Banco Sabadell Financiación de Oficinas Modalidad Project Finance

Presentación del tema: "Banco Sabadell Financiación de Oficinas Modalidad Project Finance"— Transcripción de la presentación:

1 Banco Sabadell Financiación de Oficinas Modalidad Project Finance
Junio 2008

2 1. Introducción 2. Track Record 3. Análisis y Mitigación de Riesgos 4. Financiación Development & Investment 5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales 6. Conclusiones

3 Líderes por número de operaciones en League Tables 2006
Project Finance en BS Financiación a largo plazo basada en la bondad del propio Proyecto (predictibilidad de cash-flows futuros) Especializados en 3 Sectores: Líderes por número de operaciones en League Tables 2006 & segundos en 2007 (Fuente Dealogic) Energías Renovables (eólicos, solar térmica, biomasa, valorización residuos…) Biocarburantes Infraestructuras Licitaciones Públicas (PPP, PFI) Autopistas, Transporte, Puertos, Aeropuertos … Real Estate Activos Inmobiliarios en Explotación (Centros Comerciales, Oficinas, Parques Logísticos) Hoteles, Resorts Turísticos

4 1. Introducción 2. Track Record 3. Análisis y Mitigación de Riesgos 4. Financiación Development & Investment 5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales 6. Conclusiones

5 CC Puerto Venecia Zaragoza
Track Record Project Finance Oficinas en Barcelona y Madrid. Equipo Multifuncional con más de 15 años de experiencia en financiación estructurada. CC Puerto Venecia Zaragoza CC ESPACIO CORUÑA Hotel Vela BCN MLA -Agent MLA -Agent MLA -Agent Innovación en el diseño de Estructuras de Financiación con amplio portafolio de productos (deuda senior, subordinada, fin. IVA, facilidades puente, etc …) siempre con el objeticvo de obtener la estructura más óptima para cada proyecto. € € € 2006 2007 2007 2005 Mandated Lead Arranger Ciudad Judicial de Barcelona y l’Hospitalet Project Finance € ,512 Loan rights assignment Lead Arranger € 2005 Project Finance € 115,000,000 2005 Mandated Lead Arranger Agent Palma-Manacor Road Experiencia en estructuras con la presencia del BEI y/o garantizadas por Compañías Aseguradoras Monoline.

6 Eolia Track Record Project Finance – Líderes en Energías AndasolI+II
Presentes desde 1992 en renovables Asesoramiento en la contratación con proveedores Posición de liderazgo en el mercado español € 887,400,000 MLA 2006 Project Finance € 2006 MLA AGENT AndasolI+II THERMO-SOLAR PLANT € MLA AGENT 2006 Nuestro Track Record incluye: Bio-fuels : Biomasa: Solar : Mini-hidráulica: Eólicos: MW Organizados Presentes en total en más de 6,700MW 60 MW Organizados Térmica: MW Organizados Fotovoltaica: MW Organizados + 30 MW Organizados + 180,000 T/year P.E. BUIO Project Finance € 2006 MLA Eolia LURIA DE ENERGIES Wind farm €.85,730,000 MLA AGENT 2006

7 Chicago Skyway Toll Bridge
Track Record Project Finance International P.E. VOIE SACRÉ . € Mandated Lead Arranger Agent 2006 Co-Arranger USD 2005 Chicago Skyway Toll Bridge Project Finance € AIOLIKI PANACHAIKOU GRECIA Canaport - Repsol Planta de Regasificación USD Lead Manager 2007 Senior Managing Agent USD Indiana Toll Road Autopista de Peaje N25 Waterford bypass € Participant € EIFFAIRE S.A.S Senior & Revolving Facilities USD $ SUNNY VALENTÍN INVESTMENTS, S.A. $ AM RESORTS HOTEL CAPRI CARIBE

8 1. Introducción 2. Track Record 3. Análisis y Mitigación de Riesgos 4. Financiación Development & Investment 5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales 6. Conclusiones

9 Análisis y Mitigación de Riesgos
Ingresos Predecibles. + Estructura costes definida + Marco legal estable + Tecnología probada = Posibilidad de plantear Project Finance (Financiación sin Recurso) Resultará clave el proceso de análisis de riesgos: Identificación Asignación Mitigación Objetivo: Identificar todos los riesgos y asignarlos fuera del proyecto o darles un tratamiento adecuado

10 Análisis y Mitigación de Riesgos
Legal Producción Administrativo Construcción Venta & Comercializ. Tecnológico SPV Social / Medioambiental Diseño Suministro/ Explotación Financiero Extraordinario País/ Político

11 Análisis y Mitigación de Riesgos
Matriz de Riesgos Simplificada – (Desarrollo Oficinas) Riesgo Construcción Contrato Llave en Mano (único o por paquetes reducidos) – solvencia contrastada Dictamen Inicial de Proyecto Constructivo y Seguimiento de Obra por parte del Asesor Técnico – PROJECT MONITOR Riesgo Demanda Comercialización Experiencia del Promotor o en su caso de la COMPAÑÍA COMERCIALIZADORA Estudios de Viabilidad por consultoras especializadas Riesgo Venta - Ingresos Validación de cada uno de los inquilinos y las condiciones del contrato de alquiler (plazo mínimo, penalizaciones, etc.) Contratos de gestión del Activo Riesgo Legal Marco legal, Permisos, Licencias y Autorizaciones validados por ASESOR LEGAL Riesgo Financiero Financiación Completa / Cobertura tipo de interés Riesgo Extraordinario Pólizas de seguro validadas por ASESOR DE SEGUROS tanto para la fase de construcción como la de explotación

12 Análisis y Mitigación de Riesgos
El resultado de este proceso de Análisis y tras la Due Diligence de los Asesores se traducirá en : Caso Base : Donde se reflejarán todas las hipótesis y conclusiones numéricas y en el que se determinará el grado de apalancamiento, RCSD, FRSD, covenants financieros, etc. Aplicación % % Origen Ejemplo Inversión (Hard y Soft) Intercalarios / Gastos FRSD 90 7 3 30 70 Fondos Propios Deuda Senior LP TOTAL 100 100 TOTAL Inversión IVA 15 15 Crédito IVA Contratos : Documentación en la que se reflejarán todos los acuerdos y en el que se otorgarán todas las garantías de proyecto.

13 Principales Ventajas del Project
Permite optimizar los recursos al inversor  + TIR / + crecimiento No compromete la capacidad de endeudamiento del inversor Disminuye la exposición de riesgos (Asignación efectuada / Due Diligence) Permite plazos de financiación más largos. Estructuras costosas (en precio y tiempo) vs otras alternativas Existe más control por parte de los financiadores vs otras facilidades.

14 1. Introducción 2. Track Record 3. Análisis y Mitigación de Riesgos 4. Financiación Development & Investment 5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales 6. Conclusiones

15 “Financiación de cash-flows futuros con subyacente inmobiliario”
Financición Development – Oficinas “Financiación de cash-flows futuros con subyacente inmobiliario” Loan to Cost 60% - 70% Loan to Value < 60% Tasaciones x sociedades homologadas BDE + Valoraciones RICS según el ámbito de sindicación (bancos internacionales) Cobertura Deuda RCSD > 1,30x Cobertura de Riesgo de tipo de interés > 75% FRSD 6 meses Pre-Comercialización Deseable: A partir de 40% de SBA y Renta Anual Esperada Covenants de control durante la construcción (al menos un 80% a su finalización) Garantías Hipoteca sobre activos Pignoración derechos contratos construcción y alquiler Recurso limitado a socios-promotores de cara a la finalización y puesta en explotación del proyecto (extra-costes , retrasos, comercialización hasta niveles > 80%)

16 Amortización > 20 años
Financiación Development & Investment BS Apalancamiento: Loan-to-Cost 60% - 70% NUEVOS DESARROLLOS Amortización a años Financiación Development: “Destinado a Nuevos Desarrollos con estrategia clara de venta una vez consolidado” Financiación Development a Término: “Destinado a Nueovs Desarrollos con estrategia de mantenerse en patrimonio” 2 años 3 años + Bullet 100% 13 años Bullet < 20% Banca Extranjera Bullet > 85% 7-8 años ACTIVOS EN RENTA Loan-to-Value 70% - 80% Amortización > 20 años Financiación Investment: “Destinado a financiar Activos en Renta (inversión x capitalización% de rentas)”

17 1. Introducción 2. Track Record 3. Análisis y Mitigación de Riesgos 4. Financiación Development & Investment 5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales 6. Conclusiones

18 Condiciones y Mercados Financieros Actuales
Mayor rigidez en el estudio de riesgo (Due Diligence, Asesores, etc) Incremento coste interbancario = > Precios mas ajustados al Riesgo Mayor sensibilidad al riesgo = > Menores apalancamientos; Menor LTV Mercado de Sindicación poco líquido Titulización de Activos Inmobiliarios Terciarios: Spreads muy elevado => No viable actualmente Esquema Club Deal (co-aseguramiento entre varias entidades) como alternativa

19 Préstamos Sindicados 1Q-2008 vs 1Q-2007
Condiciones y Mercados Financieros Actuales Caída generalizada de los Volúmenes Financiados a Nivel Mundial Préstamos Sindicados 1Q-2008 vs 1Q-2007

20 (Títulos Hipotecarios de Activos Comerciales - USD )
Condiciones y Mercados Financieros Actuales Evolución Prima de Riesgo (Spread) en CMBS – Commercial Mortgage Backed Securities (Títulos Hipotecarios de Activos Comerciales - USD )

21 (Títulos Hipotecarios de Activos Comerciales – EUR )
Condiciones y Mercados Financieros Actuales Evolución Prima de Riesgo (Spread) en CMBS – Commercial Mortgage Backed Securities (Títulos Hipotecarios de Activos Comerciales – EUR )

22 1. Introducción 2. Track Record 3. Análisis y Mitigación de Riesgos 4. Financiación Development & Investment 5. Condiciones y Mercados Financieros Actuales 6. Conclusiones

23 Conclusiones El Project Finance que ha demostrado ser una buena alternativa de financiación en determinados Sectores, cobra hoy mayor validez en los proyectos de Real Estate Facilita el acudir (en un momento posterior) al mercado de capitales y/o puesta en valor de una cartera. Sistema eficaz cuando las características del proyecto permiten utilizarlo. La Banca española ha demostrado en los últimos años ser una de las más competitivas y sofisticadas en la estructuración. Previsión de que la prima de riesgo en el Real Estate Terciario en Europa continúe la tendencia a la baja.

24 Equipo Real Estate Project Finance
Director Financiación Estructurada David Noguera Ballús Telf E.mail. Director Real Estate Víctor Leaño Herrera Telf E.mail. Equipo Alvaro Echevarría Arévalo Telf E.mail. Joan Carrasco Reverte Telf E.mail. José Ignacio Tramuns Pladellorens Telf E.mail.

25 Muchas Gracias Banco Sabadell www.bancosabadell.com
SabadellAtlántico BancoHerrero Solbank ActivoBank BancoUrquijo Banco Sabadell Muchas Gracias