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Financiamiento a la Vivienda del Sector Privado en México 3° Encuentro Nacional de Análisis y Perspectivas del Sector Inmobiliario Unidad de Valuación.

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1 Financiamiento a la Vivienda del Sector Privado en México 3° Encuentro Nacional de Análisis y Perspectivas del Sector Inmobiliario Unidad de Valuación EGP Evaluación y Gestión de Proyectos Agosto, 2008

2 2 Contenido 1. 1.Necesidades de Vivienda y Accesibilidad 2. 2.Plan Estratégico 3. 3.Financiamiento a la Vivienda 4. 4.Bursatilización 5. 5.Conclusiones

3 3 De 0 a 3 De 3 a 6 De 6 a 9 Segmento subatendidoINFONAVIT / FOVISSSTESOFOLES/ Bancos I n g r e s o M e n s u a l (SMGM) 6.2% 12.4%9.7%21.1%23.8% 4.7%10.8%11.3%6.2% 12.4%9.7%21.1%23.8% 4.7%10.8%11.3% Más de 9 Total Con Seguridad Social / 1 Sin Seguridad Social / 2 67% 33% Segmentación del Mercado por Ingreso y acceso a la Seguridad Social (Porcentaje del total de hogares) Existen 26.5 millones de hogares, de los cuales el 33% se encuentra dentro del sector no asalariado, que es generalmente subatendido por los intermediarios financieros. 66% del total de hogares perciben un nivel salarial para el que no existe una amplia oferta de productos hipotecarios. 1. Necesidades de Vivienda y Accesibilidad – Sectores Subatendidos Los sectores con mayor rezago habitacional son, principalmente, aquéllos con menores ingresos, pertenecientes al sector no asalariado y ubicados en localidades rurales o semi-urbanas. Por lo tanto, SHF enfocará su estrategia para la atención de los segmentos con mayor rezago: bajos ingresos, no asalariados y rurales. 23.8%21.1%9.7%2.4% 11.3%10.8%4.7%6.2% 14.8%22.1%11.8%16.8% 6.1%4.1%1.4%1.8% 13.2%5.7%1.8%1.4%

4 4 Fuente: SHF. De los 26.5 millones de hogares: 17 millones cuentan con una vivienda apta. 9.5 millones representan el rezago habitacional ampliado. Anualmente se suman alrededor de 500,000 hogares nuevos de los cuales aproximadamente el 60% está en condiciones de demandar un crédito. Adicionalmente al rezago histórico, existen 4 componentes que integrados forman el crecimiento anual de la demanda de vivienda. 1. Necesidades de Vivienda y Accesibilidad - Demanda de Vivienda

5 5 Contenido 1. 1.Necesidades de Vivienda y Accesibilidad 2. 2.Plan Estratégico 3. 3.Financiamiento a la Vivienda 4. 4.Bursatilización 5. 5.Conclusiones

6 6 Modificaciones a la Ley Orgánica de SHF Con el fin de promover un acceso generalizado a la vivienda, el Senado de la República presentó el pasado 16 de abril una Iniciativa que reforma la Ley Orgánica de SHF que fue aprobada por el Congreso de la Unión y cuyos principales elementos son: Deroga el Artículo Noveno Transitorio por lo que se elimina la restricción a otorgar financiamiento a partir del Dicha restricción fue impuesta con el propósito de promover la participación del sector privado en el mercado hipotecario. Sin embargo, aún existen fallas de mercado en los sectores de bajos ingresos, rurales y no asalariados que requieren la participación de SHF. Faculta al Consejo para que la SHF pueda ofrecer crédito y garantías a algún segmento de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, abocándose especialmente a los estratos de bajos ingresos y a la población no asalariada. Faculta al Consejo para que, en condiciones de inestabilidad en los mercados, SHF pueda dotar de liquidez y constituirse como una fuente estable de financiamiento de largo plazo. Esto permitirá mantener el tren de vivienda de manera continúa. Fortalece los órganos de gobierno y la rendición de cuentas de la Institución. 2. Plan Estratégico – Ley Orgánica de SHF

7 7 Dadas las modificaciones a la Ley, SHF podrá continuar otorgando crédito a las instituciones financieras para promover el acceso a la vivienda a los sectores no atendidos Con el fin de promover un acceso generalizado a la vivienda, SHF se enfocará en el financiamiento y otorgamiento de garantías de los siguientes tipos de productos: 2. Plan Estratégico - Principales Productos Financiamiento y Garantías Tipo de Productos Tipo de Vivienda Características Deseables en las Viviendas Puente y de Largo Plazo para Adquisición de Vivienda, Fuera y Dentro de Balance (Tradicional) De Mediano Plazo para Adquisición de Vivienda Rural (Nuevo) Microcréditos para Mejora y Ampliación (Reciente) Nueva Usada Sustentable (Ecológica) Acceso a Tecnología de Punta

8 8 Se establecerán como comprobantes de ingreso únicos para la población perteneciente al sector no asalariado: Ahorro. Renta con Opción a Compra. Se ampliará el acceso al fortalecer el alcance del programa de subsidio para la población no atendida. Se promoverá el otorgamiento de microcrédito para mejora y ampliación de vivienda. Se crearán soluciones alternativas de vivienda con su financiamiento en zonas rurales y semi-urbanas. Con el fin de atender a los segmentos poblacionales de bajos ingresos y no asalariados, SHF llevará a cabo acciones para acceder a estos mercados 2. Plan Estratégico - Estrategias de SHF para Atender al Mercado con Rezagos

9 9 Además, estamos trabajando en la construcción de una red de intermediarios que tradicionalmente ha atendido a la población con rezago habitacional: bancos de nicho, Entidades de Ahorro y Crédito Popular (EACPs), SOFIPOS y SOFOMES. La red de intermediarios financieros con la que trabaja SHF ha incrementado su tamaño y diversidad en los últimos meses. Recientemente, Caja Inmaculada solicitó el fondeo de SHF de su primer crédito hipotecario y Crédito Firme y Banco Amigo comenzarán a operar durante las próximas semanas. SHF les extenderá a los nuevos intermediarios crédito calzado a plazos de hasta 25 años para vivienda de valor inferior a 150,000 UDIS. SHF apoyará a los nuevos intermediarios con fondeo, garantías y con asistencia técnica para ayudarlos a desarrollar sus áreas hipotecarias y originar créditos con estándares de mercado. 2. Plan Estratégico – Red de Intermediarios Diversificación de Intermediarios Financieros

10 10 Actualmente, la red de intermediarios de SHF le permite acceder con sus productos a 614 municipios del país. La red extendida de SHF que incluye microfinancieras le permite alcanzar 61 municipios adicionales, para llegar a un total de 675. La incorporación de EACPs permitiría alcanzar otros 516 municipios. En total, SHF extendería su red de productos a 1,191 municipios, alcanzando zonas marginadas donde sobresale la población de bajo ingreso y del sector no formal. 2. Plan Estratégico – Red de Intermediarios

11 11 SHF enfocará sus estrategias para promover soluciones de vivienda en: Mercados tradicionales. Oferta suficiente de vivienda social enmarcada en un entorno habitacional sustentable. La infraestructura habitacional se ha convertido en un cuello de botella para mantener el tren de vivienda, particularmente de la vivienda económica. Es necesaria la participación de SHF con otros entidades de Gobierno Federal, Estatal y Municipal con el fin de promover el Desarrollo Habitacional Sustentable que permita una mayor producción de vivienda para los sectores de menor ingreso y así generar una vivienda con mejores precios y/o mejor calidad y mayor equipamiento. Además de continuar promoviendo la vivienda en los mercados tradicionales, SHF enfocará su estrategia en la promoción de entornos habitacionales sustentables y en la redensificación de zonas urbanas. 2. Plan Estratégico - Mercados Objetivos

12 12 Contenido 1. 1.Necesidades de Vivienda y Accesibilidad 2. 2.Plan Estratégico 3. 3.Financiamiento a la Vivienda 4. 4.Bursatilizaciones 5. 5.Conclusiones

13 13 Acciones de Vivienda Fondeadas por SHF Los resultados muestran que SHF se ha enfocado a atender a los sectores con mayor rezago. Los productos de fondeo de SHF se han ido canalizando relativamente cada vez más a acreditados informales y de menores ingresos a través de Renta con Opción a Compra, Producto de Ahorro, Microfinanciamientos y Programa de Subsidio. En el 2008, el 80% de las acciones de fondeo de SHF pertenecen a los productos de Renta con Opción a Compra y Microfinanciamiento. ACCIONES DE VIVIENDA (Al 31 de Julio de cada Año) Financiamiento a la Vivienda – Avances ,755 28,550 81,121 En lo que va del 2008, SHF ha fondeado 70,111 créditos con subsidio. De los créditos con subsidio otorgados, 2,659 han sido para adquisición de vivienda, cifra que resulta relevante al compararla con los otorgados en todo el año %

14 14 Líneas Autorizadas Durante el 2008, se han autorizado líneas por un monto de $11.0 mil millones de pesos, de las cuales se han ejercido $6.0 mil millones. Dicho monto equivale a 18,455 viviendas. En el presente año se ha ejercido un monto de $8.3 millones de pesos por concepto de créditos puente. Además, durante el 2008 se han asegurado créditos puente con un saldo total de $7,072 millones de pesos a través de GPOs (Garantías Parciales de Pago Oportuno) otorgadas por SHF. Créditos Puente Garantías de Pago por Incumplimiento (GPI) Entre enero y julio de 2008, se han asegurado alrededor de 15,122 créditos con GPIs otorgadas por SHF. Financiamiento a la Vivienda – Avances 2008

15 15 Con supuestos sumamente conservadores en cuanto a crecimiento económico y evolución de tasas de interés, SHF estima que el saldo de cartera hipotecaria pasará de USD $80,724 millones en 2007 a USD $338,300 millones en La dinámica poblacional genera un enorme reto y oportunidad dentro del mercado de crédito hipotecario Saldo de la Cartera Hipotecaria, , , , , , , , , Millones de d ó lares INFONAVIT, FOVISSSTE Y FONHAPOSOFOLES Y BANCA SALDO DE LA CARTERA HIPOTECARIA, , , , , , , , , Millones de d ó lares INFONAVIT, FOVISSSTE Y FONHAPOSOFOLES Y BANCA Fuente: Estimaciones SHF Tasa anual de crecimiento compuesto : 10.1% Financiamiento a la Vivienda – Necesidad de Atraer a los Inversionistas Institucionales *Las proyecciones de la cartera hipotecaria se basan en la demanda potencial estimada. Se asume un crecimiento anual del PIB del 3% y un abatimiento decreciente y paulatino del rezago habitacional, que en 2005 se ascendió a 8.4 millones de hogares.

16 16 El ahorro financiero del país no es suficiente para financiar el crecimiento requerido en la cartera hipotecaria, por lo que la venta activa de cartera a inversionistas institucionales nacionales y extranjeros es indispensable para mantener el crecimiento del sector. Para atender la creciente demanda de crédito hipotecario, resultaba indispensable desarrollar un mercado de bursatilizaciones de créditos hipotecarios. Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo – Necesidad de Atraer a los Inversionistas Institucionales

17 17 Créditos Intermediarios financieros Bancos SOFOLES $ $ Seguro de crédito a la vivienda BORHIs K Portafolios de Crédito Vehículo Mercados de capitales Seguro de garantía financiera SHF ha promovido la obtención de recursos de largo plazo a través del desarrollo de un mercado de bonos respaldados por hipotecas (BORHIs) asumiendo un rol de garante de crédito a la vivienda y garante financiero. Con el objeto de fomentar al financiamiento de largo plazo a través de los Mercados de Capitales era necesario bursatilizar las carteras hipotecarias de SOFOLES y bancos. Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo – Necesidad de Atraer a los Inversionistas Institucionales Retienen Parte del Capital

18 18 Impacto en la liquidez del mercado local ante la crisis Subprime * Incluye Mezanines, BORHI de BORHIS y emisión Cross Border de SuCasita En el 2007, las emisiones se colocaron exitosamente para llegar a la cifra record de casi 26, 000 millones*. En el 2008, se han colocado 12,156 millones. Este crecimiento se dio a pesar de las condiciones adversas que presentaron los mercados durante el 2007 a raíz de la crisis del mercado subprime en EUA. Sin embargo, esta situación afectó los mercados presionando las tasas al alza, ya que los inversionistas exigieron un mayor premio por el riesgo. UDIS Pesos Full Wraps Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo – Crecimiento y Emisiones

19 19 El modelo de bursatilizaci ó n de cr é ditos hipotecarios ha mostrado ser un mecanismo exitoso para la generaci ó n de cr é ditos hipotecarios de manera recurrente y a tasas m á s competitivas. El total de emisiones representa 140,715 créditos bursatilizados. En lo que va del 2008, se han colocado $12,156 millones de pesos. Para el presente año, se espera bursatilizar entre $25,000 y $30,000 millones de pesos de cartera, lo que representa alrededor de 70,000 créditos. Durante el 2007 se observaron avances importantes en las emisiones de títulos respaldados por hipotecas: Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo – Crecimiento y Emisiones * Incluye BORHIS, Bursatilización SM de Bancomer, Emisiones HiTo. *

20 20 En el último año, se ha observado una disminución drástica en el volumen de emisión de BORHIS, como resultado de: puntos base adicionales de prima, derivados de la incertidumbre y desconfianza de los inversionistas que provocó la crisis subprime. 2.Un incremento en los últimos meses en las tasas de referencia gubernamental, en Pesos y UDIs, de aproximadamente 100 y 50 puntos base respectivamente, el cual se ha visto reflejado directamente en los costos de bursatilización de los emisores y en los diferenciales de tasas que antes se obtenían. Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo Dadas las condiciones actuales, la emisi ó n de BORHIS se ha visto afectada.

21 21 3.Lo anterior, ha reducido el margen de las estructuras, lo que derivó en un aumento en el requerimiento de capital por parte de las Agencias Calificadoras que han realizado ajustes a su metodología. La combinación de estos factores ha ocasionado una reducción en el diferencial entre la tasa de los créditos hipotecarios que respaldan a los BORHIs y las tasas de referencia gubernamental. 4.El menor volumen de bursatilizaciones reduce los recursos disponibles para la individualización que junto con la baja demanda por el incremento en las tasas de interés, han provocado un menor desplazamiento de los créditos puente. Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo El escenario actual del mercado ha encarecido la emisi ó n de BORHIS.

22 22 Se han ampliado la variedad de tipos de BORHIs con el propósito de atraer diversos inversionistas a través de distintas series. Asimismo, SHF participó en la creación de Hipotecaria Total, una compañía que permite la bursatilización de hipotecas al momento en que se constituyen (Bonos Hito), de manera similar al modelo Danés que ha sido muy exitoso. Se están impulsando los Bonos Cubiertos (Covered Bonds) como una opción más de bursatilización de corte europeo. Estos esquemas ofrecen diversas opciones, tanto para emisores como para inversionistas. Para poder ofrecer al mercado diversas alternativas de bonos respaldados por hipotecas, SHF esta promoviendo diversos esquemas de acuerdo con la experiencia internacional. Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo - Esquemas de Bonos Respaldados por Hipotecas

23 23 Las condiciones de menor liquidez y de mayor costo han afectado a algunos de los intermediarios financieros del sector. Ante esta situación SHF ha emprendido diversas acciones para sostener su compromiso de proveer de financiamiento al sector de la vivienda tanto para mantener el tren de vivienda, como para fortalecer las bursatilizaciones. Se han abierto mecanismos de financiamiento alternos de corto plazo para atender el problema de liquidez de los mercados de deuda hipotecaria y reordenar el mercado de fondeo. Este financiamiento jugará las veces de un puenteo temporal para que el colateral sea vendido a través de transacciones de mercado abierto. Coyuntura - Acciones de SHF para Proveer Liquidez Liquidez en los mercados de financiamiento de vivienda De esta manera SHF mantiene su compromiso de apoyo al sector de financiamiento de vivienda representando una fuente de liquidez continua ante la ausencia de liquidez actual en los mercados de deuda.

24 24 Contenido 1. 1.Necesidades de Vivienda y Accesibilidad 2. 2.Plan Estratégico 3. 3.Financiamiento a la Vivienda 4. 4.Bursatilización 5. 5.Conclusiones

25 25 Dadas las modificaciones a la Ley, SHF podrá continuar otorgando crédito a las instituciones financieras para promover el acceso a la vivienda a los sectores no atendidos. SHF se orientará a promover la participación del sector privado en el financiamiento de la vivienda a los sectores no atendidos: bajos ingresos, no asalariados y rurales. Promover la entrada de nuevos intermediarios financieros especializados en los segmentos no atendidos: EACPs, Microfinancieras, Bancos de Nicho, SOFOLES y SOFOMES. El desarrollo de productos adecuados a estos mercados: ahorro y renta con opción a compra. El desarrollo de instrumentos y mercados financieros para atender el financiamiento a la infraestructura, equipamiento y conservación de la producción de vivienda ecológica y sustentable. Fortalecer y consolidar los mercados de Bonos Respaldados por Hipotecas. Conclusiones

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