiento si se encuentra inscrito en el RP Inferior a cinco años, no registrado, deberá mantener el arrendamiento. Superior a cinco años, no registrado, mantenerlo cinco años. Incremento de la renta al año, posible pacto inferior o superior a IPC o subida anual.

vIII. ARRENDAMIENTOS DE TEMPORADA
NOTICIAS EN PRENSA: El Gobierno planea prohibir a los particulares el alquiler vacacional de pisos y apartamentos (“UHM Noticias”) La nueva ley del alquiler abre la puerta a impedir que particulares alquilen sus pisos a turistas (“20minutos.es” ) SITUACIÓN ACTUAL: Artículo 3 LAU: tendrá consideración de «arrendamiento para uso distinto del de vivienda» los arrendamientos de fincas urbanas por temporada. Se enmarca dentro de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda. La vivienda arrendada no constituye el domicilio habitual del arrendatario Se rigen por la voluntad de las partes. Sólo en lo no pactado expresamente por éstas son de aplicación la LAU y el CC REFORMA: Articulo 5e) excluye de la Ley de Arrendamientos Urbanos los arrendamientos de temporada: “e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.” Las viviendas para alquiler de vacaciones ya no están reguladas dentro del Régimen de los Arrendamientos Urbanos, se han vinculado a la Normativa sobre Turismo de la que disponga cada Comunidad Autónoma.

RECOMENDACIONES Un buen contrato de arrendamiento.
Rapidez en la toma de decisiones. Asesoramiento previo y posterior. Figura del procurador como agente notificador. Aval y otras garantías (nóminas, contratos de trabajo, avalistas solidarios, etc.) ¿seguros?. Derechos del arrendatario. Inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Begoña González| begona.gonzalez@cuatrecasas.com
Pz de los Luceros – Alicante Este documento es meramente expositivo y debe ser interpretado conjuntamente con las explicaciones y, en su caso, con el informe elaborado por Cuatrecasas, Gonçalves Pereira sobre esta cuestión

El arrendamiento de viviendas: régimen fiscal
José García

VA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA VS SIN OPCIÓN GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS I R P F ARRENDADOR: GASTOS DEDUCIBLES / REDUCCIÓN ARRENDATARIO: DEDUCCIONES PREVENCIÓN FRAUDE FISCAL I S SOCIEDADES ARRENDAMIENTO VIVIENDA VS SOCIEDADES GRLES IP/ ISD LOS BENEFICIOS DE LA EMPRESA FAMILIAR SOCIMI SOCIMI: REGIMEN FISCAL

VA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA VS SIN OPCIÓN

Alquiler con opción a compra vs sin opción
problemática La promoción para alquiler supone, en principio, la no deducibilidad de todo el IVA soportada en la construcción. La venta de una parte de la promoción generará autoconsumos por la parte que finalmente se destine al arrendamiento sin opción de compra. Alternativa: alquiler con opción a compra SIN OPCIÓN CON OPCIÓN CUOTA ARRENDAMIENTO EXENTO /0% NO EXENTO / 10% IVA SOPORTADO CONSTRUCCIÓN DEVOLUCIÓN DEDUCIBLE TRANSMISIÓN EXENTO / TPO

VA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA VS SIN OPCIÓN GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS

GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS
CRÉDITOS INCOBRABLES 1 año/6 meses 3 meses 1 mes (1) Devengo operación Rectificación factura Comunicación AEAT CONCURSO 1 mes/15 días 1 mes (1) Devengo operación Declaración concurso (publicación BOE) Comunicación AEAT Rectificación factura (1) Un mes a computar desde la emisión de la factura rectificativa

Requisitos modificación base imponible créditos impagados
GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS Requisitos modificación base imponible créditos impagados Transcurso de un determinado plazo desde el devengo del impuesto repercutido sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crédito derivado del mismo(1): El reflejo de este impago en los libros registros exigidos para el IVA. Que el destinatario actúe en la condición de empresario o profesional (o, en otro caso, si base imponible-sin IVA-> 300 €). Sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial/requerimiento notarial. El destinatario de las operaciones sujetas al impuesto no haya hecho efectivo el pago de las cuotas repercutidas. Con posterioridad al devengo de la operación, se dicte auto de declaración de concurso del deudor. Con carácter general plazo de 1 año Excepcionalmente plazo de 6 meses volumen negocios del sujeto pasivo en año natural inmediato no haya excedido de ,04 € (novedad Real-Decreto Ley 6/2010) Créditos adeudados por Entes públicos: certificación expedida por el órgano competente del Ente público deudor de acuerdo con el informe del Interventor o Tesorero en el que conste el reconocimiento de la obligación a cargo del mismo y su cuantía) --- Novedad Real-Decreto Ley 6/2010. (1) Regla específica para operaciones a plazos: plazo a computar desde del vencimiento de cada pago, no el devengo de la operación.

SUPUESTOS EXCLUIDOS DE LA POSIBILIDAD DE MODIFICAR LA BASE IMPONIBLE Créditos que disfruten de garantía real, en la parte garantizada. Créditos afianzados por entidades de crédito o sociedades de garantía recíproca o cubiertos por un contrato de seguro de crédito o de caución, en la parte afianzada o asegurada. Créditos entre personas o entidades vinculadas. Créditos adeudados o afianzados por entes públicos (excepto que se trate de créditos incobrables que cumplan requisitos anteriores). Cuando el destinatario de las operaciones no esté establecido en el territorio de aplicación del Impuesto, ni en Canarias, Ceuta o Melilla. En los supuestos de pagos parciales anteriores a la citada modificación se entenderá que el IVA está incluida en las cantidades percibidas y en la misma proporción que la parte de la contraprestación satisfecha.

Modificaciones posteriores de la base imponible al alza Concurso: Cuando se acuerde la conclusión del mismo por las siguientes causas (art Ley Concursal 22/2003). Una vez firme el auto de la Audiencia Provincial que revoque en apelación el auto de declaración de concurso. En cualquier estado del procedimiento, cuando se produzca o compruebe el pago o la consignación de la totalidad de los créditos reconocidos o la íntegra satisfacción de los acreedores por cualquier otro medio. En cualquier estado del procedimiento, una vez terminada la fase común del concurso, cuando quede firme la resolución que acepte el desistimiento o la renuncia de la totalidad de los acreedores reconocidos. Créditos incobrables: El acreedor perciba el importe impagado y el destinatario no actúe en la condición de empresario o profesional. El sujeto pasivo desista de la reclamación judicial al deudor o llegue a un acuerdo de cobro con el mismo con posterioridad. La aprobación del convenio de acreedores, en su caso, no afectará a la modificación de la base imponible que se hubiera efectuado previamente.

VA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA VS SIN OPCIÓN GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS I R P F ARRENDADOR: GASTOS DEDUCIBLES / REDUCCIÓN

ARRENDADOR: GASTOS DEDUCIBLES / REDUCCIÓN
Rendimientos del capital inmobiliario - Gastos deducibles: gastos necesarios SIN LÍMITE CON LÍMITE TRIBUTOS Y RECARGOS NO ESTATALES (IBI) SALDOS DE DUDOSO COBRO SERVICIOS PERSONALES AMORTIZACIÓN INTERESES ADQUISICIÓN INTERESES EN MEJORA GASTOS DE REPARACIÓN Y DE CONSERVACIÓN

Reducciones: Reducción general para arrendamiento de vivienda: 60%. Reducción del 100%, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: Arrendatario sea joven (entre 18 y 30 años). Rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM. Caso de haber varios arrendatarios se aplicará la reducción proporcionalmente a quienes cumplan.

Rendimientos de actividades económicas: El régimen tributario en IRPF es prácticamente idéntico al derivado del arrendamiento con dos diferencias significativas: No hay límite de gastos. No hay reducciones por arrendamiento de viviendas. La aplicación de las reglas de amortización de sociedades puede dar lugar a un mayor gasto. El régimen tributario en IP y en ISD es radicalmente distinto, ya que podría permitir obtener los beneficios de la empresa familiar.

VA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA VS SIN OPCIÓN GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS I R P F ARRENDADOR: GASTOS DEDUCIBLES / REDUCCIÓN ARRENDATARIO: DEDUCCIONES

ARRENDATARIO: DEDUCCIONES
DEDUCCIÓN ESTATAL DEDUCCIÓN AUTONÓMICA Los contribuyentes podrán deducirse el 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a ,20 euros anuales. La base de la deducción es de hasta euros anuales si la base imponible del contribuyente es igual o inferior a ,20 euros y decrece hasta 0 cuando la base sea igual a ,20 (base deducción = – 1,4125 (base – ,20). Deducciones propias en las siguientes Comunidades Autónomas: Andalucía Principado de Asturias Illes Balears Canarias Cantabria Castilla y León Cataluña Galicia Comunidad de Madrid Comunitat Valenciana Extremadura (sólo hasta el 29/6/12)

VA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA VS SIN OPCIÓN GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS I R P F ARRENDADOR: GASTOS DEDUCIBLES / REDUCCIÓN ARRENDATARIO: DEDUCCIONES PREVENCIÓN FRAUDE FISCAL

prevención fraude fiscal
MODELO 159 APROBADO EN 2009, PERO APLICABLE POR PRIMERA VEZ EN 2010 (INFORMACIÓN ENTREGADA A LA AGENCIA TRIBUTARIA EN FEBRERO DE 2011): Era una de las medidas estrella de la Ley 36/2006 de prevención del fraude fiscal. Consiste en que las compañías eléctricas informan a la AEAT de los siguientes datos: Nombre y apellidos o razón social o denominación completa y número de identificación fiscal de los contratantes, y, en su caso, de aquellos a cuyo cargo proceda efectuar el cobro de las correspondientes facturas. Referencia catastral del inmueble y su localización. Potencia nominal contratada y consumo anual en Kilovatios. Ubicación del punto de suministro. Fecha de alta del suministro.

VA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA VS SIN OPCIÓN GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS I R P F ARRENDADOR: GASTOS DEDUCIBLES / REDUCCIÓN ARRENDATARIO: DEDUCCIONES PREVENCIÓN FRAUDE FISCAL I S SOCIEDADES ARRENDAMIENTO VIVIENDA VS SOCIEDADES GRLES

Sociedades de arrendamiento de vivienda
requisitos Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8. Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento al menos tres años. Contabilidad analítica por cada vivienda y local para conocer la renta que corresponde. La actividad de arrendamientos de vivienda debe suponer al menos el 55% de las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de inmuebles que se hayan mantenido tres años y que hayan disfrutado de la bonificación o alternativamente que al menos el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación.

Tributación EN: IS IVA Bonificación del 85% para las rentas obtenidas del arrendamiento. Bonificación del 90% para las rentas obtenidas del arrendamiento de viviendas a discapacitados, siempre que se hayan realizado obras de adecuación de la vivienda (y las obras estén certificadas). Tributan al 4% las viviendas adquiridas por estas entidades, siempre que las rentas se puedan bonificar y la entidad aplique el régimen.

COMPARATIVA ESTRUCTURAS EFICIENTES (SOCIEDAD SÓLO CON VIVIENDAS ARRENDADAS) FORMA DE EJERCICIO BENEFICIO IS NETO IS IRPF NETO IMPUESTOS RÉGIMEN GENERAL* (ANTIGUA PATRIMONIAL) 100 25 75 20,25 54,75 ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS 4,5 95,5 25,79 69,71 PERSONA FÍSICA (SIN ACTIVIDAD EC.) N/A 22,4/0 77,6/100 PERSONA FÍSICA (CON ACTIVIDAD EC.) 56 44 ESTRUCTURAS EFICIENTES (SOCIEDAD DEDICADA AL ARRENDAMIENTO DE LOCALES) FORMA DE EJERCICIO BENEFICIO IS NETO IS IRPF NETO IMPUESTOS RÉGIMEN GENERAL* (ANTIGUA PATRIMONIAL) 100 25 75 20,25 54,75 ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS n/a PERSONA FÍSICA 56 44 *Entendemos que aplica PYMES y en persona física el marginal máximo

VA ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA VS SIN OPCIÓN GESTIÓN MOROSIDAD – LOS PLAZOS I R P F ARRENDADOR: GASTOS DEDUCIBLES / REDUCCIÓN ARRENDATARIO: DEDUCCIONES PREVENCIÓN FRAUDE FISCAL I S SOCIEDADES ARRENDAMIENTO VIVIENDA VS SOCIEDADES GRLES IP/ ISD LOS BENEFICIOS DE LA EMPRESA FAMILIAR

Los beneficios de la empresa familiar
Se proyectan en dos impuestos: Impuesto sobre el Patrimonio: permiten la exención de los activos necesarios para la actividad o de las participaciones de entidades que se dediquen a esta actividad. (Gravamen restablecido durante 2011 y 2012). Restablecimiento coyuntural: Sólo 2012 y 2013. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: permiten la aplicación de una reducción del 95% en la base imponible. Previsión desaparición bonificación 99% para sucesiones. FORMA DE EJERCICIO NETO IMPUESTOS IP/ISD RÉGIMEN GENERAL* (ANTIGUA PATRIMONIAL) 54,75 Posible empresa familiar ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS 69,71 PERSONA FÍSICA (SIN ACTIVIDAD EC.) 77,6/100 No empresa familiar PERSONA FÍSICA (CON ACTIVIDAD EC.) 44 *Entendemos que aplica PYMES y en persona física el marginal máximo

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SOCIMI: RÉGIMEN FISCAL
OBJETO SOCIAL Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento Tenencia de participaciones de otras SOCIMI o entidades no residentes con mismo objeto social y régimen de distribución de beneficios Tenencia de acciones o participaciones de IIC RÉGIMEN DE INVERSIÓN 80 % DE SU ACTIVO EN: Bienes inmuebles urbanos para su arrendamiento Terrenos para la promoción de inmuebles destinados al arrendamiento Participaciones en el capital o patrimonio de entidades con el mismo objeto social RÉGIMEN DE INVERSIONES Disponen de dos años para cumplir con los criterios de inversión, y que así les sea de aplicación el régimen fiscal especial

LIQUIDEZ Todas sus acciones están sometidas a cotización, por lo tanto, no tienen la obligación de mantener un coeficiente de liquidez. DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS 100% del beneficio obtenidos de dividendos y participaciones en beneficios 50% del beneficio de la venta de inmuebles y participaciones. - 80% del resto de los beneficios FINANCIACIÓN EXTERNA Pueden financiarse sin que exista límite legal Mercado regulado español, de un país de la UE o del EEE. En el MAB español, de un país de la UE o del EEE

En sede del IS: Tipo de gravamen: 0% (antes un 19%) No se pueden compensar BINS. REGULARIZACIÓN Rentas por alquiler transmitidos antes de 3 años: el tipo del 30% Rentas derivadas de la transmisión de acciones o participaciones antes de que transcurran 3 años. NUEVO GRAVAMEN ESPECIAL NUEVO GRAVAMEN ESPECIAL AL 19% Aplicable a los dividendos distribuidos por la SOCIMI: socios participación >5 % y estén exentos, ó tributen a un tipo de gravamen < 10%.

CÁLCULO COMPARATIVO CON OTROS VEHÍCULOS SOCIOS PERSONAS JURÍDICAS: VEHÍCULO BENEFICIOS IMPUESTOS DIVIDENDO REPARTIBLE IMPUESTO SOCIO NETO SOCIMI 100 30,0 70,0 SOCIEDAD ORDINARIA (DDI 50% ART TRLIS) 30 70 10,5 59,5 SOCIEDAD ORDINARIA (DDI 100% ART TRLIS) Aparentemente la fiscalidad cuando el socio es persona jurídica no es distinta si puede aplicar la deducción por doble imposición plena. No obstante, hay que añadir el efecto “congelador” que aporta la SOCIMI, por la parte de las rentas que se no distribuyen al socio, pues éstas no tributarán en la SOCIMI en tanto no se repartan. Este efecto no se consigue con una sociedad ordinaria, pues las rentas del vehículo siempre tributarán al tipo general.

CÁLCULO COMPARATIVO CON OTROS VEHÍCULOS SOCIOS PERSONAS JURÍDICAS: VEHÍCULO BENEFICIOS IMPUESTOS SOCIEDAD DIVIDENDO REPARTIBLE IMPUESTO SOCIO* NETO SOCIMI 100 27 73 SOCIEDAD ORDINARIA 30 70 18,9 51,1 PERSONA FÍSICA (SIN VEHÍCULO) N/A 54** 46 * Asumiendo la tributación máxima vigente (27%) ** Se asume que no se arriendan viviendas

José García| jose. garcia@cuatrecasas
José García| Pz de los Luceros – Alicante Este documento es meramente expositivo y debe ser interpretado conjuntamente con las explicaciones y, en su caso, con el informe elaborado por Cuatrecasas, Gonçalves Pereira sobre esta cuestión

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