Financiamiento a la Vivienda del Sector Privado en México 3° Encuentro Nacional de Análisis y Perspectivas del Sector Inmobiliario Unidad de Valuación.

Presentación del tema: "Financiamiento a la Vivienda del Sector Privado en México 3° Encuentro Nacional de Análisis y Perspectivas del Sector Inmobiliario Unidad de Valuación."— Transcripción de la presentación:

1 Financiamiento a la Vivienda del Sector Privado en México 3° Encuentro Nacional de Análisis y Perspectivas del Sector Inmobiliario Unidad de Valuación EGP Evaluación y Gestión de Proyectos Agosto, 2008

2 Contenido Necesidades de Vivienda y Accesibilidad Plan Estratégico
Financiamiento a la Vivienda Bursatilización Conclusiones

3 1. Necesidades de Vivienda y Accesibilidad – Sectores Subatendidos
Los sectores con mayor rezago habitacional son, principalmente, aquéllos con menores ingresos, pertenecientes al sector no asalariado y ubicados en localidades rurales o semi-urbanas. De 0 a 3 De 3 a 6 De 6 a 9 Segmento subatendido INFONAVIT / FOVISSSTE SOFOLES/ Bancos I n g r e s o M e n s u a l (SMGM) 6.2% 12.4% 9.7% 21.1% 23.8% 4.7% 10.8% 11.3% Más de 9 Total Con Seguridad Social / 1 Sin Seguridad / 2 67% 33% Segmentación del Mercado por Ingreso y acceso a la Seguridad Social (Porcentaje del total de hogares) 23.8% 21.1% 9.7% 2.4% 11.3% 10.8% 4.7% 6.2% Existen 26.5 millones de hogares, de los cuales el 33% se encuentra dentro del sector no asalariado, que es generalmente subatendido por los intermediarios financieros. 66% del total de hogares perciben un nivel salarial para el que no existe una amplia oferta de productos hipotecarios. Segmentación del Mercado por Ingreso y Tipo de localidad (Porcentaje del total de hogares) De 0 a 3 De 3 a 6 De 6 a 9 Segmento subatendido INFONAVIT / FOVISSSTE SOFOLES/ Bancos Urbano */ Semi - Urbano **/ I n g r e s o M e n s u a l (SMGM) 1.4% 0.8% 16.8% 1.8% 5.7% 13.2% 11.8% 22.1% 14.8% 4.1% 6.1% Más de 9 Rural ***/ Total 100.0% 12.4% 65.5% 19.0% 15% 31.9% 34.1% 14.8% 22.1% 11.8% 16.8% 6.1% 4.1% 1.4% 1.8% 13.2% 5.7% La Segmentación del Mercado por Tipo de Seguridad Social considera solamente a los Hogares con Trabajadores, mientras que la Segmentación por Tipo de Localidad toma en consideración al Número Total de Hogares. Por lo tanto, SHF enfocará su estrategia para la atención de los segmentos con mayor rezago: bajos ingresos, no asalariados y rurales.

4 1. Necesidades de Vivienda y Accesibilidad - Demanda de Vivienda
De los 26.5 millones de hogares: 17 millones cuentan con una vivienda apta. 9.5 millones representan el rezago habitacional ampliado. Anualmente se suman alrededor de 500,000 hogares nuevos de los cuales aproximadamente el 60% está en condiciones de demandar un crédito. Adicionalmente al rezago histórico, existen 4 componentes que integrados forman el crecimiento anual de la demanda de vivienda. Componentes Demanda Anual Vivienda: Formación de nuevos hogares: SHF estima que en el 2008 se formarán 496,706 hogares nuevos, de los cuales 299 mil representan demanda por vivienda, dado su nivel de ingreso y ubicación geográfica. Rezago habitacional: Hogares pertenecientes al rezago histórico que están en condiciones de demandar una vivienda. 765,113 en 2008. Movilidad habitacional: Familias que ya tienen una vivienda pero demandan una más grande o de mayor valor: 71,565 en 2008. Curas de originación: Hogares que en una primera ocasión son rechazados para adquirir un crédito hipotecario y posteriormente se les autoriza : 22,724 en 2008. Fuente: SHF.

5 Contenido Necesidades de Vivienda y Accesibilidad Plan Estratégico
Financiamiento a la Vivienda Bursatilización Conclusiones

6 2. Plan Estratégico – Ley Orgánica de SHF
Modificaciones a la Ley Orgánica de SHF Con el fin de promover un acceso generalizado a la vivienda, el Senado de la República presentó el pasado 16 de abril una Iniciativa que reforma la Ley Orgánica de SHF que fue aprobada por el Congreso de la Unión y cuyos principales elementos son: Deroga el Artículo Noveno Transitorio por lo que se elimina la restricción a otorgar financiamiento a partir del Dicha restricción fue impuesta con el propósito de promover la participación del sector privado en el mercado hipotecario. Sin embargo, aún existen fallas de mercado en los sectores de bajos ingresos, rurales y no asalariados que requieren la participación de SHF. Faculta al Consejo para que la SHF pueda ofrecer crédito y garantías a algún segmento de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, abocándose especialmente a los estratos de bajos ingresos y a la población no asalariada. Faculta al Consejo para que, en condiciones de inestabilidad en los mercados, SHF pueda dotar de liquidez y constituirse como una fuente estable de financiamiento de largo plazo. Esto permitirá mantener el tren de vivienda de manera continúa. Fortalece los órganos de gobierno y la rendición de cuentas de la Institución.

7 2. Plan Estratégico - Principales Productos
Dadas las modificaciones a la Ley, SHF podrá continuar otorgando crédito a las instituciones financieras para promover el acceso a la vivienda a los sectores no atendidos Con el fin de promover un acceso generalizado a la vivienda, SHF se enfocará en el financiamiento y otorgamiento de garantías de los siguientes tipos de productos: Tipo de Productos Tipo de Vivienda Características Deseables en las Viviendas Puente y de Largo Plazo para Adquisición de Vivienda, Fuera y Dentro de Balance (Tradicional) De Mediano Plazo para Adquisición de Vivienda Rural (Nuevo) Microcréditos para Mejora y Ampliación (Reciente) Nueva Usada Sustentable (Ecológica) Acceso a Tecnología de Punta Financiamiento y Garantías

8 2. Plan Estratégico - Estrategias de SHF para Atender al Mercado con Rezagos
Con el fin de atender a los segmentos poblacionales de bajos ingresos y no asalariados, SHF llevará a cabo acciones para acceder a estos mercados Se establecerán como comprobantes de ingreso únicos para la población perteneciente al sector no asalariado: Ahorro. Renta con Opción a Compra. Se ampliará el acceso al fortalecer el alcance del programa de subsidio para la población no atendida. Se promoverá el otorgamiento de microcrédito para mejora y ampliación de vivienda. Se crearán soluciones alternativas de vivienda con su financiamiento en zonas rurales y semi-urbanas.

9 Diversificación de Intermediarios Financieros
2. Plan Estratégico – Red de Intermediarios Diversificación de Intermediarios Financieros Además, estamos trabajando en la construcción de una red de intermediarios que tradicionalmente ha atendido a la población con rezago habitacional: bancos de nicho, Entidades de Ahorro y Crédito Popular (EACPs), SOFIPOS y SOFOMES. La red de intermediarios financieros con la que trabaja SHF ha incrementado su tamaño y diversidad en los últimos meses. Recientemente, Caja Inmaculada solicitó el fondeo de SHF de su primer crédito hipotecario y Crédito Firme y Banco Amigo comenzarán a operar durante las próximas semanas. Crédito Firme es una SOFOM. SHF les extenderá a los nuevos intermediarios crédito calzado a plazos de hasta 25 años para vivienda de valor inferior a 150,000 UDIS. SHF apoyará a los nuevos intermediarios con fondeo, garantías y con asistencia técnica para ayudarlos a desarrollar sus áreas hipotecarias y originar créditos con estándares de mercado.

10 2. Plan Estratégico – Red de Intermediarios
Actualmente, la red de intermediarios de SHF le permite acceder con sus productos a 614 municipios del país. La red extendida de SHF que incluye microfinancieras le permite alcanzar 61 municipios adicionales, para llegar a un total de 675. La incorporación de EACPs permitiría alcanzar otros 516 municipios. En total, SHF extendería su red de productos a 1,191 municipios, alcanzando zonas marginadas donde sobresale la población de bajo ingreso y del sector no formal.

11 2. Plan Estratégico - Mercados Objetivos
Además de continuar promoviendo la vivienda en los mercados tradicionales, SHF enfocará su estrategia en la promoción de entornos habitacionales sustentables y en la redensificación de zonas urbanas. SHF enfocará sus estrategias para promover soluciones de vivienda en: Mercados tradicionales. Oferta suficiente de vivienda social enmarcada en un entorno habitacional sustentable. La infraestructura habitacional se ha convertido en un cuello de botella para mantener el tren de vivienda, particularmente de la vivienda económica. Es necesaria la participación de SHF con otros entidades de Gobierno Federal, Estatal y Municipal con el fin de promover el Desarrollo Habitacional Sustentable que permita una mayor producción de vivienda para los sectores de menor ingreso y así generar una vivienda con mejores precios y/o mejor calidad y mayor equipamiento.

12 Contenido Necesidades de Vivienda y Accesibilidad Plan Estratégico
Financiamiento a la Vivienda Bursatilizaciones Conclusiones

13 Acciones de Vivienda Fondeadas por SHF
Financiamiento a la Vivienda – Avances 2008 Acciones de Vivienda Fondeadas por SHF Los resultados muestran que SHF se ha enfocado a atender a los sectores con mayor rezago. Los productos de fondeo de SHF se han ido canalizando relativamente cada vez más a acreditados informales y de menores ingresos a través de Renta con Opción a Compra, Producto de Ahorro, Microfinanciamientos y Programa de Subsidio. En el 2008, el 80% de las acciones de fondeo de SHF pertenecen a los productos de Renta con Opción a Compra y Microfinanciamiento. ACCIONES DE VIVIENDA (Al 31 de Julio de cada Año) 81,121 184% 25,755 28,550 El valor de las acciones de vivienda ha mostrado un crecimiento real promedio anual de 24% entre el año 1998 y el 2007. En lo que va del 2008, SHF ha fondeado 70,111 créditos con subsidio. De los créditos con subsidio otorgados, 2,659 han sido para adquisición de vivienda, cifra que resulta relevante al compararla con los otorgados en todo el año 2007.

14 Financiamiento a la Vivienda – Avances 2008
Líneas Autorizadas Durante el 2008, se han autorizado líneas por un monto de $11.0 mil millones de pesos, de las cuales se han ejercido $6.0 mil millones. Dicho monto equivale a 18,455 viviendas. Créditos Puente En el presente año se ha ejercido un monto de $8.3 millones de pesos por concepto de créditos puente. Además, durante el 2008 se han asegurado créditos puente con un saldo total de $7,072 millones de pesos a través de GPOs (Garantías Parciales de Pago Oportuno) otorgadas por SHF. Garantías de Pago por Incumplimiento (GPI) El valor de las acciones de vivienda ha mostrado un crecimiento real promedio anual de 24% entre el año 1998 y el 2007. Entre enero y julio de 2008, se han asegurado alrededor de 15,122 créditos con GPIs otorgadas por SHF.

15 Financiamiento a la Vivienda – Necesidad de Atraer a los Inversionistas Institucionales
La dinámica poblacional genera un enorme reto y oportunidad dentro del mercado de crédito hipotecario Con supuestos sumamente conservadores en cuanto a crecimiento económico y evolución de tasas de interés, SHF estima que el saldo de cartera hipotecaria pasará de USD $80,724 millones en 2007 a USD $338,300 millones en 2020. SALDO DE LA CARTERA HIPOTECARIA, Saldo de la Cartera Hipotecaria, 2006 - - 2020 400,000 400,000 Tasa anual de crecimiento compuesto : 10.1% 350,000 350,000 300,000 300,000 lares lares ó ó 250,000 250,000 200,000 200,000 Millones de d Millones de d 150,000 150,000 100,000 100,000 50,000 50,000 - - 2006 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 INFONAVIT, FOVISSSTE Y FONHAPO INFONAVIT, FOVISSSTE Y FONHAPO SOFOLES Y BANCA SOFOLES Y BANCA *Las proyecciones de la cartera hipotecaria se basan en la demanda potencial estimada. Se asume un crecimiento anual del PIB del 3% y un abatimiento decreciente y paulatino del rezago habitacional, que en 2005 se ascendió a 8.4 millones de hogares. Fuente: Estimaciones SHF

16 Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo – Necesidad de Atraer a los Inversionistas Institucionales Para atender la creciente demanda de crédito hipotecario, resultaba indispensable desarrollar un mercado de bursatilizaciones de créditos hipotecarios. El ahorro financiero del país no es suficiente para financiar el crecimiento requerido en la cartera hipotecaria, por lo que la venta activa de cartera a inversionistas institucionales nacionales y extranjeros es indispensable para mantener el crecimiento del sector. Fuente: Estimaciones SHF Flujo Acumulado de Cr é dito Hipotecario Otorgado por el Sector Privado y de Ahorro en Siefores y Bancos Miles de Millones de Pesos Constantes 500 1000 1500 2000 2500 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Credito Hipotecario Privado Ahorro en Siefores Captación Bancaria

17 Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo – Necesidad de Atraer a los Inversionistas Institucionales Con el objeto de fomentar al financiamiento de largo plazo a través de los Mercados de Capitales era necesario bursatilizar las carteras hipotecarias de SOFOLES y bancos. SHF ha promovido la obtención de recursos de largo plazo a través del desarrollo de un mercado de bonos respaldados por hipotecas (BORHIs) asumiendo un rol de garante de crédito a la vivienda y garante financiero. Vehículo Portafolios de Crédito Créditos BORHIs $ Mercados de capitales Intermediarios financieros Bancos SOFOLES BORHIs $ K Retienen Parte del Capital Seguro de garantía financiera Seguro de crédito a la vivienda

18 Impacto en la liquidez del mercado local ante la crisis “Subprime”
Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo – Crecimiento y Emisiones Impacto en la liquidez del mercado local ante la crisis “Subprime” En el 2007, las emisiones se colocaron exitosamente para llegar a la cifra record de casi 26, 000 millones*. En el 2008, se han colocado 12,156 millones. Este crecimiento se dio a pesar de las condiciones adversas que presentaron los mercados durante el 2007 a raíz de la crisis del mercado “subprime” en EUA. Sin embargo, esta situación afectó los mercados presionando las tasas al alza, ya que los inversionistas exigieron un mayor premio por el riesgo. UDIS Pesos Full Wraps * Incluye Mezanines, BORHI de BORHIS y emisión Cross Border de SuCasita

19 *Incluye BORHIS, Bursatilización SM de Bancomer, Emisiones HiTo.
Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo – Crecimiento y Emisiones El modelo de bursatilización de créditos hipotecarios ha mostrado ser un mecanismo exitoso para la generación de créditos hipotecarios de manera recurrente y a tasas más competitivas. El total de emisiones representa 140,715 créditos bursatilizados. En lo que va del 2008, se han colocado $12,156 millones de pesos. Para el presente año, se espera bursatilizar entre $25,000 y $30,000 millones de pesos de cartera, lo que representa alrededor de 70,000 créditos. Durante el 2007 se observaron avances importantes en las emisiones de títulos respaldados por hipotecas: * *Incluye BORHIS, Bursatilización SM de Bancomer, Emisiones HiTo.

20 Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo
Dadas las condiciones actuales, la emisión de BORHIS se ha visto afectada. En el último año, se ha observado una disminución drástica en el volumen de emisión de BORHIS, como resultado de: 100 puntos base adicionales de prima, derivados de la incertidumbre y desconfianza de los inversionistas que provocó la crisis subprime. Un incremento en los últimos meses en las tasas de referencia gubernamental, en Pesos y UDIs, de aproximadamente 100 y 50 puntos base respectivamente, el cual se ha visto reflejado directamente en los costos de bursatilización de los emisores y en los diferenciales de tasas que antes se obtenían.

21 El escenario actual del mercado ha encarecido la emisión de BORHIS.
Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo El escenario actual del mercado ha encarecido la emisión de BORHIS. Lo anterior, ha reducido el margen de las estructuras, lo que derivó en un aumento en el requerimiento de capital por parte de las Agencias Calificadoras que han realizado ajustes a su metodología. La combinación de estos factores ha ocasionado una reducción en el diferencial entre la tasa de los créditos hipotecarios que respaldan a los BORHIs y las tasas de referencia gubernamental. El menor volumen de bursatilizaciones reduce los recursos disponibles para la individualización que junto con la baja demanda por el incremento en las tasas de interés, han provocado un menor desplazamiento de los créditos puente.

22 Financiamiento a la Vivienda en el Largo Plazo - Esquemas de Bonos Respaldados por Hipotecas
Para poder ofrecer al mercado diversas alternativas de bonos respaldados por hipotecas, SHF esta promoviendo diversos esquemas de acuerdo con la experiencia internacional. Se han ampliado la variedad de tipos de BORHIs con el propósito de atraer diversos inversionistas a través de distintas series. Asimismo, SHF participó en la creación de Hipotecaria Total, una compañía que permite la bursatilización de hipotecas al momento en que se constituyen (Bonos Hito), de manera similar al modelo Danés que ha sido muy exitoso. Se están impulsando los “Bonos Cubiertos” (Covered Bonds) como una opción más de bursatilización de corte europeo. Estos esquemas ofrecen diversas opciones, tanto para emisores como para inversionistas.

23 Liquidez en los mercados de financiamiento de vivienda
Coyuntura - Acciones de SHF para Proveer Liquidez Liquidez en los mercados de financiamiento de vivienda Las condiciones de menor liquidez y de mayor costo han afectado a algunos de los intermediarios financieros del sector. Ante esta situación SHF ha emprendido diversas acciones para sostener su compromiso de proveer de financiamiento al sector de la vivienda tanto para mantener el tren de vivienda, como para fortalecer las bursatilizaciones. Se han abierto mecanismos de financiamiento alternos de corto plazo para atender el problema de liquidez de los mercados de deuda hipotecaria y reordenar el mercado de fondeo. Este financiamiento jugará las veces de un puenteo temporal para que el colateral sea vendido a través de transacciones de mercado abierto. De esta manera SHF mantiene su compromiso de apoyo al sector de financiamiento de vivienda representando una fuente de liquidez continua ante la ausencia de liquidez actual en los mercados de deuda.

24 Contenido Necesidades de Vivienda y Accesibilidad Plan Estratégico
Financiamiento a la Vivienda Bursatilización Conclusiones

25 Conclusiones Dadas las modificaciones a la Ley, SHF podrá continuar otorgando crédito a las instituciones financieras para promover el acceso a la vivienda a los sectores no atendidos. SHF se orientará a promover la participación del sector privado en el financiamiento de la vivienda a los sectores no atendidos: bajos ingresos, no asalariados y rurales. Promover la entrada de nuevos intermediarios financieros especializados en los segmentos no atendidos: EACPs, Microfinancieras, Bancos de Nicho, SOFOLES y SOFOMES. El desarrollo de productos adecuados a estos mercados: ahorro y renta con opción a compra. El desarrollo de instrumentos y mercados financieros para atender el financiamiento a la infraestructura, equipamiento y conservación de la producción de vivienda ecológica y sustentable. Fortalecer y consolidar los mercados de Bonos Respaldados por Hipotecas.

26 Financiamiento a la Vivienda del Sector Privado en México 3° Encuentro Nacional de Análisis y Perspectivas del Sector Inmobiliario Unidad de Valuación EGP Evaluación y Gestión de Proyectos