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Abril, 2010 BRISAS. Actualmente, la costa del Pacífico Mexicano en torno a Puerto Vallarta es una de las más dinámicas del país; sus atractivos naturales.

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Presentación del tema: "Abril, 2010 BRISAS. Actualmente, la costa del Pacífico Mexicano en torno a Puerto Vallarta es una de las más dinámicas del país; sus atractivos naturales."— Transcripción de la presentación:

1 Abril, 2010 BRISAS

2 Actualmente, la costa del Pacífico Mexicano en torno a Puerto Vallarta es una de las más dinámicas del país; sus atractivos naturales aunados al mejoramiento de la accesibilidad terrestre y aérea, le han conferido un acelerado crecimiento consolidando lo que será en el mediano plazo, uno de los corredores turísticos más grandes del mundo que abarcará las costas de los Estados de Colima, Jalisco y Nayarit. Dentro de este corredor, en el municipio de Tomatlán en el Estado de Jalisco, inversionistas privados, promueven el desarrollo de 4,152 Hectáreas bajo el concepto de una comunidad integralmente planeada. Se cuenta con un Plan Maestro integral sin embargo, se ha decido intervenir el polígono de manera gradual, la primera etapa, estará integrada por alrededor de 390 Ha. De acuerdo con reuniones de trabajo, se determinó que se fomentara el aprovechamiento turístico e inmobiliario de las 390 Ha con productos variados dirigidos a segmentos meta diversos; Golf, hotelería de calidad, vivienda vacacional unifamiliar y en agrupaciones, vivienda campestre, unidades para el retiro, así como comercio y servicios recreativos. 2 BRISAS l. Antecedentes Localización

3 Superficie 3 BRISAS l. Antecedentes El área destinada para la primera etapa del Desarrollo es de 390 Ha integradas en un polígono irregular que abarca un frente de playa de 4.33 km. Para acceder a éste, se toma un camino de terracería de aproximadamente 6.82 km de longitud.

4 Topografía 4 BRISAS lI. Análisis Morfológico De manera preliminar, una vez recorrida la reserva, se encontró una topografía poco accidentada, constituida por tres plataformas con relieve sensiblemente plano. La plataforma superior, ha sido aprovechada actualmente para actividades agrícolas. Las dos plataformas inferiores, que van desde el nivel del mar hasta aproximadamente 20 metros, constituyen el sistema de dunas, no apto para la producción agrícola. Para llevar a cabo el análisis morfológico de la reserva y a partir de ello elaborar la zonificación y el plan maestro para su aprovechamiento, se utilizó una restitución fotogramétrica con curvas de nivel a cada dos metros proporcionada por el inversionista así como la información disponible en INEGI y Google Earth. A partir de esta información y con apoyo de recorrido de campo, se esbozaron las diferentes alternativas de aprovechamiento de la reserva.

5 Altimetría 5 BRISAS lI. Análisis Morfológico Al interior del predio se acusan cambios altimétricos poco drásticos, se identifican tres plataformas; de los 0 a los 8 metros correspondientes a la duna embrionaria, de los 8 a los 20 metros correspondientes a la duna secundaria, en la porción oriente del predio, las elevaciones llegan hasta los 30 metros, mientras que en el extremo sur del polígono destaca también un promontorio que se eleva hasta los 30 metros aproximadamente. En el extremo norte del predio, fuera de los límites del mismo, se extiende una extensa área de inundación que se manifiesta a través de un drástico cambio paisajístico que no afectará el aprovechamiento de la reserva, por el contrario, conferirá a los productos distales al mar, otros atributos de disfrute. La morfología del predio hará fácil su aprovechamiento, asimismo, su configuración a manera de un graderío, permitirá que un gran porcentaje de los productos posean vistas panorámicas hacia el mar, al mismo tiempo, habrá productos localizados en la porción oriente del predio que también tendrán vista al vallle inundable.

6 Pendientes 6 BRISAS lI. Análisis Morfológico Las condiciones topográficas expuestas, condicionan gradientes de pendiente muy ligeros que no llegan a superar el 30%, predominan las pendientes entre el 0 y el 15% y en menor medida, pendientes del 15 al 30% particularmente, este rango se presenta en las transiciones con el área inundable y la segunda duna.

7 7 Productos Contenidos en el Plan Maestro BRISAS lII. Plan Maestro. Final El Plan Maestro se desarrolla en 17 sectores; 14 manzanas, el Pueblo, el Conjunto Hípico y el Conjunto para retirados. De acuerdo con la densidad bruta permitida de 12 cuartos por hectárea y la equivalencia de 2.5 cuartos por cada unidad residencial, se logró con éxito dotar en torno al área de juego y el mar, 509 lotes residenciales con superficies promedio superiores a los 1,500 m2, asimismo, 17 lotes para alojar conjuntos de villas y condominios, 5 lotes hoteleros en los que se pueden promover proyectos flexibles que combinen hotelería y vivienda permanente, una zona campestre que agrupa a 22 lotes residenciales en lotes con superficies de alrededor de 5,000 m2 en torno a un club hípico, una zona para promover el desarrollo de un centro de actividad (pueblo) que integre de manera peatonal servicios, vivienda, hotelería y equipamientos, por último, también se logró otorgar un predio para promover el desarrollo de un conjunto orientado al segmento de retirados que contenga en su interior vivienda, hotelería, amenidades y servicios que este segmento demanda. Peculiaridad del desarrollo será que todos los productos poseerán atractivos; vistas al campo de golf, vistas al mar, vistas hacia la zona inundable, servicios recreativos en torno a los cuales se agruparán conjuntos, estos atributos se traducirán en poderosas herramientas de venta y factores clave para garantizar la calidad de los productos. Sin duda, el Desarrollo planteado, tiene el potencial para convertirse en uno de los conjuntos más atractivos de la región. La multiplicidad de actividades que se podrán realizar, su riqueza paisajística, su concepto de desarrollo y exclusividad, marcarán su diferenciación comercial..

8 8 BRISAS

9 128 ARQUITECTURA Y DISEÑO URBANO9

10 10 BRISAS lII. Plan Maestro De acuerdo con el anteproyecto de diseño urbano desarrollado así como la normatividad asignada a cada uno de los predios, en el conjunto podrán dotarse 1,569 viviendas en diferentes modalidades así como 736 cuartos de hotel, esto representa una densidad bruta de cuartos por hectárea, inferior a la permitida de 12 cuartos por hectárea. Asimismo, se podrán desarrollar un total de 1,317, m2 de construcción que equivalen a un CUS bruto de 0.34 y en lo que se refiere al desplante de edificaciones a cubierto, solo podrán ser desplantados 811, m2, es decir, se tendría un COS bruto de solamente 0.21 es decir, se establecerá como un desarrollo en el que predominará el espacio abierto. De acuerdo con el plan maestro desarrollado, se tendrán Ha de suelo vendible equivalente al 46.5% de la superficie de la reserva. Nota: Se ha considerado una equivalencia de dos y medio cuartos de hotel por unidad residencial Fuente: Cálculos propios Viviendas 1,569 Cuartos de hotel 736 Densidad Bruta COS Bruto 0.21 CUS Bruto 0.34 Capacidad de Desarrollo

11 11 BRISAS lII. Plan Maestro Capacidad de Desarrollo Uso Superficie% Superficie vendible180.9 Ha46.5% Golf106.1 Ha27.3% Conservación34.4 Ha8.8% Vialidad36.0 Ha9.3% Área verde24.1 Ha6.2% Infraestructura7.8 Ha2.0% Total polígono Ha 100.0% Distribución de Superficie vendible por manzana Fuente: Cálculos propios MANZANAsup vendibleunidadescuartosm2 desplantem2 construidos 1 73, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Pueblo78, , , Comunidad de Retiro 40, , , Desarrollo Hípico 96, , , TOTAL VENDIBLEHa , , ,317, Distribución de Usos de Suelo

12 12 BRISAS lII. Plan Maestro Capacidad de Desarrollo Fuente: Cálculos propios Distribución de lotes por uso del suelo Usos del suelo lotessuperficie TRU Turístico residencial Unifamiliar509783, TRPB Turístico Residencial Plurifamiliar Baja Densidad12268, TRPB 2 Turístico Residencial Plurifamiliar Baja Densidad385, TRPM Turístico Residencial Plurifamiliar Densidad Media119, TRPA Turístico Residencial Plurifamiliar Densidad Alta13, THCB Turístico Hotelero Condominal Densidad Baja2133, TRM Turístico Residencial Mixto140, HB Hotelero de Baja Densidad3197, MC Mixto Comercial178, RC Residencial Campestre22107, ST Servicios Turísticos468, ET Equipamiento Turístico4174, EI Equipamiento de Infraestructura383, ,047, Resumen por uso del suelo Turístico Residencial Unifamiliar78.3 Ha 38.27% Turístico Residencial Plurifamiliar37.8 Ha 18.48% Residencial Campestre10.8 Ha 5.25% Pueblo7.8 Ha 3.82% Comunidad de retiro4.1 Ha 1.98% Hotelero33.2 Ha 16.21% Servicios turísticos24.3 Ha 11.88% Infraestructura8.4 Ha 4.10% TOTAL204.7 Ha % Distribución de Usos de Suelo


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