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Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores UNIVERSIDAD DEL CEMA FIDEICOMISO y DESARROLLOS INMOBILIARIOS Aspectos Legales y Estructurales Dr. Saúl.

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1 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores UNIVERSIDAD DEL CEMA FIDEICOMISO y DESARROLLOS INMOBILIARIOS Aspectos Legales y Estructurales Dr. Saúl R. Feilbogen Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006

2 El auge de la Industria de la Construcción es duradero ? Cuales son las ventajas del Fideicomiso sobre otras formas asociativas, ejm. Sociedades Anónimas ? El Fideicomiso es aplicable tanto a pequeños como grandes emprendimientos ? Se puede financiar la construcción a través del Mercado de Capitales ? 2 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Respuestas buscadas

3 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores El crecimiento de la Construcción

4 Ahorros expulsados del Sistema Bancario por la crisis 2001/2002 Ahorros expulsados del Sistema Bancario por la crisis 2001/2002 Liquidez generada en sectores vinculados a los altos precios de los commodities Liquidez generada en sectores vinculados a los altos precios de los commodities Raptariación de capitales / Inversiones extranjeras directas Raptariación de capitales / Inversiones extranjeras directas Deficit habitacional histórico demanda insatisfecha Deficit habitacional histórico demanda insatisfecha Sostenidos planes oficiales de Vivienda y Obra Pública Sostenidos planes oficiales de Vivienda y Obra Pública Leve crecimiento de los créditos hipotecarios Leve crecimiento de los créditos hipotecarios Potencial crecimiento de la construcción enfocada a sectores de ingresos medios y medio-bajos Potencial crecimiento de la construcción enfocada a sectores de ingresos medios y medio-bajos 4 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Razones y perspectivas de su Crecimiento

5 5 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Ratios sobre Deuda Hipotecaria Deuda Hipotecaria como % del PBI Porcentaje de Viviendas con Hipoteca

6 Comercialización por Empresa Vendedora Construcción por Consorcio de Copropietarios Construcción mediantes esquemas Societarios La Confianza como base de acuerdos informales El Fideicomiso Inmobiliario 6 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Formas asociativas en la Construcción

7 Fiduciante / BeneficiarioSocio: Derechos y Obligaciones Impuesto Bienes Personales NOImpuestos Bienes Personales: SI Impuesto a las Ganancias: Cuando Fdte. = Beneficiario, tributa conforme la alícuota del mismo Impuesto a las Ganancias: 35% Actividad exclusivaRiesgos derivados de otras actividades Contrato Privado conf. Ley Creación Modificación Privado Liquidación Inspección General de Justicia: Creación e inscripción Modificaciones Disolución y Liquidación FideicomisoSociedades (Sociedades Anónimas) Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Fideicomiso y Sociedades

8 El Fideicomiso es: Una figura jurídica de naturaleza contractual que involucra una transferencia de propiedad con obligaciones de gestión para el Fiduciario y derechos creditorios para el Beneficiario Una estructura de negocios de administración, de garantía o de inversión 8 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores EL FIDEICOMISO

9 FIDUCIANTE FIDUCIARIO BENEFICIARIO FIDEICOMISO BIENES Transmisión Designación FIDEICOMISARI O 1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados … 2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio … 3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) … 4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario 9 EL FIDEICOMISO Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

10 FIDUCIANTE FIDUCIARIO FIDEICOMISO BIENES Transmisión fiduciaria de bienes (Art. 1, Ley ) Fiduciante no es más dueño Bienes: cosas, derechos creditorios y de cobro,actua- les y futuros Cumplir con las formalidades de transmisión del bien Notificación al deudor cedido Transmisión 10 EL PATRIMONIO FIDUCIARIO Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

11 11 La Propiedad Fiduciaria El Fiduciario es propietario de los bienes transmitidos. Ejerce una titularidad de tipo imperfecta: Límite temporal (sujeto a extinción por un plazo o condición) Límitado a la finalidad de creación del fideicomiso y a favor e interés exclusivo de terceros Debe rendir cuentas de su gestión Los bienes transmitidos forman un Patrimonio de Afectación separado del patrimonio del Fiduciante y del Fiduciario (Art. 14), y aplicado a los fines de creación del fideicomiso EL FIDEICOMISO: EFECTOS Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

12 FIDUCIANTE FIDUCIARIO FIDEICOMISO BIENES Bienes Propios Bienes Propios El Patrimonio Fideicomitido se encuentra aislado del patrimonio y riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores Ni Fiduciante ni Fiduciario responden con sus bienes por las obligaciones del Fideicomiso (art. 16) 12 EFECTOS: AISLAMIENTO Y PROTECCIÓN Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

13 El Fiduciario debe : … cumplir la obligaciones impuesta por la ley o la convención con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que actúa sobre a base de la confianza depositada en él (Art. 6) Obligaciones Cumplir con las instrucciones de gestión Acciones conservación bienes Rendición de Cuentas (Art. 7) Transmitir bienes al final del Fideicomiso Responsabilidades Incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso Responsabilidad frente a Terceros (Art. 14) Responsabilidad Penal del Fiduciario Indemnidad del Fiduciario Sustitución o Remoción del Fiduciario 13 LA ACTUACIÓN DEL FIDUCIARIO Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

14 14 TIPOS DE FIDEICOMISO 1. Ordinarios: Administración / Garantía / Inversión 2. Financieros:Securitización de Activos (presentes y futuros) Productos estructurados 3. Públicos:Fondos Fiduciarios …. ….para el Desarrollo Provincial, Decreto 286/95 … de Capitalización Bancaria, Decreto 445/95 Provincias como Fiduciantes de Fideicomisos Financieros Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

15 VENTAJAS DEL FIDEICOMISO Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores 15 Emprendimiento descripto contractualmente Fiduciario actúa conforme instrucciones Mecanismo de sustitución (insolvencia, fallecimiento, etc,) Rendición de Cuentas Aplicación específica de los Bienes Aplicación exclusiva de los Bienes Actuación de Organismos Técnicos Riesgos de las partes no afectan al emprendimiento Porcentajes de participación determinados Posibilidad de incorporar nuevos Fiduciantes Mecanismo de toma de decisiones

16 Contrato de Fideicomiso FIDUCIANTE S Inmueble Proyecto Dinero FIDUCIARIO BENEF. / FIDUCIANTE BENEF. / FIDEICOM. Resultado de la venta menos costo y gastos 16 Fideicomiso aplicado a Emprendimientos Inmobiliarios 16 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Inversores Empresa Constructora Dueño del Terreno Instrucción / Mandato Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades

17 Contrato de Fideicomiso FIDUCIANTE S Inmueble Proyecto Instrucción / Mandato Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades FIDUCIARIO BENEF. / FIDUCIANTE BENEF. / FIDEICOM. Resultado de la venta menos costo y gastos 17 Fideicomiso aplicado a Emprendimientos Inmobiliarios 17 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Empresa Constructora Dueño del Terreno Financiamiento

18 FIDUCIANTE FIDUCIARIO INVERSORES FIDEICOMISO FINANCIERO BIENES TITULOS Mejoramiento de Riesgo Calificadora de Riesgo FIDEICOMISO FINANCIERO 18 Administrador Agente de Registro y Pago Títulos de Deuda Certificado de Participación Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

19 1. Financiamiento Originante Empresa Constructora BHN Fiduciario Fianza Inmueble Dº Proyecto Dº Cont. Locación fideicomiso de garantía Convenio de Financiamiento 60 % Valor Venta BHN $ $ 19 BHN: OPERATORIA TITULIZACION Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

20 2. Cancelación ORIGINANTE BHN Fiduciario BHN Mutuos Hipotecarios Valor Descuento Cancelación Préstamos 20 BHN: OPERATORIA TITULIZACION Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores 20

21 21 Banco Hipotecario Nacional 5,10%50%100%Due Diligence (prom )3294 (prom )3973 (prom.:23.414)Cantidad $ US$ US$ Préstamos:Monto Tranched Structure LTV: 65% Tranched Structure Fondo Reserva: US$ LTV: 56,25% Tranched Structure Fondo Reserva: US$ millones LTV: 54,67% Credit Enhancement BHNFirst Trust NA Emisor First Trust NA Fiduciario BHN FIduciante A: 12A1: 4,6 A2: 4,5 B: 8,3 C: 10,7 A1: 3,4 A2: 1,6 B: 6,6 C: 9,9 Plazo (años) A: 8,50% (fijo)A1: 7,13% (flotante) A2: 7,91% (fijo) B: 10,98% A1: 7,28% (flotante) A2: 7,36% (fijo) B: 11,21% Tasa A1: BBB- A2: BBB-A1: BBB A2 BBBCalific. Internacional A:AAAA1: AAAA A2: AAA B: AA/A+ C: BBB- A1: AAA A2: AAA B: AA7A+ C: BBB- Calificación local Deutsche M. GrenfelllCS. First Boston CorpCS First Boston CorpOrganizador Fecha de Emisión PesosDólares BHN-IIDólares BHN-I

22 22 ACTIVOS TITULIZABLES Contratos de Leasing Oil & Gas Royalties Contratos de Alquiler Préstamos Estudiantiles Préstamos Corporativos (CDO, CLO) Préstamos Sub-Soberanos Préstamos de Consumo Pagos de Peaje Mutuos Hipotecarios Pool de Activos Export Receivables Pagos de Servicios Públicos Remitances Pagos Sistema de Salud Pólizas de Seguros Factoring Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

23 Comisión Nacional de Valores es la autoridad de aplicación. Autorización ante la CNV y la Bolsa de Comercio para su cotización Fiduciario: sólo puede ser una entidad financiera (ley ), Caja de Valores o una sociedad especialmente autorizada por la CNV Los derechos de los Beneficiarios se encuentran representados en Títulos Valores (Títulos de Deuda o Certificados de Participación) Colocación de los Títulos por el régimen de Oferta Pública (ley: podrá) Requieren Calificación de Riesgo para determinados inversores (AFJP) Incorporan Mecanismos de Mejoramiento Crediciticio (emisión de Títulos Senior y Juniors / Sobregarantía / Cuentas de Reserva / Seguros / Cartas de Créditos / Sustitución Gozan de beneficios impositivos tanto los títulos emitidos como el Fideicomiso Financiero si cumple con determinados requisitos Asamblea de tenedores de Títulos resuelve en caso de insuficiencia del patrimonio Balances trimestrales auditados SECURITIZACIÓN. CARACTERÍSTICAS 23 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

24 24 MEJORAMIENTO CREDITICIO FIDUCIANTE ENTIDAD VEHÍCULO INVERSORE S Clase A. 80% total emisión: $ 8 m. Interés: 12% anul pag. Mens. Clase B. 15% total emisión: $ 1.5 m. Interés: 13% anul pag. trimestral. Subordinación parcial s/intereses. Clase C. 5% total emisión: $ 5 m. Interés: remanente. Subordinacion total: capital e intereses Protección del 25% aprox. Protección del 33% aprox. Protección del 20% Activos por $ 12 millones Títulos por $ 10 millones 24 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Sobre garantía y Subordinación

25 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores

26 Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Muchas gracias por su atención Dr. Saúl R. Feilbogen Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006,


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