Seminario de Capacitación Derechos Reales

Presentación del tema: "Seminario de Capacitación Derechos Reales"— Transcripción de la presentación:

1 Seminario de Capacitación Derechos Reales
Mg. Sebastián E. Sabene

2 CÓDIGO CIVIL ORIGINARIO
DERECHO REAL TÍTULO MODO Arts. 1184, inc. 1°, 3270 y ccs., Cód. Civ. Art. 577, Cód. Civ. y nota PUBLICIDAD: TRADICIÓN Nota al Cap. VIII, Libro III, Título IV, Código Civil

3 Nota al Cap. VIII, Libro III, Título IV, Código Civil
(último párrafo) “(…) En un país como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la República Argentina sería difícil encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutilaciones por la división continua de los bienes raíces que causan las leyes de la sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o transcripción de los títulos de propiedad”.

4 LA CUESTIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA
El inmueble hipotecado, por definición, continúa en poder del deudor OFICIO DE HIPOTECAS Arts a 3148, Cód. Civ. Arts a 3203, Cód. Civ.

5 Inscripción registral del título en sentido formal
La reforma de la Ley Art. 2505, Código Civil: “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”. Inscripción registral del título en sentido formal

6 ¿Inscripción constitutiva o declarativa?
“se juzgará perfeccionada” “no serán oponibles a terceros” Art. 2°, ley : “De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos: (…)”

7 PUBLICIDAD: INSCRIPCIÓN
CÓDIGO CIVIL ACTUAL DERECHO REAL TÍTULO MODO Arts. 1184, inc. 1°, 3270 y ccs., Cód. Civ. Art. 577, Cód. Civ. y nota PUBLICIDAD: INSCRIPCIÓN Art. 2505, CC (t.o. ley )

8 POSESIÓN Y TENENCIA

9 CORPUS (Poder físico de disposición sobre la cosa objeto de posesión)
Posesión (art CC) CORPUS (Poder físico de disposición sobre la cosa objeto de posesión) ANIMUS (Intención de someter la cosa al ejercicio de un “derecho de propiedad” – no reconocimiento de un señorío superior)

10 CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN
Legítima (art. 2355, 1ª parte CC) Ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con las disposiciones legales. Título Suficiente + Modo Suficiente P O S E I Ó N Buena Fe (art CC) Ignorancia o error de hecho excusables 1. Posesión con boleto (art. 2355, in fine, CC – según ley ) Casos especiales 2. Título putativo (art CC) Ilegítima (art. 2355, 2ª parte, CC) Simple Mala Fe Mala Fe Viciosa (art CC) Sin título Título nulo Modo insuficiente para adquirir derecho real Adquisición de quien no tenía la posesión de la cosa Adquisición de quien tenía la posesión pero no tenía capacidad para transmitirla Hurto (art CC) Estelionato (art. 1178/9) Abuso de confianza (art. 2372) Muebles Mala Fe (art CC) Violencia (arts. 2365/8) Clandestinidad (art. 2369/71) Abuso de confianza (art. 2372) Inmuebles

11 INTERVERSIÓN DE TÍTULO
Principio de inmutabilidad de la causa de la posesión (art CC): Nadie puede cambiar por sí ni por el mero transcurso del tiempo la causa de su posesión. Fuente principal: arts y 2231 del Código de Napoleón Los supuestos de interversión de título NO SON EXCEPCIONES A ESTE PRINCIPIO Hay interversión del título cuando se cambia la causa en virtud de la cual se tiene o posee la cosa. No siempre el cambio de causa implica mutación de la relación real

12 INTERVERSIÓN DE TÍTULO (continuación)
UNILATERAL BILATERAL El tenedor excluye de la posesión al poseedor cuando exterioriza su voluntad en tal sentido y alcanza el efecto perseguido (art CC) Requisitos: 1.- Voluntad 2.- Exteriorización de la misma 3.- Eficacia Resultado: el tenedor se convierte en poseedor, adquiriendo una posesión ilegítima de mala fe, viciada por abuso de confianza (art CC) TRADITIO BREVI MANU (art CC) CONSTITUTO POSSESSORIO (arts. 2462, inc. 3° y 6° CC) Traditio Brevi Manu Propiamente Dicha (art. 2387, 1ª parte CC): El tenedor, en virtud de un contrato, se consagra como poseedor. Ejemplos: Locatario que adquiere el dominio del inmueble locado Tomador del leasing que ejerce la opción de compra Traditio Brevi Manu por extensión (art. 2387, in fine CC): El tenedor, en virtud de un contrato, sigue siendo tenedor, mas representa la posesión de otro poseedor. Ejemplo: Enajenación de la finca arrendada – principio de subsistencia de la locación (art CC) El poseedor, en virtud de un contrato, se “constituye en poseedor a nombre del adquirente”, por lo tanto se convierte en tenedor. Ejemplo: Vendedor de un inmueble que luego de transmitido el dominio y la posesión permanece en él en carácter de locatario o comodatario

13 ACCESIÓN DE POSESIONES
A título universal (mortis causa) PA PB Ficción legal: art Cód. Civ. – El heredero continúa la persona del causante, por lo tanto no son dos posesiones que se juntan sino una sola que es continuada por B. La buena o mala fe se califican en la posesión A, puesto que es el momento en que se adquiere (arts y 4004 CC) A título singular PA PB Para la accesión de posesiones y la prescripción adquisitiva larga, calificamos en A (arts y 3270 CC). Aquí sí son dos posesiones que se unen en los términos de los artículos 2475 y 2476 del Cód. Civ. ¿Cómo se califica la buena o mala fe? Para la prescripción adquisitiva breve, calificamos en B (art CC).

14 Cesión de derechos posesorios
1.- ¿SE TRANSMITE LA POSESIÓN? 2.- ¿CUÁL ES LA FORMA LEGAL IMPUESTA? 3.- RELEVANCIA DEL PLANO DE MENSURA QUE PRETENDE PRESCRIBIR 4.- ¿DOCUMENTO REGISTRABLE? 5.- ACTA NOTARIAL

15 DOMINIO IMPERFECTO DOMINIO FIDUCIARIO DOMINIO DESMEMBRADO
DOMINIO REVOCABLE

16 Dominio Fiduciario FIDUCIARIO FIDEICOMISARIO FIDUCIANTE BENEFICIARIO

17 Dominio Revocable ADQUIRENTE TRANSMITENTE TRADICIÓN

18 DOMINIO ÚTIL O DESMEMBRACIÓN
DOMINIO DESMEMBRADO IUS UTENDI IUS FRUENDI IUS ABUTENDI DOMINIO ÚTIL O DESMEMBRACIÓN NUDA PROPIEDAD

19 COSA MUEBLE O INMUEBLE AJENA LA CARGA DE NO ALTERAR LA SUSTANCIA
DERECHO REAL USO Y GOCE COSA MUEBLE O INMUEBLE AJENA LA CARGA DE NO ALTERAR LA SUSTANCIA

20 SALVA RERUM SUBSTANTIA
NEMINI RES SUA SERVIT SALVA RERUM SUBSTANTIA

21 MODOS DE CONSTITUCIÓN CONTRATO TESTAMENTO LEY PRESCRIPCIÓN

22 USUFRUCTO CONTRACTUAL
SUPUESTO 1: CONSTITUCIÓN I.U. I.F. I.A. DOMINIO USUFRUCTO

23 USUFRUCTO CONTRACTUAL
SUPUESTO 2: RESERVA I.U. I.F. I.A. USUFRUCTO DOMINIO

24 USUFRUCTO CONTRACTUAL
SUPUESTO 3: CONSTITUCIÓN Y ENAJENACIÓN I.U. I.F. USUFRUCTO I.A. DOMINIO

25 USUFRUCTO TESTAMENTARIO
SUPUESTO 1: LEGADO DE USUFRUCTO I.U. I.F. USUFRUCTO (LEGATARIO) I.A. testador DOMINIO desmembrado (heredero)

26 USUFRUCTO TESTAMENTARIO
SUPUESTO 2: LEGADO DE nuda propiedad I.U. I.F. USUFRUCTO (heredero) I.A. testador DOMINIO desmembrado (legatario)

27 USUFRUCTO TESTAMENTARIO
SUPUESTO 3: LEGADO DE USUFRUCTO y legado de nuda propiedad I.U. I.F. USUFRUCTO (LEGATARIO) I.A. testador DOMINIO desmembrado (legatario)

28 Disposición del inmueble
¿Usufructo legal? Caso del dinero El objeto Disposición del inmueble

29 Prescripción adquisitiva de usufructo
posesión tiempo

30 Capacidad para constituir usufructo
contractual testamentario

31 Obligaciones previas a entrar en el goce de la cosa fructuaria
INVENTARIO FIANZA

32 FACULTADES JURÍDICAS DEL USUFRUCTUARIO: CONSTITUCIÓN DE DERECHOS PERSONALES
CESIÓN LOCACIÓN

33 EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
REVOCACIÓN CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA RESOLUCIÓN FIN DE LA EXISTENCIA DEL USUFRUCTUARIO CONFUSIÓN VENCIMIENTO DEL PLAZO RENUNCIA PÉRDIDA O DETERIORO DE LA COSA NO USO PRESCRIPCIÓN

34 ¿DERECHO REAL AUTÓNOMO?
Propiedad Horizontal ¿DERECHO REAL AUTÓNOMO?

35 El ingreso al sistema horizontal…
REGISTRO CATASTRAL: PLANO DE MENSURA REGISTRO NOTARIAL: REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADM. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: INSCRIPCIÓN RCA

36 ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

37 EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTES EXCLUSIVAS PARTES COMUNES Unión inescindible Unidades Funcionales Unidades Complementarias

38 INDEPENDENCIA FUNCIONAL
La Unidad Funcional INDEPENDENCIA FUNCIONAL SALIDA A LA VÍA PÚBLICA DESTINO

39 Las Unidades Complementarias
DERECHO CIVIL DERECHO REGISTRAL ¿Tiene autonomía civil? ¿Puede ser objeto independiente de un negocio jurídico? ¿Autonomía registral?

40 Las Partes Comunes PARTES NECESARIAMENTE COMUNES
PARTES CONVENIENTEMENTE COMUNES CONVERSIÓN DE PARTES EXCLUSIVAS EN COMUNES CONVERSIÓN DE PARTES COMUNES EN EXCLUSIVAS

41 Las Partes Comunes de uso exclusivo
LA CUESTIÓN DE SU PROPIEDAD LA CUESTIÓN DE SU GOCE PORCENTUAL DE DOMINIO Art. 3°, Ley “El derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal” PORCENTUAL DE DOMINIO PORCENTUAL FISCAL PORCENTUAL DE EXPENSAS

42 EL OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY N° , Art. 1° “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta…” EDIFICIO CONSTRUIDO

43 PLANO PROYECTO Y DEFINITIVO
SITUACIÓN JURÍDICA DE LAS UNIDADES EN CONSTRUCCIÓN O A CONSTRUIR DECRETO N° /49, Art. 1° “Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un reglamento de copropiedad y administración, impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9 de la Ley , dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros públicos por toda persona, física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en propiedad -conforme al régimen de la Ley un edificio existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la inscripción del referido reglamento” PLANO PROYECTO Y DEFINITIVO PLANO DEFINITIVO PLANO PROYECTO

44 EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
LEY N° , Art. 9° “Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad…” ¿Naturaleza jurídica?

45 Reglamento otorgado por el único propietario
ACTO UNILATERAL Reglamento acordado para dividir un condominio CONTRATO

46 CLÁUSULAS ESTATUTARIAS CLÁUSULAS REGLAMENTARIAS
Reforma: Unanimidad CLÁUSULAS REGLAMENTARIAS Reforma: Dos Tercios

47 Carácter vinculante de sus decisiones
LAS ASAMBLEAS ÓRGANO DELIBERATIVO Competencia: ASUNTOS DE INTERÉS COMÚN QUE NO SE ENCUENTREN COMPRENDIDOS EN LAS ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR Carácter vinculante de sus decisiones

48 ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS
TIPOS DE ASAMBLEAS ASAMBLEAS ORDINARIAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS

49 RECAUDOS DE VALIDEZ DE LAS ASAMBLEAS
CONVOCATORIA QUÓRUM MAYORÍA

50 La CONVOCATORIA COMUNICACIÓN DE LA CIRCUNSTANCIAS DE CELEBRACIÓN DE LA ASAMBLEA. LEGITIMACIÓN RELEVANCIA DEL ORDEN DEL DÍA ¿ES PROCEDENTE LA FÓRMULA “VARIOS ASUNTOS”? Se ha resuelto que la fórmula “varios” o “varios asuntos” no es procedente porque no autoriza el tratamiento de temas que no estén expresamente contemplados CNCiv., Sala H, 12/05/1997, “Consorcio Prop. Tucumán 1501 S/ Nulidad de asamblea”.

51 SU VINCULACIÓN CON LAS MAYORÍAS
El QUÓRUM SU VINCULACIÓN CON LAS MAYORÍAS ¿ES PROCEDENTE LA CLÁUSULA DEL REGLAMENTO QUE ESTABLECE UN QUÓRUM DETERMINADO CUALQUIERA SEA LA DECISIÓN QUE DEBA TOMARSE? ¿ES PROCEDENTE LA CLÁUSULA DEL REGLAMENTO QUE CONTEMPLA QUE, LUEGO DE LA SEGUNDA CONVOCATORIA, LA ASAMBLEA SE REALIZARÁ CON QUIENES ASISTAN?

52 CÓMPUTO DE LAS MAYORÍAS
UNANIMIDAD (arts. 7 y 14) MAYORÍA DE DOS TERCIOS (art. 9) MAYORÍA ABSOLUTA (arts. 8, 10, 12 y 16) CÓMPUTO DE LAS MAYORÍAS

53 Carácter vinculante de sus decisiones
LA ASAMBLEA JUDICIAL CARÁCTER EXCEPCIONAL TRÁMITE Y AUDIENCIA ROL JUDICIAL Carácter vinculante de sus decisiones

54 EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS
Art. 9°, Ley : “Al constituirse el consorcio de propietarios…” ¿Tiene personalidad jurídica? Tesis afirmativa Tesis negativa

55 EL CONSORCIO COMO PERSONA DE EXISTENCIA IDEAL
El comienzo de su existencia Su patrimonio Su capacidad Su nombre Su domicilio Sus órganos

56 Sobre los órganos del Consorcio
Órgano deliberativo La Asamblea de Propietarios Órgano ejecutivo El administrador CNTrab, en pleno, 02/12/1965, “Nogueria Seoana, José C/ C. de P. Tucumán 1639”, ED,

57 Incidencia de la ley 17.711 Artículo 33 del Código Civil:
“Las Personas jurídicas pueden ser de carácter público o privado. Tienen carácter público: 1°. El Estado Nacional, las Provincias y los Municipios. 2°. Las entidades autárquicas. 3°. La Iglesia Católica. Tienen carácter privado: 1°. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien común, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado, y obtengan autorización para funcionar. 2°. Las sociedades civiles y comerciales o entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, aunque no requieran autorización expresa del Estado para funcionar”.

58 Las partes comunes pertenecen a los propietarios, no al consorcio
LA TESIS NEGATIVA Las partes comunes pertenecen a los propietarios, no al consorcio Arts. 2, 3, 4 y 14 de la ley : los propietarios no han delegado el ejercicio de sus derechos El administrador es representante de los propietarios, no del consorcio (art. 9°, inciso “a”, ley )

59 El patrimonio del consorcio en la jurisprudencia
“El consorcio de propietarios tiene un patrimonio propio distinto del de los copropietarios que lo constituyen. Él es el único titular propter rem del crédito por expensas comunes” (CNCiv., Sala A, ED, 5-230)

60 La capacidad del consorcio en la jurisprudencia
“El consorcio de copropietarios es un sujeto de derecho con capacidad limitada a ciertos actos, de acuerdo al fin de su creación, teniendo capacidad para promover un juicio donde se ejercen derechos en interés de la subsistencia, conservación y funcionamiento del propio consorcio” (CNCiv., Sala B, ED, 6-110; CNCiv., Sala D, ED, ) “El consorcio de propietarios posee personalidad jurídica para el ejercicio de derechos relacionados con la subsistencia, conservación y funcionamiento del mismo, como lo es el cobro de un crédito proveniente de la utilización de una pared divisoria o ser demandado a pagar la deuda de medianería” (CNCiv., Sala C, 23/12/1992, LL, 1993-D-482) “La acción por cumplimiento del contrato preliminar de compraventa de una unidad en propiedad horizontal sólo puede dirigirse contra quien se obligó por ese convenio (en el caso, la sociedad vendedora), y no contra el consorcio formado por los copropietarios, que es un tercero con relación a dicho negocio, no pudiéndosele, por tanto, exigir el cumplimiento de las estipulaciones referidas al reglamento de copropiedad, a que se había obligado la vendedora” (SCBA, 07/02/1978, DJBA, )

61 El consorcio demandado en la jurisprudencia
“El consorcio de propietarios se halla legitimado para ser demandado en procesos en los cuales se persigue el cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias que se refieren a la conservación, buen funcionamiento y seguridad de las cosas comunes, con motivo de los padecimientos sufridos por los terceros vecinos, ello sin perjuicio de la eventual acción de repetición que podría entablar el consorcio contra quienes, realizando obras en partes comunes sin sujetarse a los principios legales que regulan la materia, provocaron los daños” (CNCiv., Sala H, 17/05/1994)

62 ¿SOBRE QUÉ BIENES PUEDEN EJECUTARSE LAS DEUDAS DEL CONSORCIO?
Crédito por expensas comunes (¿ejecutabilidad ilimitada?) Fondo de reserva Unidad Funcional

63 Supuestos de responsabilidad del consorcio
Responsabilidad frente a los consorcistas Responsabilidad por el hecho de su dependiente Responsabilidad derivadas de las cosas ¿Responsabilidad por daños provenientes de la construcción? CNCiv., en pleno, 11/05/1977, “Dodero C/ Consorcio Neuquén”, LL, 1977-B-424 ¿Responsabilidad por robo o hurto? Responsabilidad laboral

64 El consorcio de hecho en la jurisprudencia
“Si bien el edificio no se encuentra afectado a propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad Inmueble, constituye un ´consorcio de hecho´, en la medida en que existen muchas unidades funcionales en el inmueble, que cada condómino tiene su parte indivisa físicamente individualizada, que se realizaban Asambleas al estilo de las regladas dentro del marco de la ley , que existía un Administrador de la cosa común, o gastos comunes, un Consejo de Copropietarios, y que se liquidaban mensualmente en forma proporcional a su cuota parte los gastos derivados del desenvolvimiento consorcial” (CNCiv., Sala H, 07/10/2009, “Grilos S.R.L. C/ Ojeda, Mirta D. y otros”)

65 ¿Representante de los propietarios? ¿Representante del consorcio?
EL ADMINISTRADOR ¿Representante de los propietarios? ¿Representante del consorcio? LA DESIGNACIÓN DE NUEVO ADMINISTRADOR, ¿ES MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN?

66 EN PARTES COMUNES, EN BENEFICIO DE TODOS LOS COPROPIETARIOS
EN PARTES COMUNES, EN BENEFICIO DE UNO O VARIOS COPROPIETARIOS OBRAS NUEVAS

67 LA OBRA ANTIRREGLAMENTARIA
¿CUÁL ES LA VÍA IDÓNEA PARA RESOLVERLO? ¿PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN? Se inclinan por la prescripción decenal CNCiv., Sala H, 28/10/2009, “Calvo, Graciela y otro C/ Lavallen, Dora Z. y otros” Cám. Civ y Com. San Martín, Sala I, 30/03/2004, “Datri, Jorge Luis C/ Legnazzi, Daniel”

68 EL DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN
XV CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL Tema I (Conclusión 1.B) “Se recomienda la instrumentación del derecho de sobreelevar en la escritura de Reglamento de Copropiedad y Administración o en la de su modificación” POSIBILIDAD DE PACTARLO POR ACTO SEPARADO RENUNCIA AL DERECHO DE ACCESIÓN OTORGAMIENTO DE PODERES IRREVOCABLES

69 Afectación de la cosa al pago Abandono no liberativo
Proceso ejecutivo Privilegio Intereses EXPENSAS COMUNES

70 RÉGIMEN DE LAS EXPENSAS COMUNES
Art. 17, ley – Art Cód. Civ. A B C 20 20 10 30 25 Responde con todo su patrimonio Responde con todo su patrimonio Responde con la cosa Responde con todo su patrimonio Responde con la cosa Consorcio

71 EXPENSAS COMUNES Y SUBASTA
CNCiv., en pleno, 18/02/1999, “Servicios Eficientes S.A. C/ Yabra, Roberto J.”. “No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas…. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley ”

72 Clubes de Campo y Barrios Cerrados: Aspectos relevantes
Distintos regímenes jurídicos Cerramiento y vías de circulación Admisión Poder disciplinario Expensas Acreedores

73 RÉGIMEN DEL DOMINIO CON CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA
DISTINTOS REGÍMENES JURÍDICOS DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS RESIDENCIALES RÉGIMEN DEL DOMINIO CON CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL RÉGIMEN DE PARCELAMIENTO O RÉGIMEN GEODÉSICO

74 RÉGIMEN DEL DOMINIO CON CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PREVISTO EN EL ART Y SS DEL CÓDIGO CIVIL

75 ARTÍCULO 2710, CÓDIGO CIVIL “Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división”.

76 INCONVENIENTES DE LA FIGURA
1.- DIFICULTAD PARA LOGRAR LA VINCULACIÓN ENTRE EL DOMINIO Y EL CONDOMINIO 2.- APLICACIÓN DE LAS NORMAS SOBRE ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN 3.- ABANDONO LIBERATIVO

77 RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTES EXCLUSIVAS (UNIDADES FUNCIONALES) PARTES COMUNES

78 VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- GARANTIZA LA INDIVISIÓN FORZOSA DE LAS PARTES COMUNES (Art. 2°, ley ) 2.- GARANTIZA LA UNIÓN INESCINDIBLE ENTRE LAS PARTES EXCLUSIVAS Y LAS COMUNES (Art. 2°, ley ) 3.- LA EXISTENCIA DE UN CONSORCIO 4.- REGULACIÓN SOBRE EXPENSAS COMUNES

79 INCONVENIENTES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- EXIGENCIA DE UN EDIFICIO CONSTRUIDO (Art. 1°, ley ; Arts. 6° y 7°, Decreto 2489/63) 2.- CARÁCTER NECESARIAMENTE COMÚN DEL TERRENO (Art. 2°, ley )

80 RÉGIMEN GEODÉSICO O DE LA ENTIDAD
DOMINIO DE LOS PARTICULARES DOMINIO DE UNA ENTIDAD

81 FUENTES NORMATIVAS DEL RÉGIMEN GEODÉSICO
1.- LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO DEL SUELO 2.- DECRETO 9.404/86 (CLUBES DE CAMPO) 3.- DECRETO 27/98 (BARRIOS CERRADOS)

82 RASGOS Y VENTAJAS DEL RÉGIMEN GEODÉSICO
1.- DERECHO REAL DE DOMINIO SOBRE LAS PARCELAS 2.- LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y LAS VÍAS DE CIRCULACIÓN INTERNA PERTENECEN AL DOMINIO DE UNA ENTIDAD 3.- EL PARTICULAR ADQUIERE UN TÍTULO VALOR QUE LO CONVIERTE EN INTEGRANTE DE LA ENTIDAD 4.- PARA GARANTIZAR LA INESCINDIBILIDAD ENTRE LAS PARCELAS Y LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y VÍAS DE CIRCULACIÓN SE CONTEMPLA LA CONSTITUCIÓN DE DERECHOS REALES DE SERVIDUMBRE

83 INCONVENIENTES DEL RÉGIMEN GEODÉSICO
1.- ESTÁ CONTEMPLADO POR UN DECRETO PROVINCIAL 2.- ES DEBATIDA LA VALIDEZ DE LAS SERVIDUMBRES, EN ALGUNOS SUPUESTOS

84 CONSECUENCIAS DE LA ADOPCIÓN DE UNA FIGURA SOCIETARIA
1.- Existencia de un reglamento interno 2.- Órganos de gobierno: a) Comisión Directiva; b) Comisión Fiscalizadora; y c) Comisión Revisora de Cuentas 3.- Competencia para la acción de cobro de expensas 4.- Impacto en el régimen asambleario

85 CNCom., Sala A, 26/03/1997, “Tito C/ Club de Campo San Diego”
Sobre la competencia por razón de la materia para el cobro de expensas… CNCom., Sala A, 26/03/1997, “Tito C/ Club de Campo San Diego” “La acción por cobro de cuotas de contribución de gastos comunes y cargas sociales impagas, entablada contra uno de los propietarios de un club de campo definido como conjunto habitacional, social y deportivo, debe sustanciarse ante la justicia comercial, dado que la actividad desarrollada por quien acciona está organizada como empresa bajo la forma de sociedad anónima, tipo legal cuya adopción consagra su comercialidad, aun con prescindencia del objeto de explotación”

86 Mayor flexibilidad en el régimen asambleario…
CNCom., Sala D, “Castro C/ Altos de los Polvorines S.A.” “A los fines de resolver sobre la validez de una decisión asamblearia adoptada con más abstenciones que pronunciamientos, en el seno de una asociación residencial y deportiva constituida bajo la forma de sociedad anónima, y por la cual se derogó la norma reglamentaria, de origen directorial, que impedía la incorporación a la comunidad de los nuevos cónyuges, mientras perdurara como socio un precedente cónyuge, se entendió que las abstenciones de voto de parte de los accionistas concurrentes no pueden ser computadas para integrar el cálculo de las mayorías legales para derogar la norma reglamentaria directorial ya que no sólo no es estatutaria o asamblearia, sino que además tiene un contenido antinatural, pues desatiende el sentido inmanente de los incisos 3° y 4° del artículo 531 CC”

87 MATERIALIDAD DEL ENCERRAMIENTO CONTROL DE ACCESO A LA URBANIZACIÓN
LA CUESTIÓN DEL CERRAMIENTO MATERIALIDAD DEL ENCERRAMIENTO CONTROL DE ACCESO A LA URBANIZACIÓN

88 ¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE SU EJERCICIO?
LA ADMISIÓN ¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE SU EJERCICIO? ¿CÓMO INSTRUMENTARLO? RAZONABILIDAD FUNDAMENTACIÓN

89 LA ADMISIÓN: PRINCIPIO DE NO DISCRIMINACIÓN
¿Puede exigirse el fundamento del rechazo? CNCiv., Sala C, 01/03/2005, “Trammel S.A. y otros C/ Mailing Club de Campo S.A.” “La suscripción de la solicitud de ingreso (al club de campo) importa aceptar que tal petición sea analizada por la Subcomisión Asesora y la Comisión Interna, que deliberan y resuelven en sesión secreta (según los estatutos y el reglamento social) de modo que no puede exigirse que se expongan los fundamentos del decisorio, dada la índole reconocidamente secreta del acuerdo (…) El sometimiento al estatuto o reglamento social, impide discutir posteriormente la validez de sus disposiciones, según reiterada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación”

90 TITULAR DE LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y RECREACIÓN Art. 38 CC
LA ADMISIÓN EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO PROPIEDAD HORIZONTAL SOCIEDAD PARALELA O SUPERPUESTA TITULAR DE LAS ÁREAS DE ESPARCIMIENTO Y RECREACIÓN Art. 38 CC

91 ¿SE ATENTA CONTRA EL “NUMERUS CLAUSUS”?
LA ADMISIÓN EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO RÉGIMEN GEODÉSICO LA ACCIÓN SOCIETARIA COMO UNIÓN INESCINDIBLE ENTRE LOS LOTES EXCLUSIVOS Y LAS PARTES COMUNES ¿SE ATENTA CONTRA EL “NUMERUS CLAUSUS”? NO!

92 ¿Cómo puede instrumentarse la admisión en los estatutos o reglamentos?
PACTO DE PREFERENCIA DOMINIO REVOCABLE CLÁUSULAS DE INALIENABILIDAD

93 La instrumentación como PACTO DE PREFERENCIA
Marco NORMATIVO: ART. 1394, CÓDIGO CIVIL 1.- EL VENDEDOR DEBE NOTIFICAR AL BENEFICIARIO DEL PACTO LAS CONDICIONES OFRECIDAS POR EL FUTURO ADQUIRENTE 2.- EL BENEFICIARIO, SI DECIDE EJERCER LA OPCIÓN, DEBERÁ ACEPTAR LA OFERTA 3.- LOS BENEFICIARIOS PUEDEN SER EL CONSORCIO O LA ENTIDAD, ASÍ COMO TAMBIÉN LOS PROPIETARIOS DE UNIDADES FUNCIONALES O PARCELAS

94 La instrumentación como DOMINIO REVOCABLE
Marco NORMATIVO: ART. 2661, CÓDIGO CIVIL 1.- se transmite a favor del adquirente sujeto a la condición resolutoria de que la entidad o sociedad no lo admita 2.- si se cumple la condición, se resuelve el dominio (art. 2670, cc) 3.- suele integrarse esta figura con el pacto de preferencia

95 La instrumentación como CLÁUSULA DE INALIENABILIDAD
Marco NORMATIVO: ART. 1364, CÓDIGO CIVIL “ES PROHIBIDA LA CLÁUSULA DE NO ENAJENAR LA COSA VENDIDA A PERSONA ALGUNA, MAS NO A UNA PERSONA DETERMINADA” ART. 2612, CÓDIGO CIVIL “EL PROPIETARIO DE UN INMUEBLE NO PUEDE OBLIGARSE A NO ENAJENAR Y SI LO HICIERE LA ENAJENACIÓN SERÁ VÁLIDA, SIN PERJUICIO DE LAS ACCIONES PERSONALES QUE EL ACTO PUEDE CONSTITUIR CONTRA ÉL”

96 ¿ES VIABLE LA ADMISIÓN EN LA TRANSMISIÓN MORTIS CAUSA?
ORDEN PÚBLICO SUCESORIO

97 DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
FACULTADES DE ESTABLECER REGLAS FACULTADES DISCIPLINARIAS EN LAS FIGURAS ASOCIATIVAS CNCiv., Sala A, 09/08/2007, “Mastellone y otros C/ Consorcio de Copropietarios Club de Campo Las Praderas de Luján” LL, 2007-E-662

98 LÍMITES A LA POTESTAD DISCIPLINARIA
DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO LÍMITES A LA POTESTAD DISCIPLINARIA CNCiv., Sala K, 06/07/2004, “A., M. G. C/ Club de Campo Aranzazu S/ Amparo” “Lo que resulta irrazonable y arbitrario es que, a más de haber intentado una acción judicial contra la actora en procura del pago de la deuda, y de haberle impedido el uso de las instalaciones deportivas del Club, como medidas de presión contra la actora, agregue ahora la prohibición del ingreso por el acceso principal de la Avenida Panamericana porque esta última medida unida a las anteriores es lo que la convierte en francamente arbitraria, ilegítima, y desproporcionada con relación a los fines propuestos”

99 SANCIONES QUE PUEDEN APLICARSE
DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO SANCIONES QUE PUEDEN APLICARSE 1.- LLAMADO DE ATENCIÓN 2.- APERCIBIMIENTO 3.- SUSPENSIÓN 4.- MULTA 5.- EXPULSIÓN ¿?

100 DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
CONSIDERACIONES EN TORNO A LA SUSPENSIÓN 1.- Puede recaer sobre las áreas de esparcimiento y recreación, pero NO sobre las vías de circulación interna porque son las que hacen posible el ejercicio del derecho sobre las partes exclusivas (CNCiv., Sala K, 06/07/2004, “A., M. G. C/ Club de Campo Aranzazu S/ Amparo”) 2.- La suspensión NO libera al sancionado, de su obligación de abonar las expensas comunes puesto que continúa siendo propietario (CNCiv., Sala A, “Mapuche Country Club C/ López Marsetti”)

101 DISCIPLINA Y PODER DISCIPLINARIO
LA EXPULSIÓN RECAE SOBRE LA CALIDAD DE SOCIO, NO SOBRE LATITULARIDAD DEL DERECHO REAL 1.- ¿Son procedentes las cláusulas mediante las cuales se pretende resolver, mediante el dominio revocable, la extinción del derecho real por motivos disciplinarias? 2.- En la PROPIEDAD HORIZONTAL, tampoco es posible en virtud del artículo 15 de la ley

102 SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO PROPIEDAD HORIZONTAL
APLICACIÓN DE LA LEY

103 SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO RÉGIMEN GEODÉSICO
¿ES POSIBLE LOGRAR IGUALES MECANISMOS DE TUTELA DEL CRÉDITO POR EXPENSAS COMUNES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL?

104 SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO RÉGIMEN GEODÉSICO
SOBRE EL CARÁCTER EJECUTIVO DEL PROCESO… ¿ES JURÍDICAMENTE VIABLE EL TÍTULO EJECUTIVO DE FUENTE CONVENCIONAL? 1.- Obligación dineraria, líquida y exigible 2.- Intervención del deudor 3.- Recaudos del título ejecutivo FUENTE NORMATIVA: Art. 1197, Cód. Civ. Art. 522, CPCCBA

105 OBLIGACIÓN DE ABONAR LAS EXPENSAS 2.- Autonomía de la voluntad
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO RÉGIMEN GEODÉSICO OBLIGACIÓN DE ABONAR LAS EXPENSAS 1.- La adquisición de la parcela importa la aceptación de las previsiones del Reglamento, que se incorporan al título adquisitivo 2.- Autonomía de la voluntad 3.- Publicidad cartular

106 SUPUESTO DE TRANSMISIÓN DE LA PARCELA…
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO RÉGIMEN GEODÉSICO SUPUESTO DE TRANSMISIÓN DE LA PARCELA… Inclusión en el estatuto del deber de liberar la parcela de deuda por expensas antes del acto traslativo, bajo apercibimiento de no admitir como socio al futuro adquirente

107 EL CRÉDITO ES QUIROGRAFARIO
SITUACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES EN LA URBANIZACIÓN ENCUADRADA COMO RÉGIMEN GEODÉSICO EL CRÉDITO ES QUIROGRAFARIO 1.- No existe, en el Decreto 9404/86, una norma similar al art. 17 de la ley 2.- No es posible encuadrarlo en el privilegio del conservador del artículo 3931 CC y artículo 241, inc. 1°, ley , puesto que el asiento del privilegio (las cosas conservadas) pertenecerían al propio acreedor

108 LAS DEUDAS DE LA URBANIZACIÓN ¿SOBRE QUÉ BIENES PUEDEN EFECTIVIZARSE?
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL RÉGIMEN DE GEODESIA O ENTIDAD RÉGIMEN DE DOMINIO Y CONDOMINIO

109 LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Art. 2073: “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales”. Elementos característicos: Cerramiento Partes comunes y privativas Indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes Reglamentación de órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos de los particulares, régimen disciplinario y obligación de contribuir al pago de cargas comunes Entidad con personalidad jurídica

110 M A R C O N T I V La naturaleza del derecho
¿Y las urbanizaciones preexistentes? La instalación de la urbanización

111 LAS PARTES COMUNES Vías de circulación, acceso y comunicación Áreas de esparcimiento Instalaciones y servicios comunes Todo otro bien afectado al uso común de conformidad con el Reglamento de Propiedad y Administración Art. 2076: “Son necesariamente comunes o de uso común…” Art in fine: “Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes”

112 LAS PARTES PRIVATIVAS:
UNIDADES FUNCIONALES INDEPENDENCIA FUNCIONAL SALIDA A LA VÍA PÚBLICA Art. 2077: “La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción…”

113 ¿Quedan resueltos los casos en que hay calles o caminos públicos?
EL CERRAMIENTO Art. 2079, segundo párrafo: “Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad”. ¿Quedan resueltos los casos en que hay calles o caminos públicos?

114 LA ENTIDAD CON PERSONALIDAD JURÍDICA
Si el conjunto inmobiliario se constituyó como derecho personal o con una combinación de derechos reales y personales, será una sociedad Si el conjunto inmobiliario se constituyó como derecho real (es decir, propiedad horizontal), será el consorcio de propietarios

115 FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES PRIVATIVAS
1.- Facultades materiales: 1.1.- Poseer la cosa 1.2.- Usarla y gozarla 1.3.- Limitaciones 2.- Facultades jurídicas: 2.1.- Constituir derechos personales 2.2.- Constituir derechos reales 2.3.- Los límites del artículo 2085 (DERECHO DE PREFERENCIA)

116 FACULTADES DE LOS TITULARES DE PARTES COMUNES
1.- Restricciones a los titulares de las unidades funcionales 2.- Restricciones a los adquirentes de derechos reales temporarios o de derechos personales sobre las unidades funcionales (art. 2082) 3.- Restricciones a los invitados y otros usuarios (art. 2083, primer párrafo) Art. 2083, segundo párrafo: “El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permamente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario”

117 OBLIGACIÓN DE PAGAR EXPENSAS COMUNES
Artículo 2081: “Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece en reglamento de propiedad y administración. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares”

118 LA UTILIDAD DEL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE
Artículo 2084: “Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento”

119 SITUACIÓN ANTERIOR A LA ACTUAL LEY NACIONAL DE TIEMPO COMPARTIDO
¿CÓMO RESOLVER LA DISTRIBUCIÓN TEMPORAL DEL USO DE LAS UNIDADES TURÍSTICAS? ¿QUÉ NATURALEZA DEBE RECONOCERSE AL DERECHO DE LOS ADQUIRENTES? ¿DERECHO REAL O DERECHO PERSONAL?

120 LEY NACIONAL N° 2008 DECRETO 760/2014 2014

121 LEY , Art. 1° “ÁMBITO DE APLICACIÓN. “La presente ley regula los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC), con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran”

122 DECRETO 760/14, ANEXO, Art. 3° 1.- Obligación de especificar en la CONSTITUCIÓN y en las CONTRATACIONES posteriores, la naturaleza de los derechos de los adquirentes. 2.- Obligación de los prestadores de utilizar “la denominación que corresponda según el derecho que se transmita”, en la publicidad, comercialización y transmisión de derechos.

123 OBJETO DEL STTC Art. 2°, ley “UNO O MÁS INMUEBLES…”

124 1.- USO PERIÓDICO O POR TURNOS
DERECHO RECONOCIDO EN EL STTC Art. 2°, ley 1.- USO PERIÓDICO O POR TURNOS 2.- DESTINO: ALOJAMIENTO U HOSPEDAJE Y PRESTACIÓN DE OTROS SERVICIOS COMPATIBLES CON SU DESTINO

125 Es el titular de dominio del o los inmuebles, que lo/s afecta al STTC
SUJETOS DEL STTC USUARIO Es quien adquiere un derecho de uso periódico en un STTC, por sí o por tercero PROPIETARIO Es el titular de dominio del o los inmuebles, que lo/s afecta al STTC

126 SUJETOS DEL STTC EMPRENDEDOR Es la persona física o jurídica, propietaria o “con justo título de disposición del inmueble”, que constituye el STTC para comercializar los períodos de disfrute por sí o por teceros VENDEDOR Es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del emprendedor, promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC

127 SUJETOS DEL STTC PRESTADOR Es la persona física o jurídica que comercializa STTC y que de acuerdo a su rol en la comercialización, responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios ADMINISTRADOR Es la persona física o jurídica que tiene a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran el STTC

128 Son las fechas que corresponden a cada usuario en un STTC
LOS PERÍODOS DE USO Son las fechas que corresponden a cada usuario en un STTC UNIDADES DE MEDIDA UNIDAD DE MEDIDA TEMPORAL UNIDAD DE MEDIDA POR PUNTOS

129 CONSTITUCIÓN DEL STTC ¿QUIÉN ESTÁ LEGITIMADO PARA AFECTAR EL INMUEBLE A STTC? FORMA: ESCRITURA PÚBLICA SITUACIÓN DE LOS BIENES: DEBEN ESTAR LIBRES DE GRAVÁMENES Y RESTRICCIONES EXCEPCIONES: 1.- FIDEICOMISO 2.- HIPOTECAS EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES DINERARIAS PARA LA CONSTRUCCIÓN EL EMPRENDEDOR SI NO COINCIDE CON EL PROPIETARIO, ÉSTE DEBE PRESTAR SU CONSENTIMIENTO NI EL EMPRENDEDOR NI EL PROPIETARIO DEBEN ESTAR INHIBIDOS

130 ESCRITURA DE AFECTACIÓN A STTC
DOBLE INSCRIPCIÓN REGISTRAL REGISTRO DE PRESTADORES Y ESTABLECIMIENTOS VACACIONALES AFECTADOS A STTC REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

131 EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL
INHIBICIÓN DEL EMPRENDEDOR Y DEL PROPIETARIO PARA ALTERAR EL DESTINO OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS ADQUIRIDOS POR LOS USUARIOS INTANGIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE LOS USUARIOS

132 CONSENTIMIENTO DEL EMPRENDEDOR Y EL PROPIETARIO
MODIFICACIÓN DE LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN ESCRITURA PÚBLICA CONSENTIMIENTO DEL EMPRENDEDOR Y EL PROPIETARIO PREVIA AUTORIZACIÓN DE LA AUTORIDAD DE APLICACIÓN INSCRIPCIÓN EN EL RPI Y COMUNICACIÓN AL REGISTRO ESPECIAL

133 PUBLICIDAD DE LOS CONTRATOS
Artículo 19, inciso “b”, Ley “Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor: (…) b) Habilitar un Registro de Transacciones, que supervisará la Autoridad de Aplicación, en el que asentará, dentro de los DIEZ (10) días de celebrado el contrato, los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a que corresponden, tipo, capacidad y categoría de las unidades vacacionales. También deberá registrar en él los cambios de titularidad; (…)”.

134 REGISTRO DE TRANSACCIONES: REGLAMENTACIÓN
SUMINISTRO DEL SISTEMA INFORMÁTICO INSCRIPCIONES SUCESIVAS ARCHIVO DE EJEMPLARES DE LOS CONTRATOS

135 EL ADMINISTRADOR DEL STTC
PUEDE SER EL EMPRENDEDOR O UN TERCERO DESIGNADO POR ÉSTE (EN ESTE ÚLTIMO CASO, RESPONSABILIDAD SOLIDARIA) PARA QUE LOS USUARIOS TENGAN FACULTADES PARA DESIGNAR AL ADMINISTRADOR, ES NECESARIO QUE ASÍ SE PACTE FACULTADES Y DEBERES

136 EXPENSAS O GASTOS DEL STTC
DEBER DE LOS USUARIOS DE CONTRIBUIR A SU PAGO DEBER DEL ADMINISTRADOR DE RECAUDARLAS Y APLICARLAS A LA CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO ESTÁN A CARGO DEL EMPRENDEDOR RESPECTO DE AQUELLAS UNIDADES O PERIODOS NO ENAJENADOS COBRO EJECUTIVO CERTIFICADO EXPEDIDO POR EL ADMINISTRADOR

137 EXTINCIÓN DEL STTC VENCIMIENTO DEL PLAZO PREVISTO EN LA ESCRITURA DE AFECTACIÓN “EN CUALQUIER MOMENTO”, CUANDO NO SE HUBIESEN ENAJENADO UNIDADES O SE HUBIESEN RESCINDIDO TODOS LOS CONTRATOS, DEJÁNDOSE CONSTANCIA EN ESCRITURA PÚBLICA FALTA DE COMERCIALIZACIÓN DE UNA CIERTA CANTIDAD DE UNIDADES, EN UN TIEMPO FIJADO DESTRUCCIÓN O VETUSTEZ

138 Bienes que lo integran:
EL TIEMPO COMPARTIDO Art. 2087: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”. Bienes que lo integran: Bienes inmuebles Bienes muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines indicados

139 M A R C O N T I V Artículos 2087 a 2102 del Proyecto
El acto de afectación, los deberes y derechos y la extinción del derecho Ley , excepto Capítulos III, IV, V y IX Los conceptos de “usuario”, “emprendedor” y “administrador”; y la autoridad de aplicación

140 EL ACTO DE AFECTACIÓN En caso de inmuebles, debe instrumentarse en escritura pública Contenido de la escritura: el que establezca la ley especial Legitimado: el titular de dominio Cuando el titular dominial no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer y consentir El artículo 2091 establece expresamente que los bienes deben estar libres de gravámenes o restricciones Ni el propietario, ni el administrador ni el emprendedor ni el comercializador deben estar inhibidos Luego de la afectación, el propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen pero ello no comprometerá los derechos de los usuarios Inscripción: a) en el Registro de la Propiedad Inmueble; y b) en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados al Sistema de Tiempo Compartido. Efectos de la inscripción: a) imposibilidad de alterar el destino; b) posibilidad de comercializar los períodos no enajenados con otras modalidades contractuales; c) oponibilidad de los derechos de los usuarios

141 DEBERES DEL EMPRENDEDOR
Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que integran el tiempo compartido Controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador Registro de Titulares en el que debe asentarse: a) datos personales de los usuarios; b) sus domicilios; c) períodos de uso; d) establecimiento o establecimientos a los que corresponde; e) tipo, extensión y categoría de las unidades; f) cambios de titularidad. Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios en la oportunidad y condiciones prometidas Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas

142 DEBERES DE LOS USUARIOS
Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir que los demás usuarios puedan ejercer su derecho Responder por los daños ocasionados a su unidad o a las áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autoricen, a menos que sean daños que se ocasionan por el uso normal o regular o por el mero transcurso del tiempo Comunicar a la administración toda transmisión temporal o perpetua de su derecho de acuerdo al procedimiento que se establezca en el reglamento de uso Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, y todo otro gasto que pueda serle imputable

143 DEBERES DEL ADMINISTRADOR
Conservar los establecimientos, sus unidades, los espacios de uso común, de modo que los usuarios puedan ejercer sus derechos Preservar la igualdad de los derechos de los usuarios Respetar las prioridades temporales de los usuarios Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones Interponer recursos administrativos y acciones judiciales correspondientes Llevar los libros de contabilidad de acuerdo a la ley Confeccionar y ejecutar el presupuesto de gastos Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos y fondo de reserva Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios Entregar la documentación y los fondos existentes al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector

144 EL COBRO DE LAS CUOTAS (art. 2098)
Deben constar en un CERTIFICADO El certificado debe ser expedido por el Administrador En el Certificado debe constar: a) la deuda; b) los rubros que la componen; c) el plazo para abonarla El Certificado constituye “título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva” Previamente, debe intimárselo fehacientemente por el plazo que prevea el reglamento

145 Relación de consumo Artículo 2101:
PROPIETARIO EMPRENDEDOR COMERCIALIZADOR ADMINISTRADOR Relación de consumo USUARIO Artículo 2101: “Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales”

146 EXTINCIÓN Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación Cuando no se han producido enajenaciones o se han rescindido la totalidad de los contratos (se debe dejar “constancia registral”) Destrucción o vetustez

147 CEMENTERIOS EN EL RÉGIMEN ACTUAL
CEMENTERIOS PÚBLICOS CEMENTERIOS PRIVADOS NATURALEZA DEL DERECHO SOBRE EL SEPULCRO NATURALEZA DEL CEMENTERIO NATURALEZA DEL SEPULCRO

148 La naturaleza del derecho sobre el sepulcro en la jurisprudencia de la CSJN – 16/12/1925 – “Bourdieu C/ Municipalidad de Buenos Aires” “Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado sea que nazca de actos administrativos (derechos subjetivos privados o públicos), a condición de que su titular disponga de una acción contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce así sea el Estado mismo, integra el concepto constitucional de "propiedad". “Los derechos emergentes de una concesión de uso sobre un bien del dominio público (derecho a una sepultura), o de las que reconocen como causa una delegación de la autoridad del Estado en favor de particulares (empresas de ferrocarriles, tranvías, luz eléctrica, teléfonos, explotación de canales, puertos, etc.), se encuentran tan protegidos por las garantías consagradas en los arts. 14 y 17 CN., como pudiera estarlo el titular de un derecho real de dominio”.

149 CNCiv., en pleno, 21/08/1942, “Viana, María A. y otros”
La prescripcion adquisitiva de sepulcros en la jurisprudencia plenaria capitalina CNCiv., en pleno, 21/08/1942, “Viana, María A. y otros” “Por el mérito que ofrece el acuerdo extraordinario que precede, se declara que las sepulturas son susceptibles de ser adquiridas por prescripción desde que reconocen como título originario una adquisición por venta otorgada por la Municipalidad de la Capital”

150 La situación de los cementerios privados en la Provincia de Buenos Aires
¿DERECHO PERSONAL? ¿DERECHO REAL?

151 PRETENDIDO ENCUADRE COMO DERECHO PERSONAL
1.- LOCACIÓN 2.- COMODATO 3.- SOCIEDAD 4.- CONTRATO INNOMINADO

152 VENTAJAS DE LA LOCACIÓN
1.- Obligación de las partes de mantener la cosa en buen estado de conservación (arts y 1561, CC) 2.- Obligación del locador de hacer tradición de tenencia a favor del locatario (art. 1514, CC) 3.- Obligación del locador de pagar los impuestos, tasas y contribuciones que graven el cementerio (art. 1533, CC) 4.- Obligación del propietario de abstenerse de todo acto que interfiera en el uso y goce (art. 1515, CC) 5.- Obligación del locatario de usar y gozar la cosa conforme a su destino (arts. 1503, 1504, 1507, 1554, 1555, 1559 y 1560, CC) 6.- Obligación del locatario de abonar los arrendamientos (arts y ccs., CC) 7.- Obligación del locatario de restituir el sepulcro una vez acabada la locación (arts y ss., CC)

153 DESVENTAJAS DE LA LOCACIÓN
1.- Plazo máximo de DIEZ (10) años (art. 1505, CC) 2.- Relación indirecta y mediata (Nota al Título IV del Libro III del Código Civil) 3.- Régimen de mejoras (arts. 2518, 2519, 1533, 1537 y ccs., CC)

154 VENTAJAS DEL COMODATO 1.- Carácter real del contrato
2.- Obligación del comodante de no interferir en el uso (art. 2283, CC) 3.- No entorpece la imposibilidad de que el comodatario pueda percibir frutos (art. 2265, 2ª parte, CC) 4.- Obligación del comodatario de conservar la cosa y responder por su deterioro imputable (arts y 2267, CC) 5.- Obligación del comodatario de usar la cosa conforme a su destino (art. 2268, CC) 6.- Obligación de restitución (arts y 2272, CC) 7.- Inexistencia de plazo máximo

155 DESVENTAJAS DEL COMODATO
1.- Gratuidad del comodato (art. 2255, CC) 2.- Precariedad del título del comodatario (arts y 2285, CC) 3.- Relación indirecta y mediata (Nota al Título IV del Libro III del Código Civil)

156 DESVENTAJAS DE LA SOCIEDAD
1.- Falta de affectio societatis 2.- Distribución de espacios y disolución de la sociedad 3.- Relación indirecta y mediata (Nota al Título IV del Libro III del Código Civil)

157 ¿PUEDE RESOLVERSE ASÍ LA CUESTIÓN DEL PLAZO MÁXIMO?
¿CONTRATO INNOMINADO? ¿PUEDE RESOLVERSE ASÍ LA CUESTIÓN DEL PLAZO MÁXIMO? NOTA AL ARTÍCULO 1505, CÓDIGO CIVIL: “En casi todos los códigos se permiten los arrendamientos hasta 99 años, o por determinadas vidas. Los principios sociales de las monarquías europeas podían permitirlo como permitían la prohibición de vender, cuando el testador o el contrato la imponía. Un arrendamiento hace siempre que la cosa no se mejore, y cuando fuese de treinta, cuarenta o noventa años, sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas, y para su división, entre los diversos comuneros, que por sucesión viniesen a ser propietarios de la cosa. Tanto por una razón de economía social, como por no impedir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no embarazar la división en las herencias, hemos juzgado que no debían permitirse los arrendamientos que pasen de diez años (…)”.

158 PRETENDIDO ENCUADRE COMO DERECHO REAL
1.- DOMINIO 2.- CONDOMINIO 3.- USUFRUCTO 4.- USO – HABITACIÓN 5.- SERVIDUMBRE 6.- PROPIEDAD HORIZONTAL

159 DESVENTAJAS DEL DOMINIO
1.- Especiales restricciones 2.- Unidad mínima económica (art. 2326, CC) 3.- Titularidad de los espacios comunes (¿constitución de servidumbres?)

160 DESVENTAJAS DEL CONDOMINIO
1.- El carácter ideal de la parte indivisa. ¿Es una solución el convenio de división de uso? (arts y 3464, CC) 2.- El principio de división forzosa. ¿Puede invocarse la división nociva? (arts y 2715, CC) 3.- Régimen de administración de la cosa común (arts y ss., CC) 4.- Ius prohibendi (arts y 2681, CC) 5.- Abandono liberativo (art. 2685, CC)

161 DESVENTAJAS DEL USUFRUCTO
1.- Derechos sobre las partes comunes 2.- Inexistencia de frutos 3.- Extinción por muerte (art. 2920, CC) Similares inconvenientes a los que plantea el derecho real de uso y el derecho real de habitación

162 DESVENTAJAS DE LA SERVIDUMBRE
1.- Se deberían constituir servidumbres personales 2.- Posible ilegalidad de las servidumbres constituidas

163 DESVENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1.- Exigencia de un edificio construido (art. 1°, ley ) 2.- Carácter NECESARIAMENTE COMÚN del terreno (art. 2°, ley )

164 3.- Obligación de particular de abonar una expensa o cuota
DERECHO REAL AUTÓNOMO 1.- Reconocimiento de un derecho exclusivo sobre el sepulcro (derecho real sobre cosa propia – derecho real sobre cosa ajena) 2.- Reconocimiento de un derecho común sobre las vías de circulación y los espacios comunes 3.- Obligación de particular de abonar una expensa o cuota 4.- Posibilidad de constituir el derecho a perpetuidad 5.- Publicidad registral

165 ANTECEDENTES DE DERECHO PROYECTADO
1.- Proyecto GÓMEZ MIRANDA (1987) – Derecho real autónomo 2.- Proyecto SÁNCHEZ (1993) – Derecho real sobre cosa ajena 3.- Proyecto YOMA (1998) – Derecho real sobre cosa propia 4.- Proyecto ALARCIA-GIUBERGIA (2000) – No se expidió sobre la naturaleza del derecho 5.- Proyecto LISSI – STOLBIZER (2001) – Derecho real autónomo

166 ANTECEDENTES DE DERECHO PROYECTADO CODIFICADO
1.- Proyecto de CCC 1987 – Habilitaba la propiedad horizontal pero no excluía otros encuadres como derechos personales 2.- Proyecto de CCC 1993 – Condominio con indivisión forzosa (indivisión perpetua) 3.- Proyecto de CCC 1998 – Derechos personales o Propiedad Horizontal

167 LOS CEMENTERIOS PRIVADOS EN EL PROYECTO 2012
Art. 2103: “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”. EL ACTO DE AFECTACIÓN ESCRITURA DE AFECTACIÓN REGLAMENTO DE ADM. Y USO INSCRIPCIÓN REGISTRAL

168 PODER DE POLICÍA MORTUORIA
EL DESTINO ESPECÍFICO Art in fine: “A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía”. PODER DE POLICÍA MORTUORIA

169 CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN Y USO (Art. 2105)
1.- Descripción del inmueble, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes 2.- Disposiciones de orden para facilitar a los titulares de derechos sobre las sepulturas el ejercicio de sus facultades, cumpliendo con la normativa aplicable 3.- Fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento 4.- El canon puede pactarse por periodos anuales o por una única vez a perpetuidad 5.- Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados 6.- Pautas para la construcción de sepulcros 7.- Disposiciones sobre el destino de los restos humanos en “sepulturas abandonadas” 8.- Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes 9.- Constitución y funcionamiento de los órganos de administración

170 LOS REGISTROS PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 2106
1.- REGISTRO DE INHUMACIONES: Allí se llevará un control de las inhumaciones realizadas con los datos de la persona inhumada ¿Exhumaciones? 2.- REGISTRO DE TITULARES: Se deben consignar los titulares de la sepultura y los cambios de titularidad ¿Suple al Registro de la Propiedad Inmueble?

171 FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO DE SEPULTURA
1.- Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga con arreglo al cumplimiento de la normativa aplicable, así como efectuar las exhumaciones, cremaciones y traslados. 2.- Construir sepulcros de conformidad con las normas que se dicten al respecto 3.- Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados 4.- Utilizar los oratorios, servicios, parques e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas

172 DEBERES DEL TITULAR DEL DERECHO DE SEPULTURA
1.- Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de los otros 2.- Contribuir periódicamente a la cuota de servicio 3.- Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que graven la parcela 4.- Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria

173 EL ADMINISTRADOR Artículo 2109: “La dirección y administración del cementerio estará a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas” ¿Cómo se lo designa? ¿Quién lo designa? ¿Cómo se modifica su designación? ¿Cuál es el plazo de su gestión?

174 INEMBARGABILIDAD Artículo 2110:
“Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: Los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros Las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas”

175 TITULAR DE LA SEPULTURA
PROPIETARIO ADMINISTRADOR Relación de consumo TITULAR DE LA SEPULTURA Artículo 2112: “Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales”

176 El derecho del particular sobre la parcela, ¿es un derecho personal?
Artículo 2112 “ Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales” Artículo 2103 “Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos” Artículo 2106, inciso “b” “El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar: (…) b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos”

177 El derecho del particular sobre la parcela, ¿es un derecho real?
Artículo 2112 Se titula “Derecho real de sepultura” Artículo 2105, inciso “a” “El Reglamento de Administración y Uso debe contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes” Artículo 2107, incisos “b”, “c” y “d” “El titular del derecho de sepultura puede: (…) b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas (…); c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas”

178 El derecho del particular sobre la parcela, ¿es un derecho real. (cont
Artículo 2108, inciso “c” “El titular del derecho de sepultura debe: (…) c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela” Artículo 2110 “Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas” Artículo 2111 “La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rigen por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales”

179 CEMENTERIO PRIVADO DOMINIO DEL DESARROLLISTA
DERECHOS REALES DE SEPULTURA DE LOS PARTICULARES

180 LA SUPERFICIE Art. 2114: “El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazos de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales”. Dos modalidades: PRIMERA MODALIDAD DERECHO REAL A PLANTAR, FORESTAR O CONSTRUIR SEGUNDA MODALIDAD DERECHO REAL SOBRE LO PLANTADO, FORESTADO O CONSTRUIDO

181 LA SUPERFICIE CON FINES DE EDIFICACIÓN

182 LA SUPERFICIE CON FINES DE PLANTACIÓN

183 EXTENSIÓN FÍSICA Y TEMPORAL
1.- Sobre TODO el inmueble o sobre una PARTE DETERMINADA 2.- Con proyección en el ESPACIO AÉREO o en el SUBSUELO 3.- Aun en relación a un inmueble afectado a PROPIEDAD HORIZONTAL Extensión temporal: 1.- Si se trata de CONSTRUCCIONES, el plazo es de SETENTA (70) años 2.- Si se trata de PLANTACIONES o FORESTACIONES, el plazo es de CINCUENTA (50) años

184 LEGITIMACIÓN 1.- Titular de DOMINIO 2.- Titulares de CONDOMINIO
3.- Titulares de PROPIEDAD HORIZONTAL

185 CONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL TRANSMISIÓN DEL DERECHO REAL
1.- Contrato GRATUITO 2.- Contrato ONEROSO 3.- Prescripción Adquisitiva Breve TRANSMISIÓN DEL DERECHO REAL 1.- Actos ENTRE VIVOS 2.- Causa de MUERTE

186 FACULTADES DEL TITULAR DE SUPERFICIE
1.- Facultades Materiales: Poseer, usar, gozar y disponer materialmente 2.- Facultades Jurídicas: Constituir derecho real de garantía sobre el derecho a plantar, forestar o construir o sobre lo plantado, forestado o construido, siempre con el límite temporal de la superficie Artículo 2120, segundo párrafo: “El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario (…)”.

187 EXTINCIÓN DE LA SUPERFICIE
Del derecho a construir, plantar o forestar: 1.- RENUNCIA EXPRESA 2.- VENCIMIENTO DEL PLAZO 3.- CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA 4.- CONSOLIDACIÓN 5.- NO USO DURANTE UN PERÍODO DE TIEMPO (10 años si se trata del derecho a construir y 5 años si se trata del derecho a plantar o forestar) De la propiedad superficiaria: 1.- NORMAS GENERALES DE EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES 2.- DESTRUCCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN, PLANTACIÓN O FORESTACIÓN si no se reconstruye antes de los SEIS (6) años o se vuelve a forestar o a plantar antes de los TRES (3) años.

188 EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
1.- Extinción por vencimiento de plazo legal o convencional: El propietario del suelo hace suyas las construcciones, plantaciones o forestaciones libres de derechos reales o personales. 2.- Extinción antes del vencimiento del plazo: El propietario hace suyas las construcciones, plantaciones o forestaciones, pero continúan los derechos reales y personales gravando la propiedad superficiaria como si fuesen parcelas distintas. 3.- El propietario debe INDEMNIZAR al superficiario salvo pacto en contrario NORMAS SUPLETORIAS 1.- Al derecho de superficie: Las normas relativas a las LIMITACIONES al USO y GOCE del DERECHO REAL DE USUFRUCTO 2.- A la propiedad superficiaria: Las normas relativas al DOMINIO REVOCABLE, en tanto no se contrapongan con las de este Título

189 DERECHO HIPOTECARIO

190 ESPECIALIDAD OBJETIVA Y CREDITICIA
ACCESORIEDAD CONVENCIONALIDAD ESPECIALIDAD OBJETIVA Y CREDITICIA PUBLICIDAD REGISTRAL INDIVISIBILIDAD

191 LA ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO: EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA

192 Código Civil, art. 3131, inc. 3° “El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: (…) 3°.- la situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre”. Código Civil, art. 3132 “Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitución de la hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble” Código Civil, art. 3133 “La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca”

193 La especialidad objetiva en el Proyecto 2012
Proyecto 2012, art. 2188 “Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo”. Proyecto 2012, art. 2209 “… debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización”.

194 EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA GARANTÍA
CÓDIGO CIVIL Art. 3110 Se extiende a 1.- todos los accesorios mientras estén unidos al principal 2.- mejoras sobrevinientes 3.- construcciones 4.- Ventajas que resulten de la extinción de cargas o servidumbres 5.- Alquileres o rentas debidas por los arrendatarios 6.- Indemnización concedida o debida por las aseguradores del inmueble NO se extiende a adquisiciones de inmuebles linderos “para reunirlos al inmueble hipotecado”. PROYECTO 2012 Art. 2192 Se extiende a 1.- accesorios físicamente unidos a la cosa 2.- mejoras 3.- rentas debidas NO están comprendidos: 1.- bienes físicamente unidos gravados anteriormente con prenda 2.- bienes físicamente unidos que pertenecen a un tercero 3.- en ambos casos, cuando se unen posteriormente a la cosa

195 LA ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO: EXTENSIÓN CREDITICIA DE LA HIPOTECA

196 Código Civil, art. 3109, 1ª parte
Código Civil, art. 3131, inc. 3° “El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: (…) 4°.- La cantidad cierta de la deuda”. Código Civil, art. 3109, 1ª parte “No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada” Código Civil, art. 3133 “La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca”

197 La especialidad crediticia en el Proyecto 2012
Artículo 2189, 1ª parte “El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. Artículo 2189, 2ª parte “El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos”. Artículo 2189, 3ª parte “El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de DIEZ (10) años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos incumplidos durante su vigencia”.

198 EXTENSIÓN CREDITICIA DE LA GARANTÍA
CÓDIGO CIVIL 1.- Costos y gastos de la constitución: están garantizados pero carecen de privilegio (arts. 3111, 3936 y 3937 CC) 2.- Costos y gastos de la ejecución: están garantizados y tienen privilegio (arts. 3111, 3937 y 3879, inc. 1° CC) 2.- Intereses garantizados: a.- los anteriores a la constitución de la hipoteca (art CC) b.- los devengados desde la constitución hasta la ejecución, si son compensatorios y constan en el título constitutivo (art CC) c.- los intereses que corran durante la ejecución hasta el efectivo pago (art CC) Sólo tienen privilegio los adeudados por 2 años contados desde el inicio de la ejecución hacia atrás, y todos los que corran durante el juicio hasta el efectivo pago PROYECTO 2012 Art. 2193 Se extiende a 1.- capital adeudado 2.- intereses posteriores a la constitución 3.- daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento “Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención”

199 (TEXTO MODIFICADO POR EL P.E.N.)
LA HIPOTECA EN MONEDA EXTRANJERA: OBLIGACIONES DINERARIAS Y SU RÉGIMEN PROYECTADO Proyecto 2012, art. 765, 2ª parte (TEXTO ORIGINARIO) “Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero” Proyecto 2012, art. 765, 2ª parte (TEXTO MODIFICADO POR EL P.E.N.) “Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”

200 OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA
Proyecto 2012, art. 766 (TEXTO ORIGINARIO) “El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene” Proyecto 2012, art. 766 (TEXTO MODIFICADO POR EL P.E.N.) “El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada”

201 OBLIGACIONES DE DAR MONEDA EXTRANJERA
El artículo 765, ¿podría ser dejado de lado por acuerdo de voluntades? Un sector de la doctrina entiende que SÍ, fundamentalmente por los alcances del artículo 766 Supuesto especial de excepción legal a este principio: art del Proyecto “Hay depósito de dinero cuando el depositante transfiere la propiedad al banco depositario, quien tiene la obligación de restituirlo en la moneda de la misma especie, a simple requerimiento del depositante, o al vencimiento del término o del preaviso convencionalmente previsto”

202 LAS OBLIGACIONES DINERARIAS FRENTE A LAS RESTRICCIONES A LA ADQUISICIÓN DE DIVISAS EXTRANJERAS
RESOLUCIÓN AFIP 3210/2011 RESTRICCIÓN A LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA ACTUALMENTE MODIFICADA POR RESOLUCIÓN 3583/2014 ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA PARA AHORRO COMUNICACIÓN “A” 5239 BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA

203 LA HIPOTECA EN MONEDA EXTRANJERA EN LA ACTUALIDAD
SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA UN EJEMPLO DE CLÁUSULA… “En caso que la COMPRADORA se viera imposibilitada de abonar en DÓLARES, por cambio en las reglamentaciones vigentes, a opción de la VENDEDORA, deberá: 1) convertir a pesos la deuda de dólares estadounidenses, según cotización del dólar billete tipo vendedor, de acuerdo a la publicación del diario Ambito Financiero o Cronista Comercial, a elección de la VENDEDORA, todas del día del pago; o 2) entregar la cantidad de títulos externos clase y serie a elección de ésta última, con el cupón correspondiente adherido, que vendidos en el mercado internacional de Nueva York, sean suficientes para adquirir los dólares adeudados, con más un CINCO POR CIENTO (5 %) para abonar gastos y comisiones”.

204 SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA CNCiv., Sala E, 12/04/2013, “Torrado, Norberto Leandro C/ Popow, Alexis”, LL, 2013-D-215. “Ante las resoluciones de la AFIP y del BCRA que limitan la adquisición de moneda extranjera, quienes celebraron un mutuo hipotecario en dólares estadounidenses deben ceñirse a la previsiones contractuales en las que contemplaron el posible acaecimiento de circunstancias que imposibilitaran la adquisición de la divisa, previendo para tal caso otros mecanismos para calcular la paridad y efectuar el pago debido; máxime si no se acreditó que fuera imposible el cálculo de la cantidad adeudada conforme a ellas”.

205 SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA CNCiv., Sala E, 30/05/2013, “Rzepnikowski, Lucía y otro C/ Masri, David y otro S/ Ejecución hipotecaria”, LL, 2013-E-499. “Tratándose de una hipoteca contraída en moneda extranjera, el deudor no puede aducir la imposibilidad de cumplir la prestación con fundamento en las normas que limitan la adquisición de aquella divisa ya que al contratar se previó el posible acaecimiento de esa circunstancia y se establecieron otros mecanismos distintos al estricto pago de dólares estadounidenses, para calcular la paridad de dicha moneda y efectuar el pago debido en pesos y es a ellos a los que deben ceñirse los contratantes – arg. art. 1197, Cód. Civil – (…)”.

206 SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA CNCiv., Sala A, 03/10/2013, “Altieri, Carlos Alberto y otro C/ Zilang Pingling S/ Ejecución Especial Ley ”, El Dial, 13/03/2014. “Los recaudos antes mencionados no concurren en la especie toda vez que las partes previeron expresamente en el mutuo base de esta ejecución que, en caso que se establecieran normas que prohíban la efectivización de los pagos en dólares estadounidenses, la deudora debía entregar la cantidad suficiente de moneda de curso legal para adquirir Bonos Externos de la República Argentina, serie año 2012, o cualquier otro título dolarizado que lo reemplace la que convertida en dólares estadounidenses billetes en la plaza de Nueva York, libre de gastos y comisiones, equivalga a los montos de pagos establecidos en la moneda extranjera pactada. Se agrega que, en todos los casos, el monto resultante deberá ser suficiente para adquirir la cantidad de dólares estadounidenses en los mercados de libre cambio de Nueva York, Zurich o Montevideo, a elección de la parte acreedora (ver cláusula primera, fs. 1 vta./2).-”.

207 SUPUESTO EN QUE LAS PARTES HABÍAN ACORDADO LAS PREVISIONES PARA EL CASO EN QUE EL ESTADO RESTRINGIERA LA ADQUISICIÓN DE MONEDA EXTRANJERA CNCiv., Sala J, 14/11/2013, “Dorin, Berta C/ Mergherian, Santiago Raúl y otro S/ Ejecución Hipotecaria”, La Ley, 12/03/2014. “Corresponde hacer lugar a la demanda y rechazar la defensa por la que se pretendía cancelar una deuda hipotecaria en dólares mediante el depósito en pesos, bajo la fundamentación que en virtud de las restricciones para la adquisición de moneda extranjera le era imposible el cumplimiento de la obligación, pues las restricciones tuvieron lugar tiempo después de la celebración del mutuo hipotecario, y – a mayor abundamiento – las partes previeron un evento de tal naturaleza en el contrato y pactaron en tales casos específicos métodos para la cancelación del saldo en dólares estadounidenses”.

208 SUPUESTO EN QUE LAS PARTES NADA HABÍAN PREVISTO – NECESIDAD DE QUE EL DEUDOR ALEGUE Y PRUEBE LA IMPOSIBILIDAD DE ADQUIRIR MONEDA EXTRANJERA Cámara de Apelación Civil y Comercial de San Isidro, Sala I, 27/03/2014, “Suaya, Sara Patricia y otro/a C/ González, Andrea Marisa S/ Ejecución Hipotecaria”, Base de Datos JUBA. “No empece a ello (a la ejecución en dólares) la resolución 3210/11 de la AFIP puesto que nada indica que el deudor carezca de la moneda en cuestión y nada dijo en este aspecto al oponer excepciones; en esta última instancia podrá adquirir títulos de la deuda pública de nuestro país nominados en dólares que coticen en los mercados de Nueva York o Montevideo y liquidarlos en el mercado de valores conforme la normativa vigente, para obtener los billetes y saldar la deuda”.

209 SUPUESTO EN QUE LAS PARTES ARRIBAN A UN ACUERDO CONCILIATORIO Y REQUIEREN AL JUEZ LA HOMOLOGACIÓN
CNCiv., Sala G, 15/05/2013, “Nicolini, Enrique C/ Livingston, Jorge Alejandro S/ Ejecución Hipotecaria”, Sumario 22776, Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil. “Cuando las partes han previsto y consensuado una alternativa contractual para cancelar la deuda en moneda nacional -en el caso, a la cotización del dólar en el mercado de Nueva York o Montevideo- es absolutamente irrelevante todo lo relacionado a las normas dictadas por la AFIP y BCRA con posterioridad a la celebración del mutuo en relación a la regulación del Mercado Único de Cambios”

210 UNA CORRIENTE JURISPRUDENCIAL DISTINTA EN EL FUERO CAPITALINO COMERCIAL…
CNCom., Sala A, 04/09/2013, “Konisberg, Rubén Gabriel C/ Castro Biardo, Walter Hugo y otros S/ Ejecución Prendaria”, SJA, 19/02/2014, p. 94. “En este marco, frente a una circunstancia tan especial como la presente, que controvierte, sin prohibición expresa, los justos derechos de un acreedor de percibir una acreencia legítima en moneda extranjera (que fue reconocida tanto en la sentencia del fs.51-, como en el pronunciamiento de fs. 189/201, que data del ) y de un deudor a desobligarse en la moneda debida de acuerdo con la normativa de aplicación, , sólo cabe concluir en que la regulación dictada por el B.C.R.A no excluye la atención de supuestos como el que se examina, pues ante la inexistencia de una clara y expresa prohibición en tal sentido y considerando el principio contenido en el art. 19 de la CN, nadie puede ser privado arbitrariamente de lo que la ley no prohibe”.-

211 UNA CORRIENTE JURISPRUDENCIAL DISTINTA EN EL FUERO CAPITALINO COMERCIAL…
CNCom., Sala A, 18/09/2013, “Ciocale, Juan Augusto C/ Iribarren, Ricardo O. S/ Obligaciones de dar sumas de dinero”, JA, 2014-I-96. IGUAL CRITERIO AL EXPUESTO EN LA DIAPOSITIVA ANTERIOR

212 EL RANGO HIPOTECARIO

213 EL RANGO HIPOTECARIO ES UN BIEN
OBJETO Puede ser objeto de actos jurídicos (art. 953 CC) INMATERIAL Puede ser objeto de contratos (art CC) VALOR ECONÓMICO

214 ¿Qué negocios pueden celebrarse sobre el rango hipotecario?
RESERVA DE RANGO PERMUTA DE RANGO COPARTICIPACIÓN DE RANGO POSPOSICIÓN DE RANGO

215 Código Civil, art. 3135, párrafo incorporado por la ley 17.711
RESERVA DE RANGO Código Civil, art. 3135, párrafo incorporado por la ley “Al momento de constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar” Rango de la hipoteca constituida en primer término Momento en que puede celebrarse este negocio jurídico Monto máximo de la hipoteca ulterior Vigencia temporal de la reserva de rango

216 COPARTICIPACIÓN DE RANGO Ley 17.801, artículo 19, último párrafo
“… No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse de los efectos del principio que antecede, estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando a que ésta sea compartida” ¿Es necesario el consentimiento de otros acreedores hipotecarios que no son parte en el convenio? ¿Es necesario el consentimiento del titular del inmueble?

217 ¿Es necesario el consentimiento del titular del inmueble?
PERMUTA DE RANGO Código Civil, art. 1436 “Si el crédito fuese cedido (…) por otro derecho creditorio, la cesión será juzgada por las disposiciones del contrato de permutación, que no fueren modificadas en este título” Código Civil, art. 1444 “Todo objeto incorporal, todo derecho y toda acción sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos, a menos que la causa no sea contraria a alguna prohibición expresa o implícita de la ley, o al título mismo del crédito” ¿Es necesario el consentimiento de otros acreedores hipotecarios que no son parte en el convenio? ¿Es necesario el consentimiento del titular del inmueble?

218 POSPOSICIÓN DE RANGO Código Civil, artículo 872 “Las personas capaces de hacer una renuncia pueden renunciar a todos los derechos establecidos en su interés particular, aunque sean eventuales o condicionales…”

219 INSCRIPCIÓN REGISTRAL
FORMA DEL ACTO ESCRITURA PÚBLICA (Art. 1184, inc. 10 CC) PUBLICIDAD INSCRIPCIÓN REGISTRAL (Art. 2°, inc. “a”, ley )

220 ESTUDIO DE TÍTULOS TRACTO SUCESIVO
NEMO PLUS IURIS ESTUDIO DE TÍTULOS TRACTO SUCESIVO

221 EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
Art. 15, ley Perfecto eslabonamiento entre los asientos registrales Se vincula al concepto de LEGITIMACIÓN REGISTRAL Expresión negativa: art. 17, ley Especies de tracto sucesivo: a.- Tracto vertical b.- Tracto horizontal Tracto sucesivo y el consentimiento/asentimiento conyugal previsto en el artículo 1277 del Código Civil

222 a)Titularidad sobre el dominio
DESCRIPCION DEL INMUEBLE MATRICULA MORÓN (101) CATASTRO: I-A-Mz. 10 – Parc A UBICACION: Localidad de Castelar, Partido de Morón DESIGNACIÓN S/ TITULO: Lote Tres, Manzana Diez SUPERFICIE: 280 mts. Cdos. MEDIDAS: 14 mts. De fte. Por 20 mts. De fdo. LINDEROS: fte. SO, calle Italia; NO, Lote 4; NE, Lote 2; SE, Lote 9. ANTECEDENTE DOMINIAL: Folio 306/1962. a)Titularidad sobre el dominio Proporción b)Gravámenes, Restricciones e Interdicciones c)Cancelaciones d)Certif. ASIENTO 1. SABENE,Sebastián Esteban DNI ,CUIT , mayor de edad, cas., arg., dom. Rivadavia N° 17848, Morón. Comp.vta. Escrit. 700 del Escrib. Juan Pérez (55) s/certif /2 del F.S Present. Nro /9 del -- Provincia de Buenos Aires – Ministerio de Economía – REGISTRO DE LA PROPIEDAD – Decreto Ley nro /63

223 SUPUESTOS DE TRACTO ABREVIADO
1.- Cumplimiento de obligaciones contraídas en vida por el causante (ejemplo: cumplimiento de obligación de escriturar documentada en un boleto de compraventa) 2.- Transmisión o cesión de bienes hereditarios por parte de los herederos (ejemplos: venta o donación de un inmueble adquirido por herencia; cesión de acciones y derechos hereditarios) 3.- Partición de Herencia 4.- Escrituras simultáneas ¿Es una enumeración taxativa?

224 Protección de la vivienda familiar en el derecho constitucional
Art. 14 bis Constitución Nacional: 1.- Protección integral de la familia 2.- Defensa del bien de familia 3.- Acceso a una vivienda digna

225 Protección de la vivienda familiar en el derecho constitucional
Tratados internacionales con jerarquía constitucional: a.- Declaración Universal de los Derechos Humanos (1948). Art. 25.1: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios (…)”. b.- Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre (1948). Art. XXIII: “Toda persona tiene derecho a la propiedad privada correspondiente a las necesidades esenciales de una vida decorosa, que contribuya a mantener la dignidad de la persona y el hogar”. c.- Convención Americana sobre Derechos Humanos – Pacto de San José de Costa Rica (1969). Art. 17.1: “La familia es el elemento natural y fundamental de la sociedad y debe ser protegida por la sociedad y el Estado”. d.- Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (1966). Art. 11.1: “Los Estados Partes en el presente pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia”. e.- Convención sobre los Derechos del Niño. De su comprensión global, se desprende que todo niño tiene derecho a obtener un hábitat donde desarrollarse.

226 Constitución de la Provincia de Buenos Aires. Artículo 36, inciso 7°:
Protección de la vivienda familiar en el derecho constitucional provincial Constitución de la Provincia de Buenos Aires. Artículo 36, inciso 7°: “DE LA VIVIENDA. La provincia promoverá el acceso a la vivienda única y la constitución del asiento del hogar como bien de familia, garantizará el acceso a la propiedad de un lote de terreno apto para erigir su vivienda familiar única y de ocupación permanente, a familias radicadas o que se radiquen en el interior de la provincia, en municipios de hasta habitantes, sus localidades o pueblos…”.

227 Institutos que protegen el patrimonio familiar
Unión de hecho o convivencial Unión matrimonial Asentimiento conyugal ¿Indivisión forzosa? La vivienda en los procesos de divorcio y separación personal Fallecimiento de un cónyuge Bien de Familia

228 EL ASENTIMIENTO CONYUGAL
¿En qué consiste el asentimiento conyugal? ¿Qué bienes están protegidos por el instituto? ¿Para que actos jurídicos se requiere?

229 Bienes protegidos Inmuebles Muebles registrables Derechos registrables
Bienes Gananciales Sede del hogar conyugal Hijos menores o incapaces Bienes Propios Inmueble

230 La protección de los bienes gananciales
Es indistinto el destino del bien La protección es acordada al cónyuge no titular Fundamento de la protección: derecho en expectativa sobre los bienes gananciales

231 La protección de los bienes propios
Se requiere que el destino sea la vivienda familiar La protección es acordada al cónyuge no titular y al/a los hijo/s menor/es o incapaz/ces Fundamento de la protección: tutela de la vivienda familiar

232 Actos para los que se exige el asentimiento
“disponer o gravar” Aportes de dominio o uso Transformación y fusión de sociedades de personas ¿Afectación a bien de familia? ¿Afectación a propiedad horizontal? ¿Particiones? ¿Boletos de compraventa?

233 ¿CONSENTIMIENTO O ASENTIMIENTO?
Asentimiento anticipado: a.- Tesis que exige la especialidad V Jornadas de Derecho Civil (1977): “No es válido el asentimiento general anticipado dado por uno de los cónyuges para los actos del otro, comprendidos en el artículo 1277 del Código Civil”. b.- Tesis que admite la generalidad SPOTA, MAZZINGHI, LÓPEZ DE ZAVALÍA, NUTA, PELOSI CNCiv., Sala A, 06/06/1979, “Peisajovich C/ Riva”, RdN N° 767, p. 1916 CNCiv, Sala A, 26/09/1995, “De Nicola C/ Del Valle”, RN N° 925, p. 866

234 Asentimiento conyugal en el Proyecto 2012
Asentimiento conyugal genérico (art. 456) Se aplica a ambos regímenes matrimoniales Rige sólo para la vivienda familiar y se extiende a los muebles indispensables Los actos restringidos son: para el inmueble, la disposición; para los muebles, la disposición y la traslación fuera de la vivienda Asentimiento conyugal específico (art. 470) Se aplica sólo al régimen de comunidad Se protegen los siguientes bienes: bienes registrables, acciones nominativas no endosables y acciones nominativas no cartulares (salvo autorización para oferta pública), participaciones en sociedades no exceptuadas, establecimientos comerciales, establecimientos industriales, establecimientos agropecuarios y las promesas de todos los actos anteriores Los actos restringidos son: la enajenación y la constitución de gravámenes Es aplicable a la enajenación de partes indivisas

235 La vivienda en los procesos de separación personal y divorcio vincular
Atribución del hogar conyugal durante el proceso judicial, o antes, en casos de urgencia (art. 231, CC) Atribución del hogar conyugal luego de la sentencia definitiva (art. 211, CC) Inmueble propio: Derecho de uso, pudiendo fijarse una renta y estableciendo el plazo de la locación Inmueble ganancial: Derecho de excluirlo de la partición o liquidación (indivisión forzosa) Objeto: protección de la persona de los cónyuges Derecho personal ¿Derecho personal o real? ¿Documento inscribible?

236 La protección acordada por el instituto en el Código Civil vigente
Tutela la sede del hogar conyugal, con prescindencia de la existencia o no de hijos menores o incapaces Protege: I) al cónyuge inocente; II) al cónyuge enfermo; III) al cónyuge que haya reservado su inocencia en la separación personal o divorcio vincular fundados en la separación de hecho sin voluntad de unirse Sólo es procedente en caso que le ocasione un perjuicio grave

237 La protección acordada por el instituto en el Proyecto de Código Civil y Comercial 2012 (arts. 443 a 445) Tutela la sede del hogar conyugal, con prescindencia de la existencia o no de hijos menores o incapaces Protege a cualquiera de los cónyuges No es exigible el perjuicio grave. El juez deberá merituar: I) a quién se atribuye la custodia de los menores; II) la situación económica de ambos cónyuges; III) estado de salud y edad de los cónyuges; IV) intereses de otras personas que integran el grupo familiar Puede resolverse: I) la atribución del uso del inmueble propio de uno de los cónyuges; II) la indivisión del inmueble ganancial o del inmueble propio en condominio; III) que la enajenación requiera el acuerdo expreso de ambos; IV) en caso de inmueble alquilado, que el cónyuge beneficiario permanezca en el inmueble hasta la conclusión de la locación El derecho se extingue por vencimiento del plazo, por cambio de las circunstancias o por las causas de indignidad El derecho requiere inscripción registral para su oponibilidad

238 Protección en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges
Indivisiones Hereditarias Derecho real de habitación del cónyuge supérstite

239 Indivisiones hereditarias
La protección acordada: la exclusión de la vivienda familiar del acervo partible y la inejecutabilidad por los acreedores de los coherederos Fundamentos de la protección: Respeto a la voluntad del causante Voluntad de los coherederos Proteger al cónyuge supérstite La protección se limita en el tiempo (diez años)

240 Indivisión impuesta por el causante
Marco normativo: art. 51, ley “Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años”. El plazo: a) Casos en que puede extenderse: Cuando se trate de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad económica En estos casos, puede extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad b) Casos en que puede reducirse: I) Circunstancias graves II) Razones de manifiesta utilidad III) Interés legítimo de un tercero

241 Indivisión pactada entre coherederos
Marco normativo: art. 52, ley “Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes”. El plazo: a) En ningún caso puede extenderse b) Puede reducirse mediando causa justificada

242 Indivisión opuesta por el cónyuge supérstite
Marco normativo: art. 53, ley “(…) el cónyuge (…) podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años”. El plazo: a) Nunca puede extenderse b) Sólo puede reducirse cuando medien causas graves o de manifiesta utilidad Los bienes protegidos: a) El establecimiento comercial, agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que constituya una unidad económica, en tanto hubiese sido adquirido o formado en todo o en parte por el cónyuge supérstite b) La casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal, si hubiese sido la residencia habitual de los esposos

243 Inscripción registral de las indivisiones
Fuente normativa: art. 54, ley “La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su inscripción en el registro respectivo”. Provincia de Buenos Aires – DTR N° 25/1968 Documento inscribible: a) documento auténtico que contenga la voluntad del instituyente (art. 51) b) testimonio judicial (arts. 52 y 53) que contenga también el auto que ordena su inscripción Contenido del asiento registral: a) Causa de la indivisión b) Plazo c) Fecha de fallecimiento del causante

244 Las indivisiones hereditarias en el Proyecto 2012
1.- Indivisión impuesta por el causante (art. 2330): a.- Permite expresamente imponer la indivisión de partes, cuotas o acciones de sociedades de las cuales sea principal socio o accionista b.- Sólo legitima a los coherederos a pedir la división anticipada 2.- Indivisión pactada entre coherederos (art. 2331): a.- Se hace expresa referencia a la inscripción registral 3.- Indivisión opuesta por el/la cónyuge supérstite (art. 2332): a.- Extiende la protección a cuotas o acciones de sociedades de las cuales el causante hubiese sido socio o accionista principal b.- La oposición no será procedente si los bienes pueden ser adjudicados en su lote c.- Se extiende la protección al cónyuge que no adquirió ni constituyó el establecimiento, pero que participó activamente en él d.- La indivisión dura diez años pero puede prorrogarse a pedido del cónyuge supérstite hasta su fallecimiento e.- La protección de la vivienda es vitalicia e incluye los muebles. Tampoco procede si se le puede adjudicar en la partición

245 Derecho real de habitación del cónyuge supérstite
Artículo 3573 bis, Código Civil (texto según ley ) “Si a la muerte del causante, éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge contrajere nuevas nupcias”

246 La protección brindada por el instituto
La figura tiene carácter asistencial CNCiv., en pleno, 15/08/1979, “Falland, Federico S/ Suc.”, LL, 1979-C-530 ¿Se ejerce “in iure proprio” o “in iure hereditatis”? ¿Es un instituto sui generis o un derecho real de habitación? Incidencia en la partición de la comunidad hereditaria y de la comunidad postganancial Fundamento de la protección: tutelar la vivienda familiar

247 Recaudos de procedencia
Elemento objetivo: EL INMUEBLE 1. Único habitable 2. Integrante del haber hereditario 3. Sede del hogar conyugal 4. ¿Montos máximos? Elementos subjetivo: EL CÓNYUGE SUPÉRSTITE 1. La calidad de cónyuge 2. La concurrencia

248 Inscripción registral
Provincia de Buenos Aires: DTR N° 3/1976 Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Decreto 2080/80 (t.o. Dto 466/99), art. 134 El documento inscribible: a) recaudos registrales comunes b) autos sucesorios, con indicación del juzgado, secretaría y jurisdicción c) recaudos del artículo 3573 bis CC d) auto que ordena la inscripción e) documento judicial o notarial

249 El derecho real de habitación del cónyuge supérstite en el Proyecto 2012
Artículo 2383 “El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante”.

250 Protección del régimen de bien de familia
Marco normativo: arts. 34 a 50, ley El objeto: un inmueble urbano o rural a) titularidad b) indivisibilidad c) unicidad d) ¿topes máximos? Los sujetos: El titular de dominio o los titulares de condominio Los beneficiarios

251 Fundamentos de la protección
Se brinda protección al inmueble que sirve para: Vivienda del grupo familiar Desarrollo de la actividad económica que sustenta al grupo familiar Se lo protege de la eventual ejecución de ciertos acreedores El inmueble es objeto de beneficios impositivos Reducción en los aranceles de profesionales Indisponibilidad relativa - indivisión

252 ¿Prioridad directa o indirecta?
Art. 35, ley “La constitución del bien de familia produce efectos a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente” Art. 5°, ley “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”. CSJN, 19/09/1985, “Carrizo, J.”, incidente de levantamiento de embargo en autos “Rodríguez, A. C/ Carrizo J.”, ED, 19/11/1985, fallo SCBA, “Minadeo de Federico, Rita C/ Deambrosi, Carlos Alberto y otra S/ Tercería de dominio” en “Deambrosi, Carlos C/ Federico, Dulio O. S/ Ejecutivo”, RN N° 917, p. 51. CS Santa Fe, “Licha, Azis y otro C/ Vidaechea, Miguel Alejandro S/ Recurso de inconstitucionalidad”, AyS,

253 Casos especiales Constitución de bien de familia de unidad funcional y unidad complementaria XIX Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble: “El concepto de inmueble en el instituto de Bien de Familia está definido por su destino, ya sea vivienda o explotación, con los demás recaudos exigidos por la ley para su afectación. (…) para arribar a dicho encuadre no es adecuada la utilización del concepto parcelario o registral de “inmueble”. ¿Es necesaria la autorización judicial para constituir en bien de familia el inmueble que pertenece, en todo o en parte, a un menor de edad? ¿Es posible sustituir un bien de familia? 4. ¿Procede la constitución en bien de familia en caso de uniones de hecho? Cám. Apel. Rosario, Sala I, “Quaranta”. CNCiv., 28/05/2010 “M., V. M. C/ Registro de la Propiedad Inmueble S/ Recurso”, eldial.com-AA620A

254 El régimen de “vivienda” en el Proyecto 2012
El inmueble a afectarse debe tener destino de vivienda Puede afectarse en su totalidad “o hasta una parte de su valor” Se suprime toda referencia a los topes En caso de inmueble en condominio, no se exige que los condóminos tengan vínculo parental o conyugal entre sí El juez puede resolver, a pedido de parte, la afectación al régimen en procesos de divorcio o como consecuencia del cese de la unión convivencial Se incorpora al conviviente como beneficiario Pueden ser beneficiarios también los parientes por adopción y por técnicas de reproducción asistida Se legisla la subrogación real No rige la prohibición de legados o mejoras cuando sean a favor de beneficiarios Se suprime el tope de embargabilidad de los frutos

255 Protección de la vivienda en caso de uniones de hecho
Asentimiento entre convivientes (art. 522 Proyecto) Se aplica sólo en caso que la unión convivencial esté inscripta Se protegen los siguientes bienes: la vivienda familiar y los muebles indispensables que se encuentren en ésta Los actos restringidos son: disposición de la vivienda familiar y disposición y traslado de los muebles protegidos El juez puede autorizarlo si el bien fuera prescindible y no estuviese comprometido el interés familiar Si no se hubiere dado el asentimiento, se puede plantear la nulidad en el plazo de seis meses, en tanto continúe la convivencia Inejecutabilidad de la vivienda familiar por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial , excepto que se hayan contraído por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro

256 Protección de la vivienda en caso de uniones de hecho
Atribución de uso de la vivienda familiar (art. 526 Proyecto) Es procedente: 1) A favor del conviviente que tiene a su cargo el cuidado de hijos que sean menores de edad, con capacidad restringida o con discapacidad; 2) A favor del conviviente que acredite la extrema necesidad de una vivienda y la imposibilidad de procurársela en forma inmediata. El plazo de la atribución será fijado judicialmente, pero NO puede ser mayor al tiempo que haya durado la convivencia, ni superar los DOS (2) años contados desde el cese de la unión convivencial. El juez puede establecer, a pedido de parte interesada: 1) una renta compensatoria a favor del otro ex conviviente; 2) que el inmueble, durante el plazo, pueda ser enajenado sólo con conformidad de ambos; 3) que el inmueble en condominio no sea partido ni liquidado. Los efectos de la atribución frente a terceros interesados de buena fe requieren inscripción registral Cuando se trate de un inmueble alquilado, el conviviente no locatario tiene derecho a continuar en la locación hasta el vencimiento del contrato, manteniéndose obligado al pago y a las garantías del contrato. Cesa en los mismos en que cesa para la atribución en caso de divorcio.

257 Protección de la vivienda en caso de uniones de hecho
Derecho real del conviviente supérstite (art. 527 Proyecto) Se aplica independientemente de que la unión convivencial esté inscripta o no Recae sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar, en tanto, a la apertura de la sucesión, no se encontrare en condominio con otras personas El plazo máximo es de DOS (2) años. El derecho es inoponible a los acreedores del causante Sólo procede cuando el conviviente supérstite careciere de vivienda propia o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta Causales de extinción: a) nueva unión convivencial; b) celebración de matrimonio; c) adquisición de vivienda propia habitable o de bienes suficientes para acceder a ella