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CONGRESO IBEROAMERICANO DE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Junio 23 al 24 del Sede Salón Hilandería Textília
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Encuentro Iberoamericano de Propiedad Horizontal
El cobro de las expensas Todos los meses un desafío Dr. Juan M. Acosta y Lara Presidente de AIERH República Argentina
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Delicado Equilibrio 1-Una gestión eficaz y reconocida como honesta 2-Un nivel de expensas mensual aceptada por los copropietarios como razonable 3-La capacidad de cobrar las expensas en tiempo y forma
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Anticiparse al problema Actos previos : - Acta de asamblea Que fije la política a seguir, intereses plazos etc. - Celoso cumplidor de las decisiones de la asamblea. - No conceder excepciones
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UN METODO
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Deudores del mes en curso exclusivamente Deudores que ya registran un mes de atrás o Deudores que ya registran dos meses de atraso Deudores que ya registran tres meses de atraso
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Deudores del mes en curso exclusivamente a)“Me resultó sorprendente observar que no tengo registrado el pago de sus expensas del mes en curso” b)“Procedí a examinar una vez más los registros de nuestra contabilidad y efectivamente su pago no me figura en la planilla de las cobranzas c)“Seguramente será que el aviso de vencimiento se le habrá traspapelado, ya que no es habitual en Ud. este tipo de situaciones” d)“Sería muy importante que me hiciera llegar el pago antes del ../../... a los efectos de evitarme la fastidiosa obligación de incluirlo en las próximas expensas como deudor moroso”
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Deudores que ya registran un mes de atraso a) “Considerando que aún no tengo registrado el pago de las expensas vencidas ni las del mes en curso, me permito informarle que ya se acumula dos meses de atraso lo que implica una situación complicada tanto para Ud. coma para el consorcio” b) “Tengo la seguridad que esta circunstancia es ajena a su voluntad, ya que la historia de su cumplimiento habla a las claras que siempre ha honrado impecablemente sus deudas” c) “Mi deber es en primer lugar comprender, pero a Ud. no le sirve porque no me exime en absoluto de actuar conforme a lo reglamentado” d) “No escapará a su conocimiento que todo aquel copropietario que no paga sus expensas necesariamente las debo prorratear entre todos los cumplidores ya que los gastos del edificio deben ser afrontados y pagados” e) “Ruego a Ud. me haga llegar el pago total antes del ../../.. de acuerdo a la liquidación obrante en su poder. Tenga la seguridad que contribuirá en grado sumo a beneficiar los interés del consorcio, además de evitar la publicación reiterada de su condición de moroso” f) “De persistir el incumplimiento deberé forzosamente incurrir en la incómoda obligación de enviarle una carta documento intimatoria. No es mi objeto ni tampoco la conveniencia del consorcio. Es simple respeto a los intereses del conjunto”
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Deudores que ya registran dos meses de atraso Se espera el vencimiento de la obligación de pago Se envía una carta documento
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Deudores que ya registran tres meses de atraso Se espera el vencimiento del cuarto mes Se envían los antecedentes al abogado de la administración
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Tipo de obligacion -Obligación Proter rem -El Propietario no se libera de esta obligación ni por el abandono del piso (Art. 8vo ley 13512)
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Juicio ejecutivo Art. 524 CPCyC “Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificio sujetos al régimen de la propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse los certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si este no los hubiera previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla. Expedida por el administrador o quien haga su veces”
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Actos preparatorios Representación del administrador Intimación al deudor
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Mora automática Mandamiento de intimación de pago
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Intereses 24% a 36% Índice de morosidad 10%
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Privilegios – Nueva jurisprudencia Privilegio del crédito por expensas comunes
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“Un buen administrador de consorcios puede hacer muchas cosas, pero lo que no puede hacer es no hacer nada a favor del pronto cobro de las expensas.”
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MUCHAS GRACIAS
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