El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina:

Presentación del tema: "El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina:"— Transcripción de la presentación:

1 El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina:
Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica “Buscando una gestión urbana inclusiva” El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina: conceptos, antecedentes y articulaciones críticas [1] Martim O. Smolka Instituto Lincoln de Políticas de Suelo Ciudad de Guatemala, Guatemala, 9 al 19 de Mayo / 2004 [1] “Derechos de propiedad Martim Smolka, Se puede fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que el autor trabaja. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

2 Pregunta? Para efectos de la Gestión Urbana y Municipal cuales serian
las principales caracteristicas notables de la urbanizacion Latin Americana en general, y del funcionamiento del mercado inmobiliario (o mejor de tierra urbano), en particular relevantes a considerar? 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

3 El funcionamiento del mercado de tierra urbano en America Latina
Caracteristicas: Convivencia mercados formales e informales; Desigualdades espaciales, exclusion, segregacion; Grandes areas sin servicios; Ausencia y/o desatualizacion de informaciones, registros, cadastros, etc.; Altos costos de transacion – burocracia, corrupcion, improvisacion, etc.; Concentracion de la propiedad, manipulacion; Beneficios injustificados/desmerecidos; Delinquencia fiscal, urbanistica. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

4 ? ? ? ? Otra pregunta: Ingreso per capita en EUA
es como 10 veces el observado en los países de América Latina y además, mejor distribuido. ? ? ? ? Otra pregunta: Qué se puede decir de los precios del suelo servido – e.g. en las áreas de periferia o de expansión urbana? 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

5 El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problematico en America Latina
Sintoma Altos precios del suelo servido Incapacacidad estructural prover suficiente oferta de suelo servido a precios acesibles Diagnostico Implicanciones Magnitud e persistencia de la informalidad 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

6 de los planeadores y/o gestores urbanos
Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados Fuera de la orbita de responsabilidad de los planeadores y/o gestores urbanos 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

7 La politica local es neutra en relacion a esos ‘problemas’
Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados Resultan de factores extra-urbanos e.g - factores macroeconomicos - politicas de empleo e ingreso La politica local es neutra en relacion a esos ‘problemas’ 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

8 Argumentación Gestión urbana Fiscal Regulacion Infraestrutura
y servicios Insuficiente oferta de suelo servido a precios acesibles precios altos informalidad Exclusion, etc. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

9 Organización de la presentacion
Evidencias empiricas sobre los precios altos, la informalidad, etc. Determinantes de los precios del suelo servido Contrapunto America Latina vs EUA; Explicación para los precios Revisitando la politica urbana Tendencias preocupantes Falacias Oportunidades no aprovechadas 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

10 Precio del suelo es muy alto
Evidencias empiricas 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

11 Precios de la tierra con servicios
Definición/identificación. Precio corriente, potencial etc. Medición. Métodos y técnicas (encuestas, entrevistas etc.). Fuentes de información (corredores, periódicos etc.). Comparación. Cada lote es singular! Ref. tasa de cambio – 1999/ US$ = 1 R$! Siempre es un ‘tour de force’. ... sin embargo, indicadores. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

12 Precios de la Tierra – ‘nobles’*
Ciudad US$ /m2 Fuente Buenos Aires 40 a 250 Propiedades Jun Jul 2001 Carrasco, Uy 150 Idem Lima 75 a 198 Inmobiliarias (Calderón) Bogotá 150 a 254 Metrovivienda Caracas 68 a 205 Akros y Proinverobras * Barrios Cerrados, “Countries”, Clubes de Campo, etc 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

13 The Arizona Republic 01/12/2002
Precios del m2 de tierra servida y designada para construcción residencial Ciudad US$ /m2 Anuncios en Periódicos Dallas (Corinth) 30 Dallas Morning News 01/15/2002 Phoenix (Carefree) 35 a 40 The Arizona Republic 01/12/2002 Boston (Acton) 23 Boston Globe 10/17/2001 St. Louis 6 a 10! St. Louis Dispatch 01/10/2002 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

14 Dept. de estudios ACOP – El Mercurio 8/2/2002 Anuncios en El Universal
Precios del m2 de tierra servida y designada para construccion residencial Ciudad US$ /m2 Fuente Boston area Norwood 170 Boston Globe 3/9/2002 Wayland 158 Great Places Realty América Latina Santiago Poniente 247 Dept. de estudios ACOP – El Mercurio 8/2/2002 Coalcalco (Mex. DF) 206 Anuncios en El Universal 4/7/2003 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

15 Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y el m2 = US$ 58.-
En Gloucester/Rockport, Beverly, Essex suburbios inmediatamente fuera de la Región de Boston – a 50 kms: Las viviendas – “single family” - se venden a un promedio de US$ 1,8 millones; Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y el m2 = US$ 58.- Fuente: MLS Property Information Network Precio del m2 de un lote popular en America Latina 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

16 Precios del Lote ‘popular’ de 125 m2 y regularmente producido en el mercado
Ciudad US $/m2 Fuente Guarulhos 56 Investigación de Nelson Baltrusis 2002 Porto Alegre 55 SMP/POA Zona Oeste de Rio 70 Investigación de Fabricio Oliveira Palmas Corredores Belém do Pará 72 Comparar com los US$ anterior 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

17 Lincoln Institute of Land Policy
Precios del Lote ‘popular’ de 125 m2 y regularmente producido en el mercado Ciudad País Precio en US $/m2 Altos del Trapiche, Tegucicalpa Honduras 73.20 Torreblanca, Lima Perú 40.- 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

18 Acceso por los pobres, a un lote urbanizado en las franjas urbanas
Región Ingreso de referencia US$ Lote urbanizado US$ /m2 M2s que ‘alcanza’! Máx Mín Estados Unidos 960 (SM) 145 28 34.3 6.6 Alemania  716 (15% fam pobres) 124 61 11.7 5.8 América Latina 130 172 32 4.1 .8 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

19 Suelo servido que alcanza
Región Mediana del precio en US$/m2 Suelo bien desarrollado 3 Mediana del ingreso mensual, por hogar, en US$ M2 que el ingreso alcanza América Latina 2 $224.00 $ 1.96 Reino Unido1 $135.00 $ 23.64 Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).- ciudades con más de 500 mil Habs 2 – Datos para las ciudades de Birmingham, Londres y Manchester 3 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

20 Ejemplos de precios del m2 para un lote ilegal
Ciudad Precios (en US$) Fuente Guarulhos (RMSP) 20,- a 40,- Ellade Imparato, 2001 Bogotá, Co. 15,78 a 18,94 Carmen Iriarte, 2001 Lima, Pe. 33,60 Julio Calderón, 1998 Cochabamba, Bo. 25,- a 30,- Fabio Farfan, 2001 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

21 Precio del m2 de la tierra
Lote Formal Lote informal Promedio 151.35 27.53 Mediana 140.00 29.44 Fuente: información prestada por 21 expertos de 17 ciudades de 10 distintos países de América Latina en Nov. de 2003 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

22 Precios excesivamente elevados?
1a Aproximacion – no espacial En el mercado los precios no son altos ni bajos! $ Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda Dispuestos e aptos Q 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

23 Determinacion de precios en el mercado
Curva del que se esta dispuesto e apto a ofertar $ oferta P0 E demanda Curva del que se esta dispuesto e apto a demandar O Q0 Q 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

24 Efecto de un crescimiento en la demanda frente a una oferta limitada de suelo
Total de suelo servido disponible en el mercado $ Pz Demanda – t1 P1 E1 Demanda – t0 Total de suelo servido existente P0 E0 O Q0 Qz Q 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

25 $ Pz P0 E Pa O Q0 Qz Q Suelo Familias vacante incluydas
‘Buen funcionamiento’ del mercado NO asegura atendimiento de necesidades sociales O sea la inclusion de todos e la utilizacion de toda tierra servida $ Pz Suelo vacante Familias incluydas P0 E Suelo Utilizado Familias excluydas Total de suelo servido disponible Pa O Q0 Qz Q 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

26 Determinacion de precios
Aclaracion – suelo no es problema, suelo servido si es problema! Suelo servido – precio alto por que oferta es baja; Oferta suelo servido, componentes: Produccion – cantidad y distribucion espacial Disponibilizacion del existente Vacante Intensidad de uso 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

27 Aclaraciones No es problema (Acceso al) suelo servido SI es problema
Baja oferta de suelo servido precio es alto Produccion Intensidad de uso Oferta de suelo servido Disponibilizacion Vacante 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

28 Explicando las diferencias
Estados Unidos América Latina Que es distinto? 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

29 Lincoln Institute of Land Policy
4 contrastes marcantes Incidencia del predial Densidades Servicios e equipamientos Transparencia - informacion 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

30 Diferencia en la carga fiscal sobre el valor de los inmuebles
Estados Unidos Brasil Alicuota Hasta 3% 1% Avalúo vs mercado 90/95% 50/60% Catastro 100% 70% Exenciones 10/15% 20/30% Evasión < 5% > 30% Cobertura General Parcial % del PIB 3 a 4% .40% 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

31 Densidades comparadas
Cidade Densidade - Habitantes por Km2 Atlanta 732 Houston 951 Boston 1.202 Nova York 2.086 Buenos Aires 4.038 Rio de Janeiro 4.415 Sao Paulo 6.823 Cidade do Mexico 11.676 Fonte: Demographia 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

32 Densidades – tamano de los lotes tipicos en las periferias
Ciudades de EUA >2 acres o m2 Ciudades de Latin America < 200 m2 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

33 Accesso a la infraestructura y servicios por la populacion urbana
Brasil Estados Unidos Servicio % de los pobres urbanos % de la populacion urbana total Alcantarillado 35.7 71.6 Água 67.6 91.0 Coleta de basura 56.4 85.9 Fonte: Dados do IPEA in Relatorio No BR do Banco Mundial 2000 Provision praticamente universal 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

34 Contraste en el acceso a servicios (Entre Zonas de Rio de Janeiro)
Atributo Zona Sul Zona Norte Habitantes por bus 349 783 Area m2 por punto de allumbrado Pública 1.069 7.798 Inversion (R$) SMOP por m2 R$ 0.15 R$ 0.03 Gasto de manutencion por Hab. en unidades de salud. R$51.30 R$24.60 Fonte: Jornal O Dia pg 3 de 12.Agosto de 2001 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

35 Disponibilidad de infraestructura urbana y servicios
Votando con los pies ref. Tiebout Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por los promotores 200 mil jurisdicciones distritos especiales e.g. educacionales ...‘Big Dig’ – en Boston US$ 14,6 miles de millones! 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

36 Otros factores: Informacion pública
Propiedades listadas por su Direccion Valor fiscal de todas Lista de las ventas ocurridas 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

37 Informacion pública de las Transaciones de mercado
Direccion (complecta) Ciudad Adquirente Precio Fecha Vendedor 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

38 Porque de los precios altos en America Latina? Resumen
Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor; Por la escassez (y no por la disponibilidade) de suelo servido; Por la alta (y no por la baja) densidade 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

39 Por que son altos los precios
Capitalizacion Baja carga fiscal Expectativas Precariedad mecanismos de financiacion de la urbanizacion Asignacion espacial Desresponsabilizacion Proteccion Utilizacion de los servicios existentes Segregacion 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

40 Lincoln Institute of Land Policy
Determinacion de los precios del suelo 2a aproximacion – analise espacial 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

41 Por que son altos los precios? Determinantes de los precios
Carga fiscal – impuesto sobre el valor y/o valorizacion del suelo Densidad – intensidad de uso del suelo; Acesibilidad - Disponibilidade de servicios e equipamentos y su ubicación; Expectativas – retension especulativa Escala urbana - Populacion; Otros - e.g. Informacion? 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

42 Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo
$ C Impuesto al valor del suelo Pc Precio antes del impuesto Pa A t Pb B t Precio despues del impuesto Km Centro Por que no es: Pc= Pa (1+ t) ? Pb= Pa (1- t) 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

43 Efecto en los precios resultante de cambios en la densidad
$ $ Baja densidad Alta densidad A P1 B P2 Km Centro Centro Km $ Comparacion de gradientes de precios Km 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

44 Efecto en los precios resultante de cambios en la accesibilidad
Ciudad Mono-centrica $ $ Ciudad Poli-centrica A P1 B P2 Km Centro Km Centro Sub-Centro-1 $ Sub-Centro-2 Sub-Centro-3 Comparacion de gradientes de precios Km 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

45 Efecto de la retencion especulativa de terrenos
Elevacion de precios por la retencion de suelo $ $ Areas vacantes retenidas del mercado Area vacante retenida del mercado Km D C D = A+B+C C= E1 + E2 Km C B A E1 E2 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

46 Efecto en los precios resultante de cambios en la escala
$ Efecto crescimento de la populacion Km Centro T0 T1 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

47 Revisitando las politicas Tendencias preocupantes Falacias corrientes
Oportunidades no aprovechadas 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

48 Lincoln Institute of Land Policy
Isencion fiscal 3 Tendencias preocupantes Desregulacion Regularizacion 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

49 3 tendencias preocupantes contra-producentes
Isencion del Impuesto Predial. Costos administrativos - no compensam. Populacion es pobre no puede pagar! Desregular – áreas de ocupacion popular. Lotes minimos, servicios minimos etc. Asegurar la provision de servicios (regularizacion) de los assentamentos informais. ... a fondo perdido! 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

50 Lincoln Institute of Land Policy
Falacias corrientes 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

51 Lincoln Institute of Land Policy
3 falacias corrientes El impuesto sobre el valor del terreno se transfere (inflaciona) los precios Por lo tanto dificulta el acceso de los pobres a la tierra; Reduccion de costos resultantes del rebajamiento de normas se transfere a los precios; Exceso de regulacion!! Politicas curativas de regularizacion de assentamientos reducem la informalidad; El mejor de los mondos! 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

52 Oportunidades no aprovechadas
25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

53 Oportunidades no/mal aprovechadas
El Predial para reducir precios de mercado y/o ‘financiar’ la acquisicion de suelo servido. El valor de mercado de la iniciativa regulatoria de las administraciones locales Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

54 Lincoln Institute of Land Policy
Oportunidades no aprovechada – 1 Un impuesto predial mas vigoroso El impuesto predial facilita el acceso a la tierra por los pobres 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

55 Resumo- El impuesto predial facilita el acceso a la tierra por los pobres
Genera recursos públicos para financiar la urbanización; Efecto de capitalización reduce el precio de mercado Sustituto para acceso a crédito (Linn & Bahl) Legitimización de derechos de tenencia Catastro fiscal vs. sistema de registro Disciplina el funcionamiento del mercado de tierra urbano Penalidad a la retención de tierra (re: especulación) Ciudadanía fiscal Contribuyentes demandando derechos a servicios Además ...el pobre YA esta pagando ... Pero al bolsillo del fraccionador! 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

56 “El valor de mercado” de la a prerrogativa que tienen las administraciones públicas por la iniciativa de: Controlar los derechos de ocupacion del suelo Definir la localizacion y el timing de las obras públicas Recuperar plusvalias associadas a actos administrativos reduce la corrupcion en el cambio de la normativa, transparentando transaciones antes realizadas “por de bajo de los panos” 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

57 Oportunidades no aprovechada – 2
Recuperar plusvalias associadas a actos administrativos Efectos de cambios en la normativa urbanistica sobre los precios de los terrenos 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

58 Lincoln Institute of Land Policy
Uso Urbano Uso Rural Cambio de densidade/altura Z1 Z2 Cambio de Zonificacion 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

59 Bogota – Cambio de uso rural a urbano en US$/m2
Zona Rural Urbana  % * Sur 1.40 (1) 7.45 433 Occidente 2.98 11.17 275 Norte 5.59 26.07 (2) 366 * = Valorizacion percentual Valores en Pesos entre $3.000 y 4.500 (2) Valores en Pesos entre $ y $ 1US$ = $2,685.- Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorrida. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

60 Lincoln Institute of Land Policy
San Salvador - Área Metropolitana Cambio de uso rural a urbano (US $/m2) ZONA Rural Urbana ∆ % zona norte. 5 35.7* 614 zona sur-oeste 12.9 35.7 177 Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias * Tiende a incrementarse rápidamente debido a la construcción reciente de parte del anillo vial periférico. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

61 Bogota Cambio de uso Residencial para Comercial - en US$/m2
Extrato Zona Residencial Comercial  % * Alto y medio alto Barrio del Chico 261 447 71 Av. 19 al norte 298 633 112 Media Cedritos 186 372 100 Popular Z. de las Ferias 74 186 (1) 151 * = Valorizacion percentual (1) – sobre la avenida 68 Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados – base en transaciones efectivamente ocorridas. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

62 San Salvador Cambio de uso residencial a comercial (US $/m2)
ZONA Residencial Comercial/servicio ∆ % Col. Escalón. 163 260 59 Col. San Benito 196 407 108 Fuente: Información brindada por el evaluador Gustavo Sagastume en base a transacciones bancarias. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

63 Bogota - Cambio por alturas - en US$/m2
Extrato Zona Cambio de a  % Alto Santa Ana (1) Casas a aptos 261 503 92 Alto e medio alto Barrio del Chico Calle 94 8 a 12 pisos 372 521 40 Media Cedritos Casas a 6 pisos 93 186 100 Popular Zona de las Ferias Casas a 5 pisos 56 102 82 Solo permite casas. Por la misma zona de los cerros de Bogota, barrios como Rosales, Refugio, Retiro, permiten apartamentos Fuente: Informacion fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

64 Efectos de inversiones en servicios sobre los precios de los terrenos
Oportunidad no aprovechada - 3 Incremento de valor del suelo superior al costo de la inversion que lo produce Efectos de inversiones en servicios sobre los precios de los terrenos 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

65 Anomalía de sub-inversión de Shoup
Por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que aumenta el valor de la tierra servida por mucho más que el costo de la infraestructura misma? (Shoup 1994 p. 236) 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

66 Protesta de Bogotanos (CO) por la carencia de servicios.
25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

67 Anomalía de sub-inversión de Shoup
+ Gran cantidad de tierra urbana carece de infraestructura pública; La provisión de infraestructura pública usualmente aumenta el valor de la tierra urbana, por demás del costo de la propia inversión; + La dificultad del financiamiento público de la infraestructura impide su provisión. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

68 Aceso adicional a Servicio
Valorización % de la tierra (US$/ m2) según aceso a infraestrutura e distancia al centro Aceso adicional a Servicio Distancia al centro em Kms 5-10 15-20 25-30 + Agua 208 111 72 + Pavimentación 55 49 46 +Alcantarillado 33 12 11 Fonte: Mozart Vitor Serra, David Dowall, Diana Meirelles da Motta – RELATÓRIO FINAL ANÁLISE DO MERCADO DE SOLO URBANO EM METRÓPOLES DO BRASIL – a Região Metropolitana do Recife - Agosto de 2003 – pg 65 Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

69 Acceso adicional a Servicio Distancia al centro Kms
Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestrutura y distancia al centro1 vs. Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil)2 Acceso adicional a Servicio Distancia al centro Kms Costo de Inversión 5-10 15-20 25-30 + Agua 11.1 5.1 3.2 1.02 + Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58 +Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03 Fonte: 1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM 2 - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de US$ = R$ 1.987 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

70 Lincoln Institute of Land Policy
Observaciones sobre las variaciones del precio del m2 de tierra según el acceso a servicios y la distancia al centro - 1 Difícil depurar el efecto puro del servicio – otros factores en distintas localizaciones; El efecto del acceso al servicio depende de la localización; Los efectos varían por tipo de servicio independientemente del costo de su provisión; 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

71 Lincoln Institute of Land Policy
Observaciones sobre las variaciones del precio del m2 de tierra según el acceso a servicios y la distancia al centro - 2 Servicios universalmente disponibles no/poco afectan el precio (e.g energía eléctrica); En las áreas mas centrales la variación de precios por acceso a servicios es mayor que en las periferias; Costo de inversion en alcantarillado > valorizacion en las periferias. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

72 Algunas implicaciones
Terrenos con energia eletrica pero sin los otros servicios => poca variacion del pm2; No tener alcantarillado afecta mucho mas a los precios en las areas centrales que en las periferias; Efecto de la pavimentacion no varia con la localizacion; Aceso a agua valoriza mucho los terrenos; 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

73 Incremento del valor de la tierra depende de la relativa escasez de servicios
Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos de infraestructura urbana y rentas o valor de la tierra V C Areas debajo de la curva = Plusvalías a ser recuperadas Mientras más esencial el servicio, más externa la curva Pavimentacion Energia eletrica V/C=1 Agua Alcantarillado 0% % de la ciudad provisto del servicio 100% V = incremento en el valor de la tierra C = costo de la inversion 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

74 América Latina - precio/m2 de la tierra1
Suelo en breña3 Suelo desarrollado4 Suelo bien desarrollado5 No ciudades 2 13 16 Promedio $ 20.53 $53.54 $224.00 Mediana $12.00 $36.00 $174.00 Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 – Mediana de los precios en US$ de 1998. 2 - Ciudades con más de 500 mil Habs: Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre (Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).- 3 - Suelo en breña – sin servicios y con o sin permisos 4 - Suelo desarrollado – servido solamente con calles 5 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

75 Lincoln Institute of Land Policy
Conclusiones? Mucho que un gestor urbano puede hacer Necesidad de cambiar las reglas del juego inmobiliario urbano De lote en lote se ... llega al despelote! Pensar el funcionamiento del mercado de tierra urbano como un todo 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

76 El (buen) negocio de la tierra
25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

77 Gracias por la atencion
Preguntas? 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

78 Lincoln Institute of Land Policy
Martim Oscar Smolka Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA Phone: 1- (617) ext. 155 Fax: 1- (617) 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

79 Venta de terrenos DF y Estado de México
Ubicación m2 US$/m2 Chalco 2000 11 San Salvador Cuauhtenco 1000 40 Xochimilco (Tiziclipa) 120 62 Chiluca 580 224 Coalcalco (Urbanizado) 252 206 Fuente: Anuncios en el periódico El Universal 4 de Julio de 2003 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

80 Precio/m2 del suelo por comunas de Santiago-Chile
UFs US$ Quilicura 1,56 38.82 Conchali 2,30 57,25 Independencia 7,24 180,20 Santiago Sur Oriente 7,39 183,94 Santiago Poniente 9,93 247,16 Santiago Sur Poniente 12.68 315,60 Fuente: Departamento de estudios ACOP – publicado en El Mercurio 8 Febrero de 2002 UF1 = US$ 24.89 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

81 Lincoln Institute of Land Policy
Capitalizacion Efecto capitalización - ‘tributo’ reduce el valor del suelo no repasse carga sobre el valor incide sobre el propietário 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

82 Efecto resultante de un impuesto al valor del suelo
$ C Impuesto al valor del suelo Pc Precio antes del impuesto Pa A t Pb B t Precio despues del impuesto Km Centro Por que no es: Pc= Pa (1+ t) ? Pb= Pa (1- t) 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

83 Capitalización El precio de un lote, Hoy, T corresponde
(T = 25 de marzo de 2017) corresponde al valor presente del somatorio de las utilidades * (Vt) antecipadas en el futuro. Capitalización T t  Valor hoy de una renta Vt que el lote me genera en el ano t * ingresos, rentas, plusvalías etc. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

84 Capitalización del predial en el precio del lote
Valor presente del somatorios de la carga del predial Impuesto predial anual T t  Renta anual pos impuesto Valor hoy de la misma renta reducida por el impuesto pedial en el ano t Valor presente del lote despues del efecto del predial 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

85 Efecto de capitalizacion del tributo sobre el precio
A tax on land rent would affect rent only, it would fall wholly on landlords, and could not be shifted to any class of consumers David Ricardo (PPE&T , ch 10) El tributo incide sobre el propietario 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

86 El predial facilita el aceso del pobre al suelo
…los precios del suelo urbano son frecuentemente tan altos que la población de bajos ingresos no tiene cómo comprarlo, en virtud de su renta disponible y condiciones prevalecientes en el mercado de capitales, que les impiden acceder a financiamientos con tasas impositivas accesibles. En la medida en que la receta de impuestos sobre el suelo tiende a ser capitalizada en menores valores del suelo (ya que tal impuesto reduce la rentabilidad futura esperada sobre el suelo), dicha receta expropiaría parcialmente los derechos del propietarios corriente y constituye también un prestimo a los futuros propietarios, que ahora pueden adquirir el suelo a precios más bajos, aunque teniendo que pagar mayores impuestos prediales en el futuro. Si la población de bajos ingresos no puede comprar tierra por falta de liquidez y acceso al mercado de capitales, el impuesto sobre la propiedad puede representar un instrumento de política para ampliar su acceso a la propiedad de suelo. Bahl, Roy W., and Johannes F. Linn. Urban Public Finance in Developing Countries. Washington DC: Published for the World Bank by Oxford University Press, 1992 p.168 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

87 Lincoln Institute of Land Policy
Evaluación de globos de terreno - (Mes de referencia: Feb/01) Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil) Tipo de inversión US$/m2 % Servicios de Topografía .27 3.1 Nivelación y compactación Liviana .22 2.5 Media .74 Pesada* 2.06 Red de agua Potable 1.02 11.8 Red de Alcantarillado 2.03 23.4 Drenaje pluvial Subterráneo 1.00 11.6 Superficial .81 9.3 Pavimentación 2.58 29.7 Red de Iluminación Pública .75 8.5 Total de costo 11.48 100.0 Fuente: Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) En feb. de US$ = R$ 1.987 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

88 Lincoln Institute of Land Policy
Implicancias 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

89 La magnitud y persistencia de la informalidad en America Latina
UNCHS/Habitat State of the World’s cities De un total de 510 millones de Habitantes 250 millones sin acceso a alcantarillado adecuado 150 millones no tienen acceso a agua limpia 70% de lotes no ‘documentados’ Idem, para nuevas viviendas Etc. La Magnitud Cita RRolnik 100 Años de Favelas! (Valladares, 1999) La persistencia 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

90 América Latina – arriba del promedio!
25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

91 La informalidad en las ciudades de América Latina
Incidencia Fuente Lima 63.29% de Habitaciones Calderon Caracas 39.16% en Barriadas CONAVI Rio 39.47% en la ciudad! IPP Bogota 40% expansion clandestina Metroviviendas S.Salvador 50% de las Habitaciones Lungo Managua 73% de las Habitaciones Morales 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

92 Por qué la informalidad es un problema? Y no una solución!
Desorganiza los mercados de inmuebles mayor rentabilidad de las promociones informales 1 Alimenta la ‘industria del precarismo’ Ref. Círculo vicioso - formal/informal 2 Es cara para la colectividad Ref. costos de ‘up-grading’ 3 Es cara para los individuos (precio del terreno, construcción, salud, violencia, empleo, abastos, etc.) 4 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

93 SECUELAS DE LA INFORMALIDAD
25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

94 Pobreza vs informalidad
Crecimiento de la población 1980/91 En las áreas metropolitanas 26% Debajo de la línea de pobreza 24.6% En las favelas/asentamientos informales 118% Fuente: IPEA 1999 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

95 Argumento alternativo (?)
Precios elevados del suelo servido (exclusion del mercado formal) Informalidad (Costo de la informalidad es alto) Pobreza urbana 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

96 Informalidad: Otros factores
Insuficiente provision de vivienda social; Inadecuada inversion en infraesructura e servicios; Lucratividad de la promocion de arreglos informales; Pobreza; Otras formas de informalidad – ref. exclusion de transaciones ‘formales’; “Delinquencia” Etc. 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy

97 Precios en otras ciudades del mundo
US$/m2 Fuente Paris Quartiers D 160 Études Foncières 75 Juin 1997 Quartiers C 212 Montréal - Pierrefonds 64 Gazette Montréal 3/24/2002 25 de marzo de 2017 Lincoln Institute of Land Policy